【發展商按揭陷阱】新盤「包批」、「呼吸Plan」拒批點算好？

近年一手住宅銷售暢旺，原因之一是新盤的財務安排吸引大量有供樓能力但欠首期的買家入市。問題是，現時市場上由發展商安排的高成數按揭，並非全為「包批」，一旦申請發展商按揭被拒批，買家又應該如何應對？

新盤主導樓市，原因是在發展商或其關連財務公司的安排下，新盤買家可以借入高成數一按，或銀行一按+發展商二按，令買家可以低首期入市。不過要留意，除非發展商承諾「包批」，否則有關的貸款，仍需要貸款機構的審批。

真係有包批按揭？

過去有個別新盤，發展商表明按揭為包批，理論上借款申請人沒有任何入息證明，都可獲批按揭。但此類按揭被指對借款人風險過高，在官方關注到輿論批評後，已買少見少；現時市場上絕大多數的新盤一、二按，都有一定的審批要求。問題在於，與銀行界大致上一致的要求不同：由不同財務機構提供的新盤按揭，審批要求並不一致，而且透明度較低。

上述差異會為新盤買家帶來一定風險。如果只申請銀行按揭，各家銀行的基本要求大致上接近，買家基本上可掌握自己獲批按揭的機會。即使出現罕見的意外，申請一家銀行按揭被拒批，也可向其他銀行申請按揭。

在新盤市場，情況卻全然不同：價單不會全面列出非銀行一、二按的審批標準﹙事實上也不可能﹚；更大的問題是，買家即使按揭申請被拒批，仍然有責任完成交易，否則發展商仍有權沒有訂金。問題在於：買家申請此類按揭，多數原因正是首期不足，如果申請被拒，豈非只有撻訂一途？

發展商拒批按揭點算？

視乎情況，申請發展商按揭被拒的買家，其實仍有其他選擇。現時市場上有不同的財務機構可為一手盤買家提供高成數按揭方案，當中又包括兩大類型：一類是利率銀行按揭高﹙P至P+﹚；另一類是提供等同銀行按揭利率的息口，但要支付一定的手續費﹙一般為貸款額數個百分點﹚。兩者都可以協助買家避免損失高額訂金，至於何者較適合，便要視乎買家的需求，包括物業是用於長期持有，或短線投資而有所不同。

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作者簡介︰

葉敬誠

任職按計劃聯席董事，現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。

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