【投資交叉點】買樓定買股票好？

股市反覆上落，樓市又似有回調之勢，不少人都泛起「撈平貨」的念頭，究竟買樓定買股好？MoneyHero認為，股市有危亦有機，但必須小心選股、善用投資工具、加上耐性，若然亂買只會「貪字得個貧」。環球經濟前景不明朗之下，現階段買樓最重要是評估未來供款能力，若然目的是自住，入市亦無不可。以下就讓MoneyHero同你分析買樓定買股好。

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買樓時機：首置自住宜考慮供款能力

首先，如果閣下目標是自住，並且首次置業，買樓是不必選時機的，正如長實主席李嘉誠的「買樓自住不會錯」的原則，目前市場購買力仍然強勁，即使有疫情，二手樓價未見如「沙士」時期般大幅向下；新盤更仍有捧場客，近一、兩年看不到樓價會大跌。

首次置業只需要考慮兩個因素，第一是供款人的供款能力，第二是在經濟前景不明朗之下的收入穩定性，若失去工作收入，亦要非常清楚身邊現金最多能支持多少期還款。不過從投資回報角度看，現時投資樓市，如非自住樓亦非首置，其住宅物業印花稅稅率劃一提高至15%，撇除樓價升值後，會令租金回報變得不吸引。

想知心儀區域的樓價走勢，除了時不時到當區地產鋪查詢外，在疫情嚴峻之時，最好就善用搵樓網，如千居 Spacious、GoHome、Squarefoot、28Hse及591房屋交易網等。

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買股投資勝過買樓

假設一個價值HK$300萬的物業，每月租金HK$10,000，每年租金HK$120,000，租金回報率為 12/300 = 4%，就是所謂的4厘。若加上稅項，按簡單的計法，購入一個HK$300萬的物業，變成需要用HK$345萬，若此開支未能成功轉嫁到租客身上，按每月租金HK$10,000，每年租金HK$120,000計算，租金回報率12/345 = 3.4%。倘若該盤為新樓，按淨租金回報計算方法是（每年租金 – 管理費）/ 樓價，（近年落成的新樓，每平方呎管理費動輒HK$5），租金回報被蠶食一大截，相當不划算。而現時普遍租金回報約3厘，對比反映恒指表現而且較保守的盈富基金，近年息率都有逾3厘。固定收入方面，買股買樓姑且打成平手。

資產價格方面，反映二手樓價嘅中原城市指數顯示，2019年1月首周為170.19，2020年3月首周為174.03，升幅為3.84%，去年初買個HK$300萬物業，現在只升到HK$311.5萬，升幅連印花稅開支都不及。如用此HK$300萬買藍籌股，以當中市值最大的騰訊（00700）為例，2019年1月2日收市價為HK$306.6，2020年3月2日收市價為HK$384.6，升幅達25.4%，賺約HK$760,000。基於以上假設，可以下表作參考︰

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港股現重估 資金市出現

世界上能在股市賺錢的人的確不多，原因是股市波幅很大，急升急跌，沒有經驗的投資者、投機者很可能一無所獲，而世界上的確有不少人因為很長時間持有一些物業而賺了不少錢，但現實點說，又有多少年輕人有大量首期投資樓市？

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在主板以及創業板市場方面，則需要留意中國政策能否繼續推動個別股份逆市向上，資金市非常喜歡題材股，若閣下懂得在此股海裡遊走，相信買樓資金亦指日可待，但平心而論，現階段入市屬於投機性質為主，建議設立好止賺以及止蝕位。

最後，未來料特區政府仍會想方設法穩定樓市，但即使全球經濟有轉壞之象，香港樓價仍堅如磐石，總而言之買樓保值可以，但從投資角度來看則不夠吸引。

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港股證券戶口

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