近幾年新盤旺、二手靜，主要原因是二手樓受制於按揭成數限制，反而新盤按揭安排令買家首期支出減少，因此銷情維持暢旺。不過有時個別新盤的二按安排未必吸引，此時買家又有沒有其他選擇？MoneyHero借用會德豐將軍澳新盤 — MALIBU 日出康城5期作為例子，幫你搵咗個慳息方案！
「會德豐 MALIBU 日出康城5期」基本資料
- 首批出售單位數量︰320伙
- 實用面積︰367至801呎
- 價單售價︰HK$682.9萬至1587.3萬
- 折實售價︰HK$536.1萬至1246.1萬
以將軍澳最近推出的新盤 — 「會德豐MALIBU 日出康城5期為例，發展商提供的120日即供付款方案，基本折扣為8%，如選用二按，折扣只有1%。而且發展商只為3、4房單位提供二按；而此二按的利率不算吸引：
-首年利率︰P-1
-第二年︰P
-第三年之後︰P+1.5%(P現為5厘)
而且，申請二按另需支付$5,000元費用。
當然，如單位折實價低於600萬(首張價單有約30伙合乎條件)，買家可考慮申請按揭保險，成數可達樓價8成，利率可低至H+1.3%，代價是支付貸款額數個百分點的保費。
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並非一定要選擇發展商計劃
如折實樓價在600萬以上又如何？由於已超出按保適用範圍，買家無從申請按保，但坊間其實有金融機構提供按揭成數高達樓價8成的一按計劃，而且全期利率可低至P-3.1%（P為5.25厘），代價是支付相當於貸款額數個百分點的參與費。但由於不涉及發展商，樓價折扣反而較大，而且現金回贈更可抵銷部分參與費。
以下3表詳細計算了供款及利息開支，比較後，你可以更清楚兩種計劃的分別︰
| 單位定價 | $1,000萬 | ||
| 最高8成一按組合 | 發展商二按計劃 | ||
| 折實價 | $785萬 | $855萬 | |
| 銀行貸款成數 | 60% | 銀行一按貸款成數 | 58% |
| Top-up LTV | 20% | 二按成數 | 20% |
| 銀行按揭貸款 | $471萬 | 一按貸款 | $500萬 |
| Top-up按揭貸款 | $157萬 | 二按貸款 | $171萬 |
| 首期 | $157萬 | $184萬 | |
| 印花稅 | $29.4萬 | $32.1萬 | |
| 現金回贈 | $62,800 | $50,000 | |
其他費用比較
| 單位定價 | $1,000萬 | ||
| 最高8成一按組合 | 發展商二按計劃 | ||
| 參與費（5.58%） | 35萬 | 不可退回申請費 | $5,000 |
| 加借參與費（4.08%） | $25.6萬 | ||
| 自付參與費（1.5%） | $94,200 | ||
供款及利息支出比較
| 單位定價 | $1,000萬 | ||
| 最高8成一按組合 | 發展商二按計劃 | ||
| 30年期每月供款（利率2.15%） | $24,653 | 一按30年每月供款（利率2%） | $18,481 |
| 二按首年每月供款(利率4%) | $9,027 | ||
| 首年一、二按每月供款 | $27,508 | ||
| 二按第2年供款(利率5%) | $9,965 | ||
| 二按第3至20年供款(利率6.5%) | $11,412 | ||
| 第2年一、二按每月供款 | $28,426 | ||
| 第3至20年一、二按每月供款 | $29,893 | ||
| 全期利息支出（扣除回贈） | $227.6萬 | $327萬 | |
以一個定價1,000萬元單位為例，選用發展商二按安排，折實價為855萬元。發展商一、二按組合首年每月供款27,508元，而第三年起月供為29,893元。
相反，如選用上文提及的高成數一按，選用120天即供，折實價為785萬元，按揭成數可達8成，以利率P-3.1%（P為5.25厘），30年供款計，每月供款24,653元。無論在樓價折扣、每月供款、利息支出上，此計劃對買家較為吸引。
不過，有關按揭組合批核標準跟足銀行要求，以上文折實價785萬元，按揭成數8成，即借628萬元為例，對無其他按揭負擔、無其他債務人士，要求收入在6萬元左右，才可通過壓力測試。
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