按揭常見問題

香港的按揭貸款主要分為「一般按揭貸款」及「存款掛鈎按揭」。

一般按揭貸款只有一個按揭貸款戶口,按揭利息會基於此戶口每期的按揭結餘計算。而存款掛鈎按揭則有兩個戶口,除了本身的按揭供款戶口外,還會提供一個存款利率與按揭利率相同的存款戶口。由於按揭利率比一般存款利率高,所以在此存款戶口的利息亦會較高,間接帶來較多利息收入,用來抵銷按揭戶口的利息。
在最新按揭成數的限制下,按揭供款與入息比率最高為6成,且物業價值要在700萬或以下。如要借出超過6成的按揭額,主要方法有兩個:

  • 申請物業二按計劃,提供者一般為財務公司、發展商或物業代理。
  • 申請香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」。在新措施下,9成按揭只適用於固定受薪的首次置業人士及其入息供款比率為45%或以下,否則最高只能申請8成按揭。
浮息按揭的利率基於香港銀行同業拆息率(H按)或港元最優惠利率(P按)不停波動,浮息按揭的好處是當利率下跌時,需繳付的利息亦會相應減少,不過反之亦然。

定息按揭的特點是可鎖定按揭利率一段時間,一般為三年到五年。其後利率為彈性利率,即變成取決於香港銀行同業拆息率(HIBOR)或港元最優惠利率(Prime Rate)。這類按揭保證你在未來一段時間內的還款支出穩定,適合預期未來加息較高,偏好財政穩定的申請人。一般而言,定息按揭的息率比浮息按揭為高。假如在定息期內按揭利率明顯下降,辦理轉按或縮短按揭還款期數,會引致罰息或手續費。
「加按」是指按揭人將已被抵押的物業,再抵押給現有的承按人(即銀行或貸款公司),從而獲得新的貸款,整筆交易只涉及一個承按人。

「二按」即是第二次按揭,指按揭人在未完成原有按揭供款的情況下,將物業抵押給其他按揭貸款人以申請貸款。若日後按揭人因未能償還貸款而需將物業拍賣,第一承按人會優先獲得還款,餘下款項才償還予第二承按人。由於風險較高,「二按」利息通常會比「一按」高。香港許多銀行並不提供「二按」服務,市面上大部分「二按」均是由借貸公司及地產商提供。
按揭年期一般介乎5年至30年,視乎按揭合同而定。金管局規定,由2012年9月15日起,所有新造按揭貸款的年期上限設定為三十年。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡,一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年,一個55歲的借款人最多只可獲批15年還款期的按揭。

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