按揭指南

當你物色到適合的物業,並簽訂臨時買賣合約後,便可向銀行申請按揭。申請程序如下:
(1) 提交按揭申請表格及相關證明文件
(2) 銀行會為物業進行估價,再根據估價及申請人還款能力批核按揭貸款。
(3) 如貸款申請獲批核,銀行將會安排申請人簽署貸款條件信,及致函通知律師準備按揭契。
(4)客戶簽署所有契據後,律師行即會知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,完成交易。
(5) 銀行寄上還款過程表,通知客戶每月供付之本金、利息及結餘等詳細資料。
香港銀行同業拆息率((HIBOR)和港元最優惠利率(Prime Rate)都會不斷浮動,但HIBOR的變動頻率較Prime Rate頻繁,因此Prime Rate的走勢比HIBOR更加容易掌握。在香港,Prime Rate分為大P及小P,兩個利率從2008年11月以來一直分別維持在5.25%和5%的水平。
近年來,以HIBOR為基礎的利率比較受歡迎,因為其利率較低。除此之外,銀行多數會給予此類按揭一個利息上限,一般以Prime Rate為基礎減去某個數值:如P-2.5%(即Prime Rate-2.5%)。設定利息上限可以降低以HIBOR為基礎的按揭利率在整體利率急劇上升時,可能帶來的風險。不過,並非所有銀行的按揭計劃都提供HIBOR選項。一般而言,如果採用HIBOR,需符合最低貸款額。
在當前按揭利率下,有關按揭申請的每月供款,不可高於申請人家庭收入5成;而一旦按息上升2厘,按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。
值得留意的是,如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息,或有2個計息標準;在進行壓力測試時,都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低,而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時,便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘,鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」,以12月28日一個月拆息為0.33厘計,供款利率是2.33厘,但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。
另外,壓力測試亦包括二按,即一、二按的供款總和,在當前利率下不可高於月入5成;在加息2厘後,不可高於月入6成。很多時,發展商二按是分段計息的,例如「首2年P-2%,其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。

從比較到申請只需3步

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