【投資交叉點】買樓定買股票好？
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updated: Apr 28, 2025
買樓時機：首置自住宜考慮供款能力
首先，如果閣下目標是自住，並且首次置業，買樓是不必選時機的，正如長實主席李嘉誠的「買樓自住不會錯」的原則，目前市場購買力仍然強勁，即使有疫情，二手樓價未見如「沙士」時期般大幅向下；新盤更仍有捧場客，近一、兩年看不到樓價會大跌。
首次置業只需要考慮兩個因素，第一是供款人的供款能力，第二是在經濟前景不明朗之下的收入穩定性，若失去工作收入，亦要非常清楚身邊現金最多能支持多少期還款。不過從投資回報角度看，現時投資樓市，如非自住樓亦非首置，其住宅物業印花稅稅率劃一提高至15%，撇除樓價升值後，會令租金回報變得不吸引。
想知心儀區域的樓價走勢，除了時不時到當區地產鋪查詢外，在疫情嚴峻之時，最好就善用搵樓網，如千居 Spacious、GoHome、Squarefoot、28Hse及591房屋交易網等。
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買股投資勝過買樓
假設一個價值HK$300萬的物業，每月租金HK$10,000，每年租金HK$120,000，租金回報率為 12/300 = 4%，就是所謂的4厘。若加上稅項，按簡單的計法，購入一個HK$300萬的物業，變成需要用HK$345萬，若此開支未能成功轉嫁到租客身上，按每月租金HK$10,000，每年租金HK$120,000計算，租金回報率12/345 = 3.4%。倘若該盤為新樓，按淨租金回報計算方法是（每年租金 – 管理費）/ 樓價，（近年落成的新樓，每平方呎管理費動輒HK$5），租金回報被蠶食一大截，相當不划算。而現時普遍租金回報約3厘，對比反映恒指表現而且較保守的盈富基金，近年息率都有逾3厘。固定收入方面，買股買樓姑且打成平手。
延伸閱讀：月供股票推介2025 | 月供股票好唔好？證券行VS銀行邊間好？好處與收費比較
資產價格方面，反映二手樓價嘅中原城市指數顯示，2019年1月首周為170.19，2020年3月首周為174.03，升幅為3.84%，去年初買個HK$300萬物業，現在只升到HK$311.5萬，升幅連印花稅開支都不及。如用此HK$300萬買藍籌股，以當中市值最大的騰訊（00700）為例，2019年1月2日收市價為HK$306.6，2020年3月2日收市價為HK$384.6，升幅達25.4%，賺約HK$760,000。基於以上假設，可以下表作參考︰
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投資方式 |
買樓 |
買股票 |
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本金 |
HK$300萬 |
HK$300萬 |
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稅務支出 |
HK$450,000 |
HK$30,000 |
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租金/股息 |
約HK$90,000 |
約HK$9,500 |
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資產價值 |
約HK$311.5萬 |
約HK$376.2萬 |
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回報 |
-約HK$245,000 |
+約HK$771,500 |
延伸閱讀：2025房地產信託基金投資策略大揭秘
港股現重估 資金市出現
世界上能在股市賺錢的人的確不多，原因是股市波幅很大，急升急跌，沒有經驗的投資者、投機者很可能一無所獲，而世界上的確有不少人因為很長時間持有一些物業而賺了不少錢，但現實點說，又有多少年輕人有大量首期投資樓市？
在主板以及創業板市場方面，則需要留意中國政策能否繼續推動個別股份逆市向上，資金市非常喜歡題材股，若閣下懂得在此股海裡遊走，相信買樓資金亦指日可待，但平心而論，現階段入市屬於投機性質為主，建議設立好止賺以及止蝕位。
最後，未來料特區政府仍會想方設法穩定樓市，但即使全球經濟有轉壞之象，香港樓價仍堅如磐石，總而言之買樓保值可以，但從投資角度來看則不夠吸引。
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投資物業的優點與缺點
傳統的房地産投資可以分爲兩大類：住宅物業（如房屋、出租物業或轉售房屋以獲取利潤）和商業物業，（如公寓大樓、辦公樓和購物中心）。
優點
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資本增值潛力：物業價值長遠有機會隨經濟發展、人口增長及城市基建提升而上升，尤其在核心地段或發展潛力高的區域，物業升值空間更大。
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利用槓桿較安全：香港買樓通常只需支付約10%的首期，餘額可透過按揭貸款，利用槓桿放大投資回報。相比股票融資（保證金交易）風險更低。
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抗通脹能力強：香港樓價和租金往往隨通脹上昇，物業投資有助抵禦通脹風險，保持資產實際價值。
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稅務優惠：香港物業有機會享有印花稅優惠，而且出租物業的利息支出可作扣稅，減輕稅務負擔。
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穩定現金流：物業可長期出租，帶來穩定現金流，特別是在租賃需求強勁的地區，租金回報率相對穩定，是不少投資者追求被動收入的重要來源。
缺點
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資金門檻高，流動性低：香港物業價格昂貴，入場門檻高，且物業流通時間長，資金變現不如股票靈活。
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管理和維修成本高：物業需要定期維修、管理租客和處理法律事務，耗時耗力且可能產生額外費用。
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交易成本高：買賣物業涉及印花稅、律師費、中介費等，總成本可達交易價值的6%-10%。
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市場波動風險：香港樓市受政策調控影響大，如印花稅調整、貸款限製等，可能導緻物業價格波動甚至下跌。
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難以多元化投資：由於資金限製，投資者難以在不同地區和物業類型中分散風險。
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投資股票的優點與缺點
購買股票有顯著的優點，但也有一些重要的缺點，在你決定購買之前，請牢記這一點。
優點
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資本增值潛力大：股票價格會隨著公司成長、產業發展及經濟景氣而提升，投資人可透過低買高賣賺取價差，資產有機會隨經濟成長而增值。
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可獲得股利與被動收入：持有股票可獲得公司發放的現金股利或股票股利，為投資人帶來穩定現金流，有些穩定配息的公司甚至能創造高於銀行定存的回報。
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複利效果，長期增值：股利可再投入購買股票，長期下來能享受複利增長，資產累積速度更快。
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投資門檻低，操作靈活：股票投資金額彈性大，適合不同資金規模的投資者，買賣靈活，隨時可在交易時段內進行。
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分散風險，選擇多元：可自由選擇不同行業、不同規模的公司分散投資，降低單一公司或產業的風險。
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抗通脹能力：長期而言，企業營收與獲利通常能隨通脹增長，股票資產具備一定抗通脹能力。
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節省時間，投資方式多元：部分長期投資或存股策略無需頻繁盯盤，適合沒時間研究市場的人士。
缺點
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價格波動大，風險較高：股票價格受市場情緒、經濟數據及公司業績影響波動劇烈，短期內可能出現大幅下跌。
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資本損失風險：若公司經營不善、行業衰退或遇上經濟危機，股價可能長期下跌，甚至出現「套牢」或投資本金損失的情況。
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投資需較多知識和時間：研究公司基本麵、行業趨勢及市場走勢需要時間和專業知識，否則容易盲目跟風。
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可能引發情緒化交易：股票市場波動容易令投資者恐慌或貪婪，做出非理性買賣決策，影響長期回報。
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股息和資本利得需繳稅：香港雖然無資本利得稅，但除手續費外，部分股票股息仍需繳納稅款，影響實際收益。
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