【投資交叉點】買樓定買股票好?

股市反覆上落,樓市又似有回調之勢,不少人都泛起「撈平貨」的念頭,究竟買樓定買股好?MoneyHero認為,股市有危亦有機,但必須小心選股、善用投資工具、加上耐性,若然亂買只會「貪字得個貧」。環球經濟前景不明朗之下,現階段買樓最重要是評估未來供款能力,若然目的是自住,入市亦無不可。以下就讓MoneyHero同你分析買樓定買股好。

 

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【投資交叉點】買樓定買股票好?
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updated: Apr 28, 2025

買樓時機:首置自住宜考慮供款能力

首先,如果閣下目標是自住,並且首次置業,買樓是不必選時機的,正如長實主席李嘉誠的「買樓自住不會錯」的原則,目前市場購買力仍然強勁,即使有疫情,二手樓價未見如「沙士」時期般大幅向下;新盤更仍有捧場客,近一、兩年看不到樓價會大跌。

首次置業只需要考慮兩個因素,第一是供款人的供款能力,第二是在經濟前景不明朗之下的收入穩定性,若失去工作收入,亦要非常清楚身邊現金最多能支持多少期還款。不過從投資回報角度看,現時投資樓市,如非自住樓亦非首置,其住宅物業印花稅稅率劃一提高至15%,撇除樓價升值後,會令租金回報變得不吸引。

想知心儀區域的樓價走勢,除了時不時到當區地產鋪查詢外,在疫情嚴峻之時,最好就善用搵樓網,如千居 Spacious、GoHome、Squarefoot、28Hse及591房屋交易網等。

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買股投資勝過買樓

假設一個價值HK$300萬的物業,每月租金HK$10,000,每年租金HK$120,000,租金回報率為 12/300 = 4%,就是所謂的4厘。若加上稅項,按簡單的計法,購入一個HK$300萬的物業,變成需要用HK$345萬,若此開支未能成功轉嫁到租客身上,按每月租金HK$10,000,每年租金HK$120,000計算,租金回報率12/345 = 3.4%。倘若該盤為新樓,按淨租金回報計算方法是(每年租金 – 管理費)/ 樓價,(近年落成的新樓,每平方呎管理費動輒HK$5),租金回報被蠶食一大截,相當不划算。而現時普遍租金回報約3厘,對比反映恒指表現而且較保守的盈富基金,近年息率都有逾3厘。固定收入方面,買股買樓姑且打成平手。

延伸閱讀:月供股票推介2025 | 月供股票好唔好?證券行VS銀行邊間好?好處與收費比較

資產價格方面,反映二手樓價嘅中原城市指數顯示,2019年1月首周為170.19,2020年3月首周為174.03,升幅為3.84%,去年初買個HK$300萬物業,現在只升到HK$311.5萬,升幅連印花稅開支都不及。如用此HK$300萬買藍籌股,以當中市值最大的騰訊(00700)為例,2019年1月2日收市價為HK$306.6,2020年3月2日收市價為HK$384.6,升幅達25.4%,賺約HK$760,000。基於以上假設,可以下表作參考︰

投資方式

買樓

買股票

本金

HK$300萬

HK$300萬

稅務支出

HK$450,000

HK$30,000

租金/股息

約HK$90,000

約HK$9,500

資產價值

約HK$311.5萬

約HK$376.2萬

回報

-約HK$245,000

+約HK$771,500

延伸閱讀:2025房地產信託基金投資策略大揭秘

港股現重估 資金市出現

世界上能在股市賺錢的人的確不多,原因是股市波幅很大,急升急跌,沒有經驗的投資者、投機者很可能一無所獲,而世界上的確有不少人因為很長時間持有一些物業而賺了不少錢,但現實點說,又有多少年輕人有大量首期投資樓市?

延伸閱讀:【IPO攻略】自學新股分析 新股上市前後買賣策略

在主板以及創業板市場方面,則需要留意中國政策能否繼續推動個別股份逆市向上,資金市非常喜歡題材股,若閣下懂得在此股海裡遊走,相信買樓資金亦指日可待,但平心而論,現階段入市屬於投機性質為主,建議設立好止賺以及止蝕位。

最後,未來料特區政府仍會想方設法穩定樓市,但即使全球經濟有轉壞之象,香港樓價仍堅如磐石,總而言之買樓保值可以,但從投資角度來看則不夠吸引。

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投資物業的優點與缺點

傳統的房地産投資可以分爲兩大類:住宅物業(如房屋、出租物業或轉售房屋以獲取利潤)和商業物業,(如公寓大樓、辦公樓和購物中心)。

優點

  • 資本增值潛力:物業價值長遠有機會隨經濟發展、人口增長及城市基建提升而上升,尤其在核心地段或發展潛力高的區域,物業升值空間更大。

  • 利用槓桿較安全:香港買樓通常只需支付約10%的首期,餘額可透過按揭貸款,利用槓桿放大投資回報。相比股票融資(保證金交易)風險更低。

  • 抗通脹能力強:香港樓價和租金往往隨通脹上昇,物業投資有助抵禦通脹風險,保持資產實際價值。

  • 稅務優惠:香港物業有機會享有印花稅優惠,而且出租物業的利息支出可作扣稅,減輕稅務負擔。

  • 穩定現金流:物業可長期出租,帶來穩定現金流,特別是在租賃需求強勁的地區,租金回報率相對穩定,是不少投資者追求被動收入的重要來源。

缺點

  • 資金門檻高,流動性低:香港物業價格昂貴,入場門檻高,且物業流通時間長,資金變現不如股票靈活。

  • 管理和維修成本高:物業需要定期維修、管理租客和處理法律事務,耗時耗力且可能產生額外費用。

  • 交易成本高:買賣物業涉及印花稅、律師費、中介費等,總成本可達交易價值的6%-10%。

  • 市場波動風險:香港樓市受政策調控影響大,如印花稅調整、貸款限製等,可能導緻物業價格波動甚至下跌。

  • 難以多元化投資:由於資金限製,投資者難以在不同地區和物業類型中分散風險。

延伸閱讀:借錢畀首期買樓?銀行隨時唔批按揭!

投資股票的優點與缺點

購買股票有顯著的優點,但也有一些重要的缺點,在你決定購買之前,請牢記這一點。

優點

  • 資本增值潛力大:股票價格會隨著公司成長、產業發展及經濟景氣而提升,投資人可透過低買高賣賺取價差,資產有機會隨經濟成長而增值。

  • 可獲得股利與被動收入:持有股票可獲得公司發放的現金股利或股票股利,為投資人帶來穩定現金流,有些穩定配息的公司甚至能創造高於銀行定存的回報。

  • 複利效果,長期增值:股利可再投入購買股票,長期下來能享受複利增長,資產累積速度更快。

  • 投資門檻低,操作靈活:股票投資金額彈性大,適合不同資金規模的投資者,買賣靈活,隨時可在交易時段內進行。

  • 分散風險,選擇多元:可自由選擇不同行業、不同規模的公司分散投資,降低單一公司或產業的風險。

  • 抗通脹能力:長期而言,企業營收與獲利通常能隨通脹增長,股票資產具備一定抗通脹能力。

  • 節省時間,投資方式多元:部分長期投資或存股策略無需頻繁盯盤,適合沒時間研究市場的人士。

缺點

  • 價格波動大,風險較高:股票價格受市場情緒、經濟數據及公司業績影響波動劇烈,短期內可能出現大幅下跌。

  • 資本損失風險:若公司經營不善、行業衰退或遇上經濟危機,股價可能長期下跌,甚至出現「套牢」或投資本金損失的情況。

  • 投資需較多知識和時間:研究公司基本麵、行業趨勢及市場走勢需要時間和專業知識,否則容易盲目跟風。

  • 可能引發情緒化交易:股票市場波動容易令投資者恐慌或貪婪,做出非理性買賣決策,影響長期回報。

  • 股息和資本利得需繳稅:香港雖然無資本利得稅,但除手續費外,部分股票股息仍需繳納稅款,影響實際收益。

延伸閱讀:除了買賣樓宇外,還有其他方式可以投資物業嗎?

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