【首期貸款】借錢畀首期買樓?銀行隨時唔批按揭!

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借錢畀首期買樓銀行隨時唔批按揭

稅貸如此低息成功吸引不少市民申請作短期周轉之用,但要享受各大銀行及財務公司所宣傳的最低APR 真的並非人人可以,如果你是高薪一族,就可謂享盡天時地利,借HK$100萬享低於2%年息,絕非難事。不少人會問:「咁抵!借來做首期買樓得唔得?」MoneyHero在此告戒大家,此舉危機四伏!

危機1:銀行拒批按揭

 
金管局、銀行及按揭證券公司,均規定首期並不能來自借貸。為保金融市場穩定,金管局嚴守按揭成數上限,如果私人貸款可以用作首期之用,變相購入物業的借貸便超出按揭成數上限。

或者你會問:銀行點解會知?

申請按揭時,銀行除了要求準業主在申請表上申述「首期資金來源」,包括「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」。此外,銀行亦會查閱信貸報告紀錄(TU)。申請人任何借貸,都會顯示在TU上。如發現有大額借貸,會有兩個情況,第一,該私貸於買樓前一段較長時間已存在,銀行會較傾向相信該貸款並非用作首期;第二,該私貸是買樓前短時間內獲批,銀行會有合理懷疑是用作首期,並將作出調查,確定首期來源屬於貸款金額以外的足夠存款,此時申請人便需要提供銀行月結單去證明,有銀行簡單一點的可能只需要申請人簽聲明,承諾該私貸不是用來做首期,亦有銀行十分僅慎,會要求申請人還清私貸才批出按揭。

危機2:亂填聲明需負刑責

 
現時不少市民都會選擇高成數按揭,需要申請按保( 經HKMC、QBE 或 AIG)。他們同樣會要求申請人填寫首期來源聲明,且查證更嚴。如果銀行存款和其他流動資產扣減私貸餘額後,沒有足夠首期,可能會要求家人提供銀行月結單,證明曾向申請人提供首期的資金。
特別提醒大家,如填寫首期來源聲明時作虛假聲明,需負刑事責任。

危機3:執荀盤不成變撻訂

 
根據金管局指引,一般而言置業人士在申請按揭貸款時,需要接受壓力測試。首置人士按揭申請人/家庭的DSR亦具有限制,即使加3厘息後的壓測不合格(即DSR不超過60%),只要不超過基本DSR上限50%;仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整,現時普遍需另加15%保費。

延伸閱讀:【首期買/供樓計算】按揭成數上限及壓力測試 2020

如果叫親友幫忙借呢?理論上可以,但實際上卻近乎不可能。首先此舉本身已風險極高,要有屬高薪一族的親友願意幫忙才可成事,而且忽然有巨款由親友匯入你戶口,亦會引起銀行對資金來源的懷疑,有可能會先凍結資金,調查完畢方解凍。別忘記,正式買賣合約一般在簽定臨約後14日內簽署,如果資金仍未解凍,你將不能完成落「大訂」程序,結果可能要「撻訂」收場。

同時,你可能會損害了該親友的借貸能力而不自知,因為所有貸款都需要一併計算供款佔入息比率。假設他月入HK$50,000,提取HK$60萬元的貸款,年息2厘,分4年還,每月還款額為HK$13,011

數年後,若親友有意置業,除非只餘2、3期貸款未還,否則一樣需計入壓力測試。以購買一個價值HK$600萬的物業為例,九成按揭,分30年歸還,按揭利率為2.5%,每月供款額為HK$21,337
假設親友是首次置業,在現行DSR不超過入息50%計算下,如果他沒有其他私貸在身,最低入息要求為:

HK$21,337/50%=$42,674

以其月入HK$50,000的條件,可成功獲批按揭「上會」。

但如果有債在身,每月正在還HK$13,011,最低月入要求就會變成:

[(HK$21,337+HK$13,011)]/50%=HK$68,696

月入要求足足增加逾HK$26,000元!他將不能順利「上會」,只能與心儀物業說再見。


特別提醒:獲銀行批出按揭後不要即時借 Ploan

 
不借錢作首期之用,用來幫補裝修及添置家俬的費用總可以吧?當然可以!但仍要留意申請的時間。因銀行批出按揭後,多數不會再查核你的信貸報告(TU),但仍會要求準業主簽署具法律效力的承諾書,表明在取得按揭貸款前不能有其他貸款。有部份銀行則會於準業主臨取得按揭貸款前再查一次TU,如見到有新批私人貸款申請,或可能會拒絕放款。


大額稅貸APR雖低至1.78% 難借來做首期

 
各大銀行稅貸在借款額HK$50萬以上的息率普遍低於2厘,當中星展銀行可批出的稅貸金額高達月薪20倍,部分銀行如東亞銀行、工銀亞洲甚至將貨款封頂金額訂HK$400萬。

由於金管局2014年起,要求銀行批出私人貸款(ploan)時「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)不可超過70%,年期亦宜在60個月內。因此想以低息借到稅貸,要符合特定條件外,收入亦要達到一定水平。(見下表)

延伸閱讀:銀行稅務貸款比較 邊間息最低?邊間多優惠?

銀行 最低實際年利率 (APR) 條件 DSR不超過70%下的月薪要求
花旗銀行 2.01%

貸款額達HK$150萬或以上;還款期12個月

HK$17.9萬
星展銀行 1.78% 貸款額達HK$150萬元或以上;還款期12個月 HK$17.9萬
渣打銀行 1.98% 貸款額達HK$10萬元或以上;還款期12個月 HK$1.2萬
東亞銀行 1.78% 只適用於顯卓理財客戶並以貸款額HK$100萬,每月平息0.08%及還款期12個月計算 HK$12萬
中銀香港 1.98% 貸款額HK$20萬或以上;同時開立綜合理財總值最少達HK$100萬之理財戶口 HK$2.4萬
本圖表資料只供參考,因銀行貸款條件及息率等會因應市場變動而不時調整,詳細資料以銀行最新公布為準。
製表:MoneyHero

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