香港樓價4年狂瀉28% 仍蟬聯全球最難上車城市
更新日期: 2025年11月12日
作者Moneyhero Team
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瑞銀最新發布《2025全球房地產泡沫指數報告》顯示，香港樓價過去四年累計重挫28%，已跌回接近2011年水平，樓市泡沫風險大幅回落至「低風險」區間，但置業難度依舊穩坐全球第一——一般市民要買一個60平方米住宅，平均得把14年全數薪金投進去，相當於不吃不喝苦幹14年，比新加坡（僅需約6年）足足多出一倍以上。
樓價跌勢冠全球
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過去1年：下跌7.9%，在21個受調查城市中跌幅最大
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過去10年：累計僅跌2.2%（因2022年起連年下滑，抵銷早年升幅）
泡沫風險指數最新報0.44分（低於0.5分警戒線），風險等級正式從「中等」降至「低」。
全球最難上車寶座不變
儘管樓價連跌，香港仍高踡「最難置業城市」榜首。
根據國際機構Demographia《2025國際住宅負擔能力報告》：
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香港樓價收入比高達14.4倍（全球95城之冠）
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遠超新加坡（4.2倍）、紐約、洛杉磯、溫哥華、悉尼等國際大城
買樓負擔能力3大指標
買樓是人生大事，不能單靠感覺。學會用以下三個指標，能讓你更科學、更冷靜地評估自己的上車能力。
1. 樓價收入比 (Price-to-Income Ratio)
這指標的計算方法是「樓價中位數 ÷ 家庭每年收入中位數」。例如，比率是14，就意味著一個典型家庭需要不吃不喝14年才能買得起一個中位數價格的單位。這個數字雖然嚇人，但你要知道：
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它是一個宏觀指標，你的個人情況可能與之不同。
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它與你選擇的地區、戶型大小，以及是單人還是雙收入家庭息息相關。一個500萬的上車盤，對比一個1,000萬的中產單位，所需的年期可以相差一倍。
2. 按揭供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DSR)
這是一個更貼身的指標，它計算的是你「每月按揭供款佔每月總收入的百分比」。銀行审批按揭時，這是一個硬指標，而對你個人而言，它決定了你未來幾十年的生活品質。
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健康水平：一般建議DSR應控制在35%或以下，這樣你才有足夠的餘裕應付日常生活、儲蓄和投資。
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影響因素：你的首期比例、按揭利率和還款年期都會直接影響DSR。首期越高、利率越低、年期越長，DSR就越低。
3. 租買平衡點 (Rent vs. Buy Breakeven Point)
買樓還是租樓好？你可以比較一下「租金回報率」和「實際按揭成本」。
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計算方法：找出同區類似單位的租金回報率（年租金 ÷ 樓價）。再比較一下你的按揭實際利率，並加上管理費、差餉、維修等雜費。
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決策參考：如果租金回報率遠低於你的總持有成本，從純財務角度看，「租」可能比「買」更划算，讓你將首期資金用於其他定期定額投資。當然，買樓還包含了安穩、自主等非財務價值。
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買樓上車｜利率與首期的影響
按揭是個數學遊戲，搞懂利率和首期如何影響你的月供，是上車前的必修課。
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利率的影響：假設貸款400萬，分30年還。
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當利率為3%時，月供約$16,864。
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當利率上升1厘至4%時，月供即增至約$19,097，每月多付超過$2,200，30年總利息支出多近80萬！
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首期的影響：假設一個500萬的單位，分30年還，利率3%。
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付一成首期（借450萬），月供約$18,972。
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若你多儲一點，付兩成首期（借400萬），月供即降至約$16,864，每月負擔輕鬆不少，DSR也更健康。
這說明，在加息周期，努力多儲一點首期，能大大減輕你未來的供樓壓力。
三種收入人士置業上車案例
每個人的上車之路都不同。以下是三個常見情境的規劃思路：（僅為示意，非投資建議）
1. 單身貴族 (月入$20,000)
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策略：短期內「以租代買」，專注於儲蓄和自我增值。
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目標：用3-5年時間，儲夠目標樓盤（如400萬）的兩成首期（80萬），另加印花稅及雜費（約20萬），總目標約100萬。
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行動：嚴格劃分投資桶和應急桶。每月強制儲蓄$8,000，其中$6,000放入較穩健的增值工具，$2,000用作現金儲備。
2. 雙收入愛侶 (家庭月入$40,000)
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策略：目標為實用面積350-450呎的上車盤，控制總價在500-600萬範圍。
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目標：共同儲蓄，力求DSR控制在**30-35%**之間，確保生活品質。
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行動：除了儲首期，必須預留6-9個月的家庭應急現金流。在聯名買樓前，應就業權分配、供款責任等問題達成共識。
3. 小康家庭 (家庭月入$60,000+)
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策略：有更大彈性選擇單位和按揭計劃。
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目標：除了上車，更要考慮如何優化現金流和管理風險。
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行動：可以研究選擇固定利率 vs 浮動利率的按揭組合。在財務穩健時，考慮作「部分提早還款」，以縮短年期或降低每月供款，節省總利息支出。
上車前預算準備Checklist
在你簽下臨時買賣合約前，請務必核對以下清單：
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三桶金齊備：
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應急桶：3-6個月的家庭總開支是否已準備好？
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保障桶：你的人壽和危疾保險，保額是否足以覆蓋按揭總額和未來幾年的家庭開支？
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增值桶：你的資產配置是否過於集中在房地產？有沒有保留一部分流動資金作其他投資？
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隱藏成本算清楚：除了首期，你是否已預備好印花稅、律師費、按揭保險費、裝修費、買傢俬電器的錢？這些隨時佔樓價5-10%。
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壓力測試過關：
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如果利率再加2厘，你的DSR會否超標？
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如果家庭其中一人失業或減薪半年，你們能否繼續供樓？
如果樓價下跌兩成，你變成負資產，你的心理和財務能否承受？
買樓 vs 租樓：3個問題助你決策
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你的安居需求有多強烈？ 你是否有穩定的家庭計劃？是否為了子女的校網？還是工作地點需要？這些非財務因素往往是決策的關鍵。
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你的財務韌性足夠嗎？ 你的DSR是否健康？應急金和保險是否到位？買樓會否讓你變成「樓蟹」，完全失去生活彈性？
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你的機會成本是什麼？ 如果不買樓，把這筆首期（例如100萬）投入一個年均回報6%的環球ETF組合，30年後它可能會變成近570萬。你是否願意為了擁有一個「家」的非財務效益，而放棄這個潛在回報？
香港樓價高企是不爭的事實，但這不代表你要放棄置業的夢想。與其被宏觀數字嚇怕，不如專注於你能控制的事情：了解你的真實負擔能力，設定一個清晰的儲蓄目標，並有計劃地執行你的財務計劃。上車之路是一場漫長的馬拉松，而非短跑。今天就開始為你的財務狀況做一次全面體檢，規劃好你的路線圖吧！
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常見問題 (FAQ)
試圖捕捉市場時機（Timing the market）非常困難。如果你有剛性需求，且自身財務狀況穩健，能夠通過壓力測試，那麼「Time in the market」（在市場的時間）比「Timing the market」更重要。你可以選擇首幾年利率較低的按揭計劃，待未來減息時再轉按。
這取決於貸款利率。如果學貸利率低（如1-2%），而你預期投資回報率更高，可以考慮在最低還款的同時，積極儲蓄和投資來累積首期。但如果是高息的私人貸款，則應優先還清。
在加息周期，固定利率能鎖定你的供款額，提供確定性，但利率通常較高。浮動利率（如H按）初期可能較低，但未來供款會隨市場利率浮動。這取決於你對利率走勢的預期和對風險的承受能力。
除了節流，更要「開源」。積極提升職場技能爭取加薪、發展副業，同時將所有額外收入（如花紅、獎金）100%投入你的首期儲蓄戶口。
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