業主貸款是什麼？

所謂「業主貸款」，是針對有樓人士推出的無抵押私人貸款方案。只要你名下擁有物業，不論自住或出租、私人樓或公營房屋，即有資格申請。雖然屬無抵押性質，但因借款人本身擁有物業，銀行或財務機構會根據其物業市值作估算，批出比一般私人貸款更高的貸款金額。

業主貸款 vs 傳統按揭、加按套現：有何分別？

一般傳統銀行按揭需要在土地註冊處（簡稱田土廳）登記。而如果借的是業主貸款，就可以不必到田土廳登記。

而「加按套現」是常見的物業貸款方法之一，業主會將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，透過加按物業，額外套現一筆資金。不過，「加按套現」不適用於居屋、公屋定綠置居等的未補價公營房屋。即使成功，套現金額亦十分有限。 而且機構會審查還款能力，以及需要通過壓力測試要求。所以，審批時間通常都較長，若申請人情況緊急，未必能及時套現資金。

相反，只要你是業主就可以借業主貸款，無論居屋、公屋，抑或綠置居都獲批，而且無須經過任何按揭貸款的程序，當中包括做壓力測試等，有些甚至連信貸評級都不需要，整個流程都相對簡單，批核時間亦會相對快速，讓你及時獲取現金週轉！

簡單而言：

•   傳統銀行按揭：涉及樓契抵押，並需於田土廳登記；借貸額雖然高，但審批程序繁複。

•   加按套現：即對現有物業再作按揭，套現資金；需壓力測試及房署批准，尤其對未補價公營房屋限制更多。

•   業主貸款：無須經過按揭程序，毋須樓契，無壓力測試，審批更快。部分更聲稱免TU信貸評級，最快一日內過數。

業主貸款對中小業主有什麼好處？

公、居屋業主借業主貸款的原因，是因為他們要用手上物業作加按是非常麻煩複雜的一件事。

首先，公、居屋本身要做加按必須先獲得房署批准，而且加按次數有限，未必能夠滿足所有業主的需求。再者，政府處理加按批核需時，如果業主有緊急的財務需要，沿用一般銀行按揭或加按套現就未必是個理想的選擇。業主貸款的優點，正好彌補了加按套現的局限性，貸款機構對申請人的審批要求相對寬鬆，免壓測，有些更聲稱可免信貸審查，而且批核時間特快，快至一天內完成，申請快捷。

另外，業主貸款一般為無抵押貸款，不用交出樓契，免律師費，提早還款不罰息等等。不少財務機構還提供現金回贈，或超市現金券吸客，大大減低中小業主的借貸成本。

申請業主貸款有什麼要求？

雖然現時申請業主貸款無需通過壓力測試，但仍然需要接受個人信貸評級。銀行或貸款機構會要求申請人提供個人信貸報告，從而了解申請人的欠債資料、信貸紀錄及信貸評級。若申請人因私人原因而未能提交信貸報告，市場上也有免TU信貸評級的業主貸款。

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業主貸款與銀行按揭利息的比較與還款期

還款利率方面，加按套現以按揭利率為基礎，會受外圍經濟環境影響而調整；業主貸款一般以月平息計算每月還款額，息口固定，但業主貸款利率會高於按揭利率。

業主貸款的利息會較高，還款年期也較短，一般需於3-5年內還清，不會做到像銀行借按揭借足三十年的情況。

即使申請業主貸款不必過壓力測試，也不代表可以隨意借取任何金額。實際的可借款額會根據申請人在按揭以外的最高借貸限額來計算。一般而言，最高可借金額約為借款人月入的20倍。例如，借款人月入$20,000，業主貸款理論上最多可以借到$400,000。值得留意的是，借款人的外債，如信用卡數、私人貸款等也會被計算在最高借款的額度之內，即表示借款人不一定能過借足收入的二十倍。

此外，最終可批出的貸款金額，亦會因應業主本身的物業狀況及其他外在因素而有所調整。

業主貸款的申請條件及所需文件與批核時間

申請業主貸款的條件並不嚴格，既不需要壓測，亦不需要樓契抵押，甚至能省卻律師費。正因為審批程序簡約，所以批核時間相對都會較快，最快一日成功批核。

常見所需文件：

•   香港身份證副本

•   最近3個月住址證明

•   入息證明（如糧單、稅單等）

•   持有物業的地址或業權證明

業主貸款邊間好？應如何選擇合適自己的業主貸款？

業主貸款計劃比較表（以HK$800,000及60個月還款期為例）

申請業主貸款前你首先要考慮自己的還款能力，還得到先好借。因為業主貸款是一種無抵押貸款，一旦無法償還貸款額，分分鐘要賣樓還錢。另外，亦要留意貸款機構是否會收取額外收費，包括手續費、估價費、律師費及提早還款罰息。部份貸款機構亦會向全新客戶或網上申請人提供現金回贈，有助降低借貸成本。