供樓利息扣稅2026｜供樓扣稅：居所貸款利息支出總額點填、扣除上限及年期

更新日期: 2026年9月22日

供樓利息扣稅即居所貸款利息扣除，並非直接退稅。本文按2025/26課稅年度整理供樓扣稅資格、基本及額外扣除上限、可申請年期、BIR60第8部填表方法與計算例子，並說明聯名供樓、再按揭及首年不足12個月的處理，助自住業主準確申索。

作者Moneyhero Team

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重點摘要

基本扣除上限：2025/26課稅年度，合資格自住業主每個課稅年度可就實際已付的居所貸款利息申索基本扣除，上限為HK$100,000，可扣20個課稅年度，毋須連續使用。
額外扣除上限：由2024/25課稅年度起，符合與合資格子女同住等條件者，可獲居所貸款利息額外扣除，上限HK$20,000，基本及額外合計最高HK$120,000。
扣除年期：基本扣除以20個課稅年度為限；額外扣除與住宅租金額外扣除合計以19個課稅年度為限，兩者均毋須連續使用。上限及年期以稅務局最新公布為準。
供樓免稅額點計：可扣除的居所貸款利息，是實際已付合資格利息與適用扣除上限兩者取較低者；扣除只減少應課稅入息，並非直接退回同額稅款。
填表重點：BIR60第8.4(1)(a)部填全年居所貸款利息支出總額，第8.4(1)(b)部按聯權共有人數或分權業權比例填本人所佔利息。

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供樓利息扣稅是甚麼？供樓免稅額其實是居所貸款利息扣除

坊間常說的供樓免稅額或供樓扣稅，正式名稱是居所貸款利息扣除。此扣除由1998/99課稅年度起實施，適用於在香港擁有自住住宅並符合貸款條件的納稅人，按標準稅率繳稅的人士同樣可以申索。

要留意居所貸款利息扣除是在計算應課稅入息時扣減，並不等於稅務局直接退回同等金額。例如獲准扣除HK$100,000，意思是應課稅入息減少HK$100,000，而不是可收取HK$100,000退稅，實際慳稅金額視乎適用稅率。

居所貸款利息扣除上限及年期（2025/26課稅年度）

2025/26課稅年度的居所貸款利息扣除分為基本扣除及額外扣除，上限及可使用年期如下表，下表數字按稅務局公布於2026年9月14日重驗，並同時核對歷年調整記錄。扣除上限金額與年期可隨財政預算案調整，申索時應以稅務局最新公布為準。

項目	每年上限	可使用年期	主要條件
居所貸款利息基本扣除	HK$100,000	20個課稅年度，毋須連續	合資格香港自住住宅及購樓貸款
居所貸款利息額外扣除	HK$20,000	與住宅租金額外扣除合計19個課稅年度，毋須連續	須同時符合與合資格子女同住等條件
基本及額外扣除合計	HK$120,000	受上述年期限制約束	實際已付合資格利息須超過基本扣除上限

每名納稅人最多可獲基本扣除20個課稅年度。即使曾經中斷申索，未使用的年度仍可留待其後使用。不過，納稅人一旦已用盡20個居所貸款利息基本扣除年度，便不能再獲居所貸款利息額外扣除。

住宅租金扣除與居所貸款利息扣除不會就同一期間重複獲准。住宅租金扣除的條件之一，是納稅人及其同住配偶在有關期間並非任何香港住宅處所的法定及實益擁有人，因此成為業主並自住的期間不可申索住宅租金扣除。如在同一課稅年度內先租後買，租住期間的租金與擁有並自住期間的居所貸款利息，可按各自的實際期間分別申索。額外扣除方面，19個課稅年度由居所貸款利息額外扣除與住宅租金額外扣除共用。

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申請人及物業資格

申請人是住宅的業主，包括唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人，並以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準；住宅位於香港，並是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位；住宅在有關課稅年度內全部或部分用作申請人的居住地方，如只有部分或部分時間用作居所，可扣除利息須作適當扣減；如申請人有多於一個居住地方，只可就主要居住地方申索居所貸款利息扣除。

貸款及利息資格

貸款須用於購買該住宅，並以該住宅或其他香港財產的按揭或押記作為還款保證；貸款者須為《稅務條例》第26E(9)條所訂明的機構，包括政府、財務機構、註冊儲蓄互助社、持牌放債人、香港房屋協會、申請人的僱主，或獲稅務局局長批准的組織或協會；只可申索有關課稅年度內實際已付的合資格利息，不包括本金。

物業不必整個課稅年度均由申請人居住，但只可扣除實際作居所用途期間的合理利息。仍在興建而未能入住的樓花，即使已開始支付按揭利息，在住宅尚未用作申請人居所的課稅年度也不能申索。

居所貸款利息額外扣除有何條件？

由2024/25課稅年度起，納稅人須同時符合以下條件，才可申索最高HK$20,000居所貸款利息額外扣除：在有關課稅年度內於香港與子女同住至少連續6個月，如稅務局局長認為情況合理，較短期間亦可獲考慮；該名子女於2023年10月25日或之後出生，並在有關課稅年度內任何時間未滿18歲；已付的居所貸款利息高於適用於申請人的基本扣除上限；並以書面選擇同時使用居所貸款利息基本扣除上限及額外扣除上限。

如住宅由聯權或分權共有人持有，HK$20,000額外扣除上限也會按聯權共有人數或業權比例分配，並非每名業主均可各自獲得完整HK$20,000上限。

供樓扣稅點樣填？BIR60第8部逐格教學

2025/26課稅年度的個別人士報稅表BIR60，居所貸款利息資料應填在第8部，各欄填寫方法如下。

BIR60欄位	填寫方法
第8.1部物業地點	填寫申索扣除的自住物業地址。
第8.2(1)部	如貸款用於購入上述物業，並以物業作按揭或押記，選擇是。
第8.2(2)部	如貸款屬再次按揭貸款，選擇是，並填寫附錄第10部分。
第8.2(3)部本人所佔業權	唯一擁有人填100%；聯權或分權共有人按實際業權形式填寫。
第8.3部	只填寫本人為獲取出租收入所佔的利息支出；純自住物業的居所貸款利息不填在此欄。
第8.4(1)(a)部居所貸款利息支出總額	填寫該課稅年度就該物業實際已付的按揭利息總額，不包括本金，可參考銀行按揭年結單或還款紀錄。
第8.4(1)(b)部本人所佔已付的居所貸款利息數額	唯一擁有人與支出總額相同；聯權共有人按人數平均計算；分權共有人按業權比例計算。
第8.4(2)部配偶提名	如獲沒有任何應課稅入息的配偶提名，於第8.4(2)(a)部選擇「是」，並填寫配偶所佔業權及已付利息；同時填寫第12部相關方格，並由配偶在第13部簽署。
第8.4(3)部居所用途	如全年以上述物業作居所用途，按表格指示剔選；如只有部分時間或部分用途作居所，應按實際情況填報。
第8.6部額外扣除選擇	如符合條件並選擇使用額外扣除上限，按本人與子女在香港同住的期間於方格113填入「1」或「2」；如配偶亦符合並選擇使用，於方格114填入「1」或「2」，配偶須在第13部簽署同意。

居所貸款利息支出總額點填？

居所貸款利息支出總額是該課稅年度內就申報物業實際已付的按揭利息總額，不是全年供款總額，也不包括償還本金。課稅年度由每年4月1日至翌年3月31日，因此應按這段期間的利息紀錄計算，而不是按曆年1月至12月計算。

例如銀行年結單顯示，2025年4月1日至2026年3月31日共支付本金HK$180,000及利息HK$96,000，第8.4(1)(a)部應填HK$96,000，而不是HK$276,000。

本人所佔已付的居所貸款利息數額點填？

此欄反映申請人按業權形式應佔並實際支付的利息。唯一擁有人所佔利息一般為該物業的居所貸款利息支出總額全數，兩欄填相同金額；聯權共有人按共有人數、分權共有人按土地註冊所載業權比例計算。即使其中一名共有人支付全部利息，其可扣除款額仍受相應比例及按比例扣減後的上限限制；未有支付貸款利息的共有人不獲扣除。

供樓利息扣稅點計？計算公式與例子

供樓利息扣稅點計的基本概念是：可扣除的居所貸款利息，等於實際已付的合資格利息與適用扣除上限兩者取其較低者。

與其倚賴坊間的供樓扣稅計算機，不如按此公式核對本人所佔利息及扣除上限。如有聯權或分權共有，須先計算申請人應佔利息，再按比例調整個人扣除上限。

情況	全年已付利息	本人所佔利息	基本扣除上限	基本可扣除額
唯一擁有人	HK$120,000	HK$120,000	HK$100,000	HK$100,000
兩名聯權共有人（兩人均有支付利息）	HK$180,000	每人HK$90,000	每人HK$50,000	每人HK$50,000
持有40%業權的分權共有人	HK$120,000	HK$48,000	HK$40,000	HK$40,000

上表各行均以申請人本人有支付相應的居所貸款利息為前提。按稅務局說明，共有人可扣除的款額須按聯權共有人數或業權比例計算，並以按比例扣減後的上限為限；未有支付貸款利息的共有人不獲扣除。

如上述持有40%業權的分權共有人同時符合額外扣除條件，其額外扣除上限為HK$20,000乘以40%，即HK$8,000；基本及額外可扣除額合計最高HK$48,000。

首年供樓不足12個月點計？

應按課稅年度內實際已付的利息填報。假設納稅人由2026年1月1日起供樓，每月實際利息為HK$8,000，在2025/26課稅年度（2025年4月1日至2026年3月31日）內共有3個月利息，居所貸款利息支出總額便是HK$24,000。

聯名供樓、夫妻及配偶提名如何計算？

聯權共有住宅的利息及扣除上限按共有人數分配；分權共有住宅則按各自業權比例分配。即使其中一名共有人支付全部利息，也不能因此申索全數利息；未有支付貸款利息的共有人不獲扣除。

已婚人士在分開評稅下，兩人須各自在報稅表申索本人應佔的居所貸款利息。如其中一方是住宅業主，但在該課稅年度完全沒有應課稅入息、租金收入或利潤，可提名配偶申索其已付利息，該業主仍會被視為在該年度獲准扣除。獲提名的一方須在報稅表第8.4(2)(a)部加上剔號，並填寫第12.1部，由業主配偶在第13部作出同意聲明。配偶提名只適用於業主在該課稅年度完全沒有應課稅入息的情況；業主本身有應課稅入息時不符合提名條件，可按情況考慮合併評稅或共同選擇個人入息課稅。

再按揭、轉按及換樓利息可以扣稅嗎？

再次按揭或轉按後，只有用於清還原有購樓貸款的相關利息部分，才可繼續符合居所貸款利息扣除資格。

如再次按揭貸款用作償還原有購樓貸款以取得較低利率，可扣除的利息按原有貸款未償還餘額所佔比例計算。加按套現後用作投資、裝修或其他私人用途的額外貸款利息，不能作居所貸款利息扣除。

如申索涉及再次按揭貸款，除在BIR60第8.2(2)部選擇是外，也須填寫附錄第10部分，交代原有貸款、再次按揭貸款及資金用途。如在同一課稅年度內出售舊居並購入新居，而兩所住宅在不同期間分別是主要居所，合資格利息可合併計算，但仍受該年度的整體扣除上限約束；兩項貸款如有重疊，只有住宅實際用作主要居所期間的合理利息可獲扣除。

供樓扣稅幾時申請較合適？

居所貸款利息基本扣除的20個課稅年度毋須連續使用，因此不一定要在開始供樓後每年申索。可先比較該課稅年度實際已付的合資格利息、扣除其他扣除額及免稅額後是否仍有應課稅入息、按揭利息日後可能隨本金減少的情況、是否計劃轉按或換樓，以及尚餘多少個可申索年度。

如納稅人的入息低於個人免稅額，即使申索居所貸款利息，也不會被視為在該年度已獲扣除。若入息高於個人免稅額，但低於個人免稅額與居所貸款利息扣除額的總和，扣除後即使毋須繳稅，仍會被視為已使用一個扣除年度；不獲允許的部分居所貸款利息不能結轉至未來年度。

若扣除已獲准，納稅人可在稅務局局長發出通知後6個月內以書面撤回申索，撤回後該年度不會被視為已使用。

供樓扣稅常見問題

居所貸款利息支出總額與本人所佔已付的居所貸款利息數額有何分別？
居所貸款利息支出總額是就該物業實際已付的按揭利息全數；本人所佔已付的居所貸款利息數額則是按業權形式應佔的部分。唯一擁有人兩者相同；聯權共有人按人數平均、分權共有人按業權比例計算後者。
幫父母、家人或男女朋友供樓，可以申請扣稅嗎？
居所貸款利息扣除以申請人為住宅的註冊業主，並以該住宅作自住為前提；業主在該課稅年度完全沒有應課稅入息時，可提名配偶申索。如物業並非申請人擁有及自住，亦不屬上述配偶提名安排，即不符合申索資格，業權以土地註冊處紀錄為準，實際扣除由稅務局評定。
車位利息可以申請供樓扣稅嗎？
可以。如自用車位與申索扣除的住宅位於同一發展範圍，而納稅人在同一課稅年度申索該住宅的居所貸款利息，車位所繳付的貸款利息亦可一併申索；可扣除總額仍受該課稅年度的適用上限規限。
購買樓花並已開始供款，可以申請扣稅嗎？
仍在興建而未能入住的樓花，即使已開始支付按揭利息，在住宅尚未用作申請人居所的課稅年度不能申索；待住宅實際用作居所後，符合條件的年度才可就實際已付利息申索。
擁有兩個物業，可以同時申請居所貸款利息扣除嗎？
如申請人有多於一個居住地方，只可就主要居住地方申索居所貸款利息扣除，不能就兩個物業同時申索。
再按揭貸款的全部利息都可以扣稅嗎？
不是。再次按揭或轉按只有用於清還原有購樓貸款的利息部分才有機會符合資格；加按套現作投資、裝修或其他私人用途的利息不能扣除。