租金扣稅2025/26｜住宅租金扣除計算、資格、租樓扣稅上限及BIR60填表攻略

更新日期: 2026年9月22日

住宅租金扣稅2025/26完整攻略，逐項拆解住宅租金扣除的申請資格、基本及額外扣除上限、個人夫婦及合租計算方法，並附BIR60第8.1及8.5部填表步驟與所需證明文件，數字以稅務局最新公布為準。

作者Moneyhero Team

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重點摘要

租金扣稅上限：2025/26課稅年度住宅租金基本扣除上限一般為HK$100,000；符合全部額外扣除條件者，合計上限增至HK$120,000。上限金額由每年度財政預算案釐定，以稅務局最新公布為準。
扣除資格：納稅人或同住配偶須以租客身分租住香港住宅作主要居所，租約須以書面訂立、租客享有專用權，一般私人租約亦須已按《印花稅條例》加蓋印花。
夫婦及合租計算：一般合租按租約上的租客人數平均計算租金及扣除上限；夫婦則可按雙方協議分配合資格扣除，但合計不得超過適用上限，亦不得重複申索同一筆租金。
如何在報稅表申報：須於個別人士報稅表BIR60第8.1及8.5部填報；申請額外扣除時另按情況填寫方格113至115，並保留租約、付款及主要居所證明最少6年。
與供樓利息扣除的關係：住宅租金扣除要求納稅人及同住配偶在有關期間並非任何香港住宅處所的擁有人，因此同一段期間不能同時申索住宅租金扣除與供樓利息扣除；若在同一課稅年度內先租住後置業或先置業後租住，則可按各自的合資格期間分別申索兩項扣除。

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租金扣稅是甚麼？

住宅租金扣除由2022/23課稅年度起實施。須繳付薪俸稅、或選擇以個人入息課稅方式評稅的人士，如本人或同住配偶以租客身分租住香港住宅作主要居所，並符合其他法定條件，便可就合資格租金申請扣除。「租金免稅額」及「租屋免稅額」是常見搜尋說法，稅務局及BIR60採用的名稱是「住宅租金扣除」。扣除額用作減少應課稅入息實額，並非稅務局直接退回同額現金。

每個課稅年度的實際可扣除款額，原則上是以下兩者之中較低者：一是歸屬於該課稅年度的合資格住宅租金；二是按租住期間及租客人數調整後的扣除上限。以2025/26基本上限HK$100,000計算，全年平均每月合資格租金約達HK$8,333，即有機會用盡基本扣除上限。若只租住部分年度、與其他人合租，或部分租金由僱主支付或發還，計算方式會有所不同。

租金是按租賃的合約期繳付，稅務局按該合約期與課稅年度重疊的部分分攤，把歸屬於重疊期間的租金計入該課稅年度；即使租金一次過預付或在其他時間支付，也不會單以付款日期排除。

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住宅租金扣稅資格有哪些？

申請住宅租金扣除須同時符合以下條件：

須繳付香港薪俸稅，或選擇個人入息課稅。
申請人或同住配偶是合資格住宅租賃的租客。
租住物業位於香港，並在相關期間作為申請人及同住配偶的主要居所。
租賃須以書面訂立，租客須享有住宅的專用權；一般私人租約須根據《印花稅條例》加蓋印花。
申請人及同住配偶在有關期間均不是任何香港住宅處所的法定及實益擁有人。
申請人及同住配偶不是房委會或房協轄下公共租住房屋單位的租客或認可佔用人。
業主不是申請人或配偶的相聯者，例如配偶、父母、配偶的父母、子女或兄弟姊妹等。
有關期間內沒有獲僱主提供居所，租金亦沒有由僱主或僱主的相聯法團支付或發還。

沒有持有物業不宜理解為在全球完全沒有任何物業。法例所針對的是申請人或同住配偶在有關期間，是否同時是香港住宅處所的法定及實益擁有人。如個案涉及信託、代持、聯名業權或業權與實益權益不一致，宜先向稅務局查詢。

2025/26租金扣稅上限是多少？

2025/26課稅年度住宅租金基本扣除上限一般為HK$100,000；符合全部條件的納稅人可額外扣除最多HK$20,000，令合計上限增至HK$120,000。有關上限金額由每年度財政預算案釐定，實際適用金額以稅務局最新公布為準。

扣除項目	2025/26最高限額	年期限制	主要條件
住宅租金基本扣除	HK$100,000	沒有申索年期上限	符合住宅租金扣除的一般資格
住宅租金額外扣除	HK$20,000	每名納稅人一生合共最多19個課稅年度，毋須連續	須符合全部育兒及租金條件，並同時選擇申請基本及額外扣除
基本及額外扣除合計	HK$120,000	額外部分受上述19年限制	實際扣除仍以合資格租金及經調整上限中較低者為準

誰可申請住宅租金額外扣除？

由2024/25課稅年度起，納稅人須同時符合以下所有條件，才可選擇申請住宅租金額外扣除：

與子女在香港同住至少連續6個月，或稅務局局長接納的較短期間；
該名子女在2023年10月25日或之後出生；
該名子女在相關課稅年度內任何時間未滿18歲；
所繳付的合資格租金高於基本扣除限額；及
以書面選擇同時申請基本扣除及額外扣除，不能只申請額外部分。

如夫婦雙方均符合資格並選擇申請，夫婦合計的額外扣除限額是HK$20,000，並非每人各有HK$20,000。合租人士的額外扣除上限亦須按租客人數調整。

該19個課稅年度是住宅租金額外扣除與居所貸款利息額外扣除共用的總額限，並非兩項各有19年；已用於居所貸款利息額外扣除的課稅年度同樣計入這19年之內。

住宅租金扣除適用於哪類住宅？

合資格住宅可以是整個單位或住宅的一部分，但不得受任何法律或指明文書禁止作住宅用途。租住地方亦須是申請人及同住配偶在租期及課稅年度內大部分時間居住的主要居所。分間單位（俗稱劏房）或分租房間，只要有已加蓋印花的書面租約、租客享有專用權、屬主要居所，且分租並無違反相關限制，同樣有機會符合資格。

如同時租住兩個或以上單位，一般只有主要居所的租金可獲扣除。稅務局在審核時可要求申請人提供水、電、煤氣賬單、屋苑住戶證或其他文件，證明有關單位確實是主要居所。

其他常見情況：連同車位租用時，如車位與住宅一併出租並沒有再分租，相關款項可視乎租約條款計入租金；服務式住宅須視乎有關安排本身是否構成合資格租賃，如只屬使用牌照而租客並無住宅專用權，便不符合扣除條件；如管理費等款項已包含在租約訂明的租金內、並非由租客另行負責繳付，可按租約及實際付款性質判斷，由租客另行支付的管理費、水電費等則一般不屬住宅租金。

哪些情況不能申請租金扣稅？

即使申請人實際支付住宅開支，以下常見情況仍不能申請住宅租金扣除：

申請人或同住配偶在相關期間是香港住宅處所的法定及實益擁有人；
申請人或同住配偶是公屋單位的租客或認可佔用人；
有關期間獲僱主提供居所，或全部或部分租金由僱主或僱主的相聯法團支付或發還；
業主是申請人或配偶的相聯者；
租約並非書面租賃、租客沒有住宅專用權，或須加蓋印花的租約尚未完成打厘印；
有關物業受法律或指明文書禁止作住宅用途；
租賃附有購買該住宅的選擇權或權利；或
有關單位並非申請人及同住配偶的主要居所。

此外，住宅租金扣除的資格要求申請人及同住配偶在有關期間並非香港住宅處所的法定及實益擁有人，因此同一段期間不能同時申索住宅租金扣除與供樓利息（居所貸款利息）扣除。若在同一課稅年度內先租住後置業自住，或先置業後改為租住，則可按各自的合資格期間分別申索兩項扣除；稅務局的居所貸款利息額外扣除示例即以先租後買的個案示範這種安排。兩項扣除的額外扣除部分共用同一個19個課稅年度的總額限。

公司提供居所或發還租金可以扣稅嗎？

不可以雙重享有相關稅務待遇。如僱主在某段期間提供居所，或直接支付、按實報銷或發還全部或部分租金，該段期間的租金不能同時申請住宅租金扣除。

僱主提供居所時，相關房屋福利會按《稅務條例》的租值規則計入薪俸稅評稅。若僱員收到的是不受實報實銷監管的現金房屋津貼，其稅務處理可能與僱主支付或發還租金不同；是否屬於不合資格情況，須視乎僱傭條款、付款方式及僱主在IR56表格上的申報方式而定。如有疑問，應先向僱主查核，或向稅務局確認。

租金扣稅如何計算？

住宅租金扣除可按以下次序計算。每名租客的合資格租金＝歸屬於該課稅年度的合資格租金÷租客人數；每名租客經調整的扣除上限＝年度基本或提高後上限×合資格租期佔該課稅年度比例÷租客人數；實際可扣除款額＝上述兩者之中較低者。租期不足一個完整課稅年度時，稅務局會按租賃的合約期與該課稅年度重疊的期間比例調低上限。以下可作為簡易的租金扣稅計算機示例：

情況	合資格租金	經調整上限（2025/26）	可扣除款額
A：單身，全年月租HK$12,000，不申請額外扣除	HK$144,000	HK$100,000	HK$100,000
B：單身，全年月租HK$12,000，符合額外扣除全部條件	HK$144,000	HK$120,000	HK$120,000
C：單身，只租住6個月，月租HK$12,000，不申請額外扣除	HK$72,000	HK$100,000×6/12＝HK$50,000	HK$50,000
D：4人合租，全年月租HK$20,000，不申請額外扣除	每人HK$240,000÷4＝HK$60,000	每人HK$100,000÷4＝HK$25,000	每人HK$25,000
E：2人合租，全年月租HK$20,000，其中1人符合額外扣除條件	該租客HK$240,000÷2＝HK$120,000	該租客HK$120,000÷2＝HK$60,000	該租客HK$60,000

夫婦如何分配租屋免稅額？

如夫婦同住一個租住單位，兩人合計的基本扣除上限一般為HK$100,000。夫婦可按雙方就各自申索金額所達成的協議分配合資格扣除，因此並非必然每人只可申索HK$50,000；例如其中一方可按協議申索較高比例，甚至由一方申索全部合資格款額，但兩人合計不得超過適用上限，亦不得重複申索同一筆租金。

即使租約只由同住配偶簽訂，另一方仍可在符合條件及沒有重複申索的前提下申請扣除。如夫婦沒有就分配達成協議，稅務局可按個案資料作出調整。

與朋友或家人合租如何計算？

一般非配偶合租個案中，租金會視作由租約上的各名租客平均繳付，扣除上限亦按租客人數平均調低。即使某名租客實際承擔較多租金，也不能自行按實際付款比例提高其扣除額。

計算時應以合資格租賃所列租客人數為準，而非只計算實際申請扣除的人數。申報BIR60時，亦應如實填寫簽訂租賃的租客人數。

住宅租金扣稅點填？BIR60填表教學

申請2025/26課稅年度住宅租金扣除時，須填寫個別人士報稅表BIR60第8.1及8.5部。該課稅年度由2025年4月1日至2026年3月31日。

第一步：在第8.1部申報物業資料

按報稅表要求填寫租住物業地址及相關資料。如年內先後租住不同主要居所，應按各段合資格租期分別申報，並確保沒有重疊申索。

第二步：在第8.5部填寫住宅租金扣除

按租約及付款紀錄填寫租住物業地址、業主姓名、租賃開始及結束日期、簽訂租賃的租客人數、申請人或配偶是否租客，以及該課稅年度申請住宅租金扣除的款額。計算申請住宅租金扣除的款額時，須先按租約與2025/26課稅年度重疊的期間計算歸屬該年度的租金，再按合資格租期、租客人數及適用上限計算，不得直接把整份跨年度租約的全部租金填入。

第三步：填寫扣除總額及額外扣除選項

按報稅表所適用的計稅部分，在方格84、98及112的相關位置填寫住宅租金扣除總額；如獲額外扣除，該總額包括基本及額外扣除。

如選擇申請住宅租金額外扣除，則按情況填寫：只有納稅人符合資格填方格113及115；只有配偶符合資格填方格114及115，並由配偶在第13部簽署；納稅人及配偶均符合資格並選擇申請填方格113、114及115，並由配偶在第13部簽署。電子報稅系統會按回答顯示適用欄位，申請人應以當年度BIR60及填表指南所列欄位為準。

租賃結束日期不在課稅年度內的錯誤提示如何處理？

如電子報稅系統出現物業1的租賃結束日期不在有關課稅年度內或547-E-2906提示，應先核對已選取的課稅年度，以及畫面欄位要求填寫的是租約原訂日期還是該課稅年度內的申索期間。跨年度租約的可扣除額只計算與本課稅年度重疊期間內的合資格租金，但不應在未確認欄位要求前自行改動租約資料。如仍無法提交，應按畫面提示或直接向稅務局查詢。

2025/26報稅表何時交？

2025/26課稅年度個別人士報稅表於2026年5月4日整批發出。一般納稅人的交表期限為2026年6月4日；經營獨資業務人士的期限為2026年8月4日。使用電子報稅可自動獲一個月交表寬限期，即一般納稅人延至2026年7月4日、經營獨資業務人士延至2026年9月4日。上述期限現已屆滿；如仍未提交，應盡快聯絡稅務局，並按個案指示處理。

IR6823是甚麼？何時需要提交？

IR6823是稅務局的申請住宅租金扣除表格，用於提供住宅、租約、租客人數、申索金額及額外扣除等資料。申請人在提交BIR60時填妥第8.5部相關欄位即可；如稅務局要求補充資料，或申請人須在報稅後補交或更正住宅租金扣除資料，便可使用IR6823。

如提交BIR60後發現漏報，而評稅通知書尚未發出，可盡快以書面通知稅務局，列明姓名、稅務檔案號碼、課稅年度、須更正的資料及簽署，並按情況附上IR6823。若評稅通知書已發出，可按情況提出反對或申請修訂評稅：如不同意評稅結果，須在評稅通知書發出日期後1個月內提出反對；如因已提交報稅表的錯誤或遺漏而令評稅不正確，可在有關課稅年度結束後6年內，或在評稅通知書送達日期後6個月內，以兩者中較遲者為準書面申請修訂。可使用IR831，並按情況附上IR6823及證明資料。

申請租金扣稅需要哪些證明文件？

提交BIR60時毋須夾附證明文件，但稅務局可在評稅或事後查核時要求提供，申請人應保留足夠紀錄，以便稅務局日後查核。一般應保留：已加蓋印花的書面租約或分租租約；租金收據、銀行轉賬紀錄或月結單；水、電、煤氣賬單、住戶證或其他主要居所證明；顯示租期、租客人數及租金組成的補充協議或相關文件；涉及夫婦分配時，雙方申索款額及協議的紀錄。

相關文件一般須由有關課稅年度完結起計保留最少6年。即使電子報稅系統沒有要求即時上載，亦不應在完成報稅後刪除租約或付款紀錄。

常見問題

公屋租客可以申請租金扣稅嗎？
不可以。房委會或房協轄下公共租住房屋單位的租客或認可佔用人，屬不合資格情況，即使實際繳付租金亦不能申請住宅租金扣除。
租約沒有打厘印，可否補打後申請？
一般私人租約須根據《印花稅條例》加蓋印花。如租約尚未打厘印，在完成加蓋印花並符合其他條件後，仍有機會就合資格租期申請扣除；建議盡早完成打厘印並保留相關紀錄。
租金扣稅措施由何時開始？
住宅租金扣除由2022/23課稅年度起實施；住宅租金額外扣除則由2024/25課稅年度起，供符合育兒及租金條件的納稅人選擇申請。
持有香港住宅物業，但把單位出租後自己再租樓，可以扣稅嗎？
不可以。只要申請人或同住配偶在有關期間仍是任何香港住宅處所的法定及實益擁有人，即使該物業已出租、本人另行租樓居住，仍不符合住宅租金扣除的資格。
租約未滿一年，租金扣稅如何計算？
租期不足一個完整課稅年度時，扣除上限會按租賃的合約期與該課稅年度重疊的期間比例調低，實際可扣除款額仍以經調整上限與歸屬該課稅年度的合資格租金中較低者為準。
沒有在2025/26報稅表申請，可否補交？
可以按所處階段處理。評稅通知書未發出前，可盡快書面通知稅務局並按情況提交IR6823；評稅通知書發出後，如不同意評稅結果，須在通知書發出日期後1個月內提出反對；如因報稅表的錯誤或遺漏而令評稅不正確，可在有關課稅年度結束後6年內，或在評稅通知書送達日期後6個月內，以兩者中較遲者為準申請修訂評稅。可使用IR831，並按情況附上IR6823及證明資料。

本文內容僅供一般參考，不構成任何稅務、法律或財務意見。稅務資格及可扣除款額須按個別租約、付款安排、家庭狀況及稅務局最終評稅結果而定；扣除上限金額由每年度財政預算案釐定，以稅務局最新公布為準，如資訊有出入以稅務局公布為準。如涉及稅務貸款等信貸產品，實際年利率及獲批金額按個別申請而定，借定唔借還得到先好借。

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