H按P按分別是甚麼？P按、H按利率計算、封頂息率與如何選擇一文看
更新日期: 2026年10月27日
本文拆解最優惠利率 P 與銀行同業拆息 HIBOR，比較 P 按與 H 按的分別及利率計算方式，說明 H 按封頂息率（鎖息上限）的運作，並教你因應拆息高低選擇按揭計劃，所有按息數字一律以銀行及金管局最新公布為準。
重點摘要
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H按P按分別：P 按以最優惠利率 P 為基準、H 按以銀行同業拆息 HIBOR 為基準，兩者實際按息的計算起點不同，H 按另設封頂息率作保障，是現時本港兩種最常見的按揭計息方式。
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P按利率點計：P 按一般以銀行最優惠利率 P 減合約列明的息差計算，息差以百分點表示；P 由各銀行自行調整，適用息差及其變更條件以貸款批核書及相關條款為準。
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H按利率點計：H 按一般以合約指定的一個月 HIBOR 加息差計算；如計劃設封頂息率，則取兩者較低者。適用拆息、重訂息日及供款調整方式以貸款批核書為準，並非每天隨公布拆息改變月供。
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封頂息率（鎖息上限）：設有封頂的 H 按，通常比較 HIBOR 加息差與以 P 為基準的封頂息率，取較低者計息。上限會隨 P 變動，並非全期固定息率或固定月供。
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如何選擇：拆息處於低位時 H 按實際息率通常較 P 按低，拆息升至觸及封頂時兩者相若；追求供款穩定可留意定息安排，實際息率與點子水平因產品及申請而異。
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重要提醒：最優惠利率 P、HIBOR、封頂息率及各行息差會隨市況與銀行政策變動，本文不列當期數值，一切以你的銀行及金管局最新公布為準，申請前宜向銀行索取供款表。
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甚麼是最優惠利率 P 與銀行同業拆息 HIBOR
要分清 P 按與 H 按，先要認識兩個基準利率：最優惠利率 P 與銀行同業拆息 HIBOR。前者是銀行對客戶的參考利率，後者是銀行之間互相借錢的利率，兩者分別是 P 按與 H 按的計息起點。
最優惠利率 P（Prime Rate）
最優惠利率 P（Prime Rate）是銀行釐定貸款利率的參考基準，並非劃一數字，不同銀行的 P 可以不同。市場上一般分為採用較高最優惠利率與較低最優惠利率兩組，坊間俗稱大 P 與細 P，實際水平以各銀行公布為準。P 由各銀行自行釐定，會因市場資金成本及銀行政策而調整，最新水平及最近一次調整時間以該銀行公布為準。
銀行同業拆息 HIBOR
銀行同業拆息 HIBOR 是港元銀行同業市場的參考利率，設有隔夜、一個月、三個月等不同期限。香港銀行公會公布的 HIBOR 按參考銀行報價，剔除最高及最低各三個報價後，計算餘下報價的平均值。本港 H 按一般以一個月 HIBOR 為基準，但銀行在按揭合約中採用的 HIBOR 不一定與公會公布值相同。適用利率及重訂息安排以貸款批核書為準。
P按與H按分別：定義與利率計算方式
P 按與 H 按的核心分別在於計息基準：P 按一般以 P 減息差計算；H 按一般以 HIBOR 加息差計算，如設封頂則取較低息率。息差及適用期間由合約列明，基準利率會浮動；是否設有變更條款，應以貸款批核書及相關條款為準。
P按利率點計
P按利率一般以銀行最優惠利率 P 減合約列明的息差計算。P 會隨銀行政策調整，變動通常較 HIBOR 少，但 P 按亦屬浮息按揭。實際息率、息差、適用期間及供款調整方式，均以貸款批核書及相關條款為準。
H按利率點計
H按利率一般以合約指定的一個月 HIBOR 加息差計算，息差以百分點表示。如計劃設封頂息率，實際按息取 HIBOR 加息差與封頂息率兩者中的較低者。封頂通常以 P 減息差表示，P 改變時上限也可改變。適用拆息、息差、重訂息日、封頂及供款安排，以貸款批核書及相關條款為準。
下表以計算機制比較 P 按與 H 按，不列當期按息數值；實際息率一律以銀行最新公布為準（查核日 2026-10-12）。
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比較項目 |
P 按 |
H 按 |
|---|---|---|
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計息基準 |
最優惠利率 P |
一個月銀行同業拆息 HIBOR |
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實際按息計算 |
P 減固定點子（P 減 x） |
HIBOR 加固定點子（H 加 x），另設封頂息率上限 |
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息率浮動性 |
隨銀行調整最優惠利率而變，相對平穩 |
HIBOR每日可變；按合約重訂息，設有封頂的計劃取較低息率 |
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每月供款 |
較為穩定 |
按適用息率及合約調整；封頂會隨P變動，月供未必每月改變 |
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適合情況 |
重視供款穩定、可預期 |
預期拆息處於低位時爭取較低息率 |
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合約息差 |
以批核書列明的息差、適用期間及變更條款為準 |
以批核書列明的息差、適用期間及變更條款為準 |
H按封頂息率（鎖息上限 cap rate）點運作
封頂息率（又稱鎖息上限）是 H 按的保障機制：當以 HIBOR 加點子計出的息率高於封頂息率時，銀行會以封頂息率計息，即取兩者中的較低者。封頂息率一般以最優惠利率 P 減一個固定值表示，簽約時已定下與 P 的關係，但 P 本身調整時封頂息率也會隨之浮動。
運作上，當拆息處於低位、以 HIBOR 加點子計出的息率低於封頂息率時，H 按按實際拆息計息，供款相對較低；當拆息上升、計出的息率觸及或高於封頂息率時，實際按息會被封在封頂息率，此時 H 按實際息率與封頂水平相同，往往與同期 P 按相若。封頂息率的具體水平及與 P 的差距因銀行而異，實際數值以該銀行最新公布為準，不宜以過往數字推算當期供款。
P按H按以外的選擇：定息按揭
除了 P 按與 H 按，香港市場亦有定息按揭，在指定期間內按約定固定利率計息，可降低該期間內的利率波動風險。例如香港按揭證券公司提供10年、15年及20年定息按揭計劃；定息期完結後，可按適用條款選擇當時的定息或浮息安排。比較時應一併留意定息期、期滿後計息方式及提前還款收費，實際申請資格與利率以官方計劃及參與銀行條款為準。
如何選擇 P 按定 H 按？考慮因素
選擇 P 按還是 H 按，主要視乎你對供款波動的承受程度與對拆息走勢的判斷。追求每月供款可預期、不想受拆息逐日影響者，傾向選擇 P 按；願意承受月供浮動以爭取拆息低位時較低息率者，可留意設有封頂息率的 H 按。由於兩者實際息率、封頂水平與現金回贈條款因銀行與計劃而異，宜同時比較多間銀行的最新報價再決定。
無論選擇 P 按或 H 按，承造按揭前都要評估自身還款能力。金管局已於 2024 年 2 月 28 日起暫停物業按揭利率的壓力測試要求，但銀行仍會按內部政策評估申請人的還款能力，相關監管措施（包括按揭成數上限及供款與入息比率上限）及是否仍暫停壓力測試，一律以金管局最新公布為準（查核日 2026-10-12）。P 或 HIBOR 變動對實際按息的影響，須按計息公式及封頂息率判斷。例如 H 按已達封頂時，HIBOR 在封頂以上繼續上升，實際按息未必增加；如 P 上調，封頂息率則可能上升。實際息率增加時，銀行可能按合約調整供款額或期數，宜先索取不同利率情境的供款表，評估還款能力。
下表整理比較銀行按揭報價時應留意的項目。除實際按息外，亦應比較息差、封頂安排、現金回贈及相關收費，並以個別銀行提供的貸款批核書與最新條款確認適用條件。
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比較項目 |
代表意思 |
查核重點 |
|---|---|---|
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P 按息差（P 減 x） |
P 按實際按息相對最優惠利率的折讓 |
以該行最新公布為準 |
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H 按息差（H 加 x） |
H 按實際按息相對 HIBOR 的加幅 |
以該行最新公布為準 |
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封頂息率（鎖息上限） |
H 按實際按息的上限，一般以 P 減固定值表示 |
以該行最新公布為準 |
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採用大 P 或細 P |
該行最優惠利率屬較高或較低一組 |
以該行最新公布為準 |
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現金回贈與手續費 |
按揭金額對應的現金回贈及相關收費 |
以該行及比較頁最新公布為準 |
主要承造按揭的銀行各自公布 P 按息差、H 按息差與封頂息率，實際數值與現金回贈優惠會不時變動，建議以官方按揭專頁或比較頁的最新報價為準，不要以過往年份的數字作決定。
常見問題
H按P按分別在於計息基準不同。P 按以最優惠利率 P 為基準，實際按息為 P 減固定點子；H 按以一個月銀行同業拆息 HIBOR 為基準，實際按息為 HIBOR 加固定點子並設封頂息率上限。P 按供款相對穩定，H 按隨拆息浮動但有封頂保障。
兩者高低視乎拆息走勢，沒有固定答案。拆息處於低位時，H按利率以 HIBOR 加點子計算往往低於 P 按；拆息上升觸及封頂息率時，H 按實際息率被封在封頂水平，與 P 按相若。實際 P按利率與 H按利率的當期數值以銀行最新公布為準。
最優惠利率 P 由各銀行自行釐定，會隨市場資金成本與銀行政策調整；HIBOR 由銀行公會每個工作天公布，受資金鬆緊及外圍利率影響，天天可能變化。P 與 HIBOR 的最新水平及最近調整時間，以銀行及銀行公會公布為準。
設有封頂的 H 按會比較 HIBOR 加息差與封頂息率，取較低者計息，限制拆息升高對適用息率的影響。封頂一般以 P 減息差表示，P 上調時封頂息率仍可上升，並不代表全期月供不變。實際上限及調整方式以貸款批核書為準。
金管局已於 2024 年 2 月 28 日起暫停物業按揭利率的壓力測試要求，但銀行仍會按內部政策評估申請人的還款能力，批核與否及可借成數由銀行按其政策與監管規定決定。相關監管措施是否有調整，一律以金管局最新公布為準。
本文內容僅供一般參考，不構成任何按揭、投資、法律或理財建議，亦非任何金融產品的邀約或招攬。最優惠利率 P、HIBOR、封頂息率、各行息差、現金回贈及相關收費會因市況、銀行政策及監管規定而不時變動，本文不列當期數值。承造按揭前請以你的銀行及金管局最新公布為準，按自身財務狀況與還款能力審慎考慮，有需要時諮詢持牌銀行或專業人士；如資訊有出入，一律以官方公布及銀行條款為準。
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