未補地價加按犯法？2026｜最高罰款HK$500,000及監禁一年，按揭本身亦屬無效

更新日期: 2026年10月11日

未補地價單位未經房屋署署長事先批准而按揭，依《房屋條例》第27A條最高罰款HK$500,000及監禁一年，該按揭並依第17B條屬無效，2017年已有業主與財務公司同案被定罪。

作者Moneyhero Team

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重點摘要

標題的問題有確切答案：未補價的資助出售單位在轉讓限制期內，或限制期過後而補價尚未繳付，業主不得按揭，除非事先獲房屋署署長批准。違反者依《房屋條例》第27A條負刑責，最高罰款HK$500,000及監禁一年；該按揭或其相關協議依第17B條屬無效。
風險不只落在業主身上：2017年有資助房屋單位業主與一家財務公司因非法讓與同案被法庭定罪。所以貸款機構願意做，不等於這件事合法。
加按額度須同時符合實際需要及房屋署的計算上限：居屋、私人參建居屋及綠置居，以申請日評定市值扣除補價後餘額的80%，再扣除未清還按揭，並與實際需要取較低者。
業主貸款須先分清是否真正無抵押：不能單憑產品名稱、毋須交樓契或不作土地登記，就判定貸款沒有涉及單位押記或讓與；簽署前應細閱合約。

比較借貸成本時，應統一借款額和還款期，並以個人化報價及總還款額作判斷。本文的利息試算只屬假設，不代表任何貸款機構的現行條件。

在本金及利率相同的假設下，延長還款期通常會降低月供，但增加總利息。提早還款可節省多少，須按實際合約及結清報價計算。

適用《放債人條例》的貸款，自2022年12月30日起法定利率上限為年息48%，敲詐性利率門檻為36%。低於48%不代表貸款必然公平、有效或可負擔。

未補地價加按是否犯法：先答法律，再談方法

項目	內容	依據
限制範圍	在轉讓限制期內，或限制期過後而補價尚未繳付，業主不得出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權	《房屋條例》及買賣協議與轉讓契的契諾
例外	須事先獲房屋署署長批准；署長批准時會按情況訂出條件	房屋署資助出售單位重新按揭申請須知
刑責	非法讓與者負刑責，最高罰款 HK$500,000 及監禁一年	《房屋條例》第27A條
交易效力	違反契諾的按揭、其他押記、轉讓或處置，以及與該非法讓與有關的任何協議，一概無效	《房屋條例》第17B條
申報不實	明知而就申報表所指明的詳情作出虛假陳述，最高第5級罰款 HK$50,000 及監禁6個月；拒絕或忽略提供申報詳情，最高第4級罰款 HK$25,000 及監禁3個月	《房屋條例》第26(1)(a)條與第27(a)條

違規加按可能同時涉及刑事責任及交易無效。根據《房屋條例》第17B條，違反相關限制的按揭、押記或讓與及相關協議可屬無效；第27A條則訂明刑事責任。至於已支付款項能否追討及追討範圍，須按個案法律及事實判斷，業主和貸款機構均應尋求法律意見。

另外要指出風險的覆蓋範圍。2017年政府公布，有資助房屋單位業主與一家財務公司因非法讓與被法庭定罪。這說明兩件事：執法確有實例，而且貸款機構肯批不等於做法合法。讀者判斷一個方案可不可行，不能以有機構願意承接為依據。

合法加按的條件與可批額度

未補價資助出售單位的業主如欲加按，須事先獲房屋署署長批准。一般申請須涉及經濟困難，並急需款項應付意料之外的個人或家庭開支。可考慮的原因包括醫藥費、殮葬費、家庭成員教育費、因離婚或分居而向配偶或前配偶付還樓價或支付贍養費，以及生意出現財政困難。應急預算開支須超逾一個月的家庭平均總收入；其他特殊原因由房屋署按個別情況酌情考慮。

列明的申請原因不代表自動獲批。申請人須提供相關證明，房屋署會按個案審批；單憑拖欠信用卡或其他貸款，不能保證獲准加按。

申請須交予所屬屋苑或屋邨的屋邨辦事處或分區租約事務管理處，由房屋署按政策審批，並取得房屋署署長的事先批准。房委會制定相關政策，房屋署負責執行。

居屋、私人機構參建居屋及綠置居的最高加按貸款額，為申請人的實際需要與以下計算結果兩者中的較低者：申請當日房屋署署長評定的單位市值，扣除補價後乘以80%，再扣除未清還的按揭貸款。

租者置其屋及可租可買計劃單位，如在首次轉讓契據日期起計兩年內申請，則以購入時付予房委會的買價乘以80%，再扣除未清還按揭；第三年起才採用市值扣除補價後乘以80%的計法。兩種情況均須與實際需要取較低者。這是房屋署可批准的上限，並不代表貸款機構必定批出相同款額。

房屋署批准加按後，業主可持批准信向合資格貸款機構正式申請。提供加按貸款的機構須為根據《銀行業條例》領有牌照或註冊的銀行、接受存款公司，或香港特區政府。貸款機構會另行決定是否放款及貸款條件；房屋署批准並不等於貸款必獲批。申請人可先取得貸款機構的初步同意，再向房屋署申請。

	MoneyHero獎賞價值	最低實際年利率	每月還款額低至	總利息低至
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不涉及按揭的替代路徑：業主貸款

未補價單位業主如考慮無抵押私人貸款，應先確認合約沒有以單位作抵押、設立押記或作出相關讓與安排，再比較利息及還款能力。獲批與否及貸款條件由貸款機構決定，不能以貸款名稱代替合約審查。

真正不以單位作抵押、亦不涉及單位押記或讓與安排的私人貸款，與加按不同。判斷重點是整份合約的權利義務，而非是否收取樓契或是否已在土地註冊處登記。如文件涉及未補價單位的按揭、押記或相關讓與協議，應先取得適用的批准，並在簽署前諮詢律師。

比較貸款時，應以同一借款額及還款期取得個人化報價，並核對實際年利率、總還款額、費用及提早還款條款。廣告的最低利率不代表每位申請人均可獲批，也不能單憑最低利率判斷實際成本。

不同利率與還款期如何影響總利息

以下純屬數學示例，並非任何機構的報價。假設借款HK$500,000，84個月內按月等額還款，沒有費用，首次還款在放款一個月後；以假設有效年利率換算月利率。1.18%、1.88%、5%及7%均只用作比較成本。

實際年利率	每月還款	總還款	總利息	利息佔本金
1.18%（假設有效年利率）	約 HK$6,203	約 HK$521,065	約 HK$21,065	約 4.2%
1.88%（假設有效年利率）	約 HK$6,354	約 HK$533,717	約 HK$33,717	約 6.7%
5%（假設有效年利率）	約 HK$7,041	約 HK$591,435	約 HK$91,435	約 18.3%
7%（假設有效年利率）	約 HK$7,494	約 HK$629,487	約 HK$129,487	約 25.9%

在上述假設下，1.18%與7%的總利息相差約HK$108,422，每月還款相差約HK$1,291。實際貸款須以個人獲批條款及完整還款表比較。

對適用《放債人條例》的貸款，法定貸款利率上限自2022年12月30日起降至年息48%，敲詐性利率門檻則降至36%。超逾36%的交易可被推定為敲詐性，法庭可按法例及個案情況審視交易。是否超出法定上限，須按條例附表2計算，不能直接以本文的有效年利率試算判斷。

自2026年8月1日起，持牌放債人須遵守更新的牌照條件，包括不得要求或使用貸款諮詢人的資料，以及對低收入借款人的無抵押個人貸款施加還款佔入息比率等限制。放債人亦須評估借款人的收入、開支及還款能力。申請業主貸款時，應了解適用的貸款限制及完整還款條款。

同樣假設有效年利率為7%、本金HK$500,000及沒有費用，還款期由84個月延長至180個月，每月還款由約HK$7,494降至HK$4,434，但總利息由約HK$129,487增至HK$298,165，多約HK$168,678。這只是年期影響的示例；提早還款的實際節省須按貸款協議及結清報價計算。

常見問題

居屋貸款與居屋按揭有甚麼分別？
居屋貸款可泛指居屋業主申請的借貸；居屋按揭則涉及以單位作抵押。未補價單位加按須先取得適用批准，無抵押私人貸款也須審視合約及還款能力。
居屋按揭唔批，可以怎樣處理？
先分清是貸款機構拒批，還是房屋署不批准加按。前者可向機構了解原因；後者可向所屬辦事處提出書面覆核申請，說明理由並提供證明。房屋署批准加按仍不代表貸款必獲批。
綠置居按揭及綠表居屋按揭，可以直接加按嗎？
首次置業按揭與其後加按的安排不同。未補價的綠置居或居屋單位如申請一般加按，須事先獲房屋署署長批准；不能因首次置業時獲批按揭，就視為已獲准日後加按。

免責聲明：本頁提供未補價資助出售單位加按及借貸的一般資訊，並不構成法律或個人財務意見。個別單位的加按安排須按適用政策、批准條件及貸款合約處理。文中利息試算只屬數學示例，假設本金HK$500,000、按月等額還款、沒有費用，並以指定有效年利率換算月利率；不代表任何機構的報價，也不用作判定是否符合法定利率上限。借貸前應核對個人獲批條件、總還款額及自身還款能力。