星展銀行 定額私人貸款
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加按套現｜可以套多少錢，怎麼算，以及監管規則已經換了
更新日期: 2026年10月12日
加按套現可借多少，取決於物業估值、按揭餘額及銀行審批。本文用例子解釋可套現金額，並比較加按、現契重按與業主私人貸款的利息、年期及風險，同時說明未補地價居屋的申請限制，協助業主按資金需要及還款能力評估方案。
作者Moneyhero Team
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重點摘要
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可套現金額怎麼估：可套現金額可先以物業估值乘以獲批按揭成數，再減去未償還按揭本金估算；實際到手款項還要扣除適用的贖回費、律師費及其他費用。
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貸款比例影響可套現金額：一般不涉及按揭保險的住宅按揭成數上限為七成，實際批核仍視乎銀行估值及還款能力。在本文假設例子中，六成與七成貸款比例的可套現金額分別約為HK$170萬及HK$240萬，相差約HK$70萬，尚未扣除相關費用；此比較不代表所有物業均因政策調整而增加可借金額。
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壓力測試已經暫停：金管局的按揭供款壓力測試，即假設利率上升 200 基點的要求，自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施。供款與入息比率的上限仍然適用。
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業主私人貸款的利率因人而異：業主私人貸款的實際年利率因產品、貸款額、還款期及個人信貸狀況而異。居屋等資助房屋業主可按產品資格比較方案，不能僅按物業類型判斷利率高低。
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比較貸款要連供款一起看：比較貸款時，應同時看適用的實際年利率、每月供款及總還款額。即使利率較低，還款期較長仍可能增加總成本；廣告最低利率也未必適用於自己的貸款條件。
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加按不等於二按：加按一般指向現有承按銀行加借；若轉到另一間銀行並增加貸款額，則屬轉按套現。二按是在原有一按以外另設後順位抵押，須遵守一按契約並取得所需同意，亦會增加總供款負擔。利率、可借金額及文件要求均按個別機構及申請條件而定。
什麼是加按
加按是樓宇按揭的一種。把原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。所以加按套現的意思就是，透過加按這個安排，套出一筆資金。
加按較多在樓市上升時出現，因為物業價值上升，令可作貸款的金額亦相對提升。具體怎麼算，下一節有例子。
決定申請加按，等於再申請多一次按揭貸款，所以涉及的手續和要求是一樣的：要向銀行提交個人資料與入息證明等候審批，審批時間會較長。
按揭供款壓力測試這一項已經改了：金管局自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，當時的理由是美國加息周期可能步入尾聲，本港按揭息率進一步上升的機會較低。供款與入息比率的上限則仍然適用。
聯名物業加按須取得所有業主同意，並按銀行要求辦理。未補地價居屋或租置計劃單位另受房委會規定限制，須先取得房屋署署長批准；居屋加按並非一般自由套現安排，申請人須符合相關財政困難及資金用途條件。其他資助房屋須按所屬計劃的規定處理。
一句話總結這一節：聯名業主要一同申請，未補地價居屋須先取得房屋署署長批准並符合指定條件，亦需通過銀行審批與供款與入息比率的要求（壓力測試一項已暫停）。
加按可以套現多少錢
以下只作計算示例：假設物業估值為HK$700萬，未償還按揭本金為HK$250萬。以六成及七成貸款比例比較，可借總額分別為HK$420萬及HK$490萬，扣除原有按揭後分別為HK$170萬及HK$240萬，尚未扣除相關費用。
六成與七成兩種貸款比例的對照
以下六成與七成只用作比較不同貸款比例下的可套現金額，並非所有住宅物業在2024年10月修訂前後的上限對照。金管局於 2024 年 10 月 16 日把所有住宅物業的按揭成數上限統一為七成，不論物業的價值及是否自用；以資產水平為審批基礎的按揭成數上限同時由六成提升至七成，與以供款與入息比率為審批基礎者看齊；非自用物業的供款與入息比率上限亦由四成調升至五成。
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同一個假設例子 |
六成（假設貸款比例） |
七成（一般監管上限，須經審批） |
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物業估值 |
HK$700 萬 |
HK$700 萬 |
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可作按揭的總額 |
HK$420 萬 |
HK$490 萬 |
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減尚未清還 |
HK$250 萬 |
HK$250 萬 |
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可套現 |
HK$170 萬 |
HK$240 萬 |
兩者相差約 HK$70 萬，而這個差距來自貸款比例本身，不是來自樓價。要說清楚兩件事：上表的估值與未償還本金是假設數字，不是現時的市場事實；另外成數上限是銀行審批的天花板，實際批多少還要看入息與其他負債。
金管局的物業按揭監管措施同樣適用於現有物業再抵押按揭貸款。一般不涉及按揭保險的住宅按揭，按揭成數上限為七成；獲批金額仍取決於銀行估值、還款能力及其他審批條件。計算實際到手金額時，亦須扣除適用的贖回費、律師費及其他費用。
貸款年期與一般按揭相若，可以長達 25 至 30 年，要視乎物業樓齡及貸款人年齡。
而由於加按是以物業作抵押的貸款，當樓價急跌、抵押品價值大幅貶值時，銀行會下調對物業的估價，亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。
一句話總結這一節：貸款額與樓價掛勾，樓市逆轉時有機會被追回貸款。
加按與二按完全不同
加按一般指向現有承按銀行加借；若轉到另一間銀行並增加貸款額，則屬轉按套現。二按是在原有一按以外另設後順位抵押，須遵守一按契約並取得所需同意，亦會增加總供款負擔。利率、可借金額及文件要求均按個別機構及申請條件而定。
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比較項目 |
加按 |
二按 |
|---|---|---|
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抵押安排 |
一般向現有承按銀行加借。 |
在原有一按以外另設後順位抵押。 |
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審批與成本 |
須符合適用監管規定及銀行審批。 |
利率、貸款額及文件要求按機構及個別條件而定；申請前須取得一按契約要求的同意，並計入所有債務供款。 |
加按手續與時程
現契重按是以已還清按揭的物業重新申請按揭貸款。銀行仍會核對物業、入息或資產及信貸資料，並按個案辦理法律文件；實際完成時間須由銀行及律師確認。
若同時轉按至另一間銀行，除新銀行審批外，亦須安排清還原有按揭、贖契及新抵押文件。應先向銀行及律師確認預計放款日期，並留意原貸款的提前還款收費及通知要求。
按揭供款壓力測試方面，假設利率上升 200 基點的要求已於 2024 年 2 月 28 日起暫停實施，銀行審批仍會看入息與供款與入息比率。
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情況 |
須完成的程序 |
|---|---|
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現契重按 |
須完成物業及信貸審批、抵押文件及放款安排。 |
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原銀行加按 |
須由銀行重新審批貸款額及確認文件要求。 |
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轉按套現 |
除新貸款審批外，另涉及贖回原按揭及重新安排抵押。 |
各類申請均沒有劃一完成期限；銀行批核與款項到賬是不同階段。
加按的利息
比較買樓利息與加按成本時，應先分清利率基準。P按按最優惠利率加減指定息差計息；H按按香港銀行同業拆息加指定息差計息，部分計劃另設封頂利率。實際條件以銀行批核文件為準，不宜用舊有市場百分比作現時報價。
浮息按揭的利率會隨相關基準變動，並可能影響供款或還款安排。比較方案時，應同時查看適用利率、費用、每月供款及整段還款期的總成本。
加按的好處與風險
加按可讓業主在不出售物業的情況下籌措資金。是否提供現金回贈或存款掛鈎戶口，則視乎銀行計劃、申請資格及條款。
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好處 |
內容 |
|---|---|
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套現金額 |
享受樓價上升的好處，在不需賣樓的情況下，可套現更多資金 |
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利率 |
可選擇較低的按揭利率 |
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現金回贈 |
部分計劃提供現金回贈，須比較金額、發放時間、適用條件，以及提前還款或轉按時是否須退回。 |
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掛鈎戶口 |
部分按揭計劃可配合存款掛鈎戶口，合資格存款按指定優惠息率計息，並設存款上限。以滙豐相關計劃為例，優惠息率適用金額最高為未償還按揭貸款的50%；戶口資格及其他限制按計劃條款而定。 |
加按要同時評估的風險如下。
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風險 |
內容 |
|---|---|
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時間 |
審批時間較私人貸款長，如果急需現金會阻礙套現進展 |
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被追回貸款 |
樓市急跌時，有機會被銀行追回貸款 |
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利率浮動 |
貸款利率或浮動，令每月還款額較難掌握 |
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額外開支 |
加按需要找律師樓處理，因而要支付額外開支 |
加按或轉按可能涉及律師費、贖契或行政費、提前還款收費及退回現金回贈。申請前應向銀行及律師索取費用明細，確認哪些須自付，再計算扣除費用後可用的款項。這些支出與樓價或利率變動風險應分開評估。
業主私人貸款：加按以外的融資選擇
有樓人士亦可比較專為業主而設的無抵押私人貸款。這類產品不以物業作抵押；但市場上的物業貸款也可能屬按揭或其他有抵押融資，申請前應先確認產品性質。
無抵押業主私人貸款的貸款額不按物業按揭成數計算，仍須按申請人的信貸及還款能力審批。部分產品接受聯名物業的個別業主或資助房屋業主申請。還款期、文件要求及提前還款費用因產品而異，不能假設全部免罰息或必定比加按更靈活。
怎麼比較業主私人貸款
比較業主私人貸款時，先確認產品是否接受自己的物業類型，再按相同貸款額及還款期索取個人報價。廣告最低實際年利率及最高貸款額不代表個別申請人可以同時獲批，亦不能據此判斷哪類業主一定付出最高利率。
如何同時比較實際年利率與總成本
實際年利率把利息及相關費用換算為年化指標，有助比較貸款成本。廣告最低利率通常設有指定條件，應向貸款機構索取適用於自己貸款額及還款期的報價。
比較時，應一併列出實際年利率、每期供款、期數、各項費用及總還款額。利率較低不代表整段還款期的總成本必定較少，亦不應把APR直接乘以本金及年期當成總利息或上限。浮息按揭須另外考慮利率變動對供款的影響，並參考銀行提供的還款表。
無抵押業主私人貸款毋須以物業作抵押，但實際貸款額、利率及還款期須經審批。比較加按與私人貸款時，應以適用於自己的報價及總還款負擔作決定。
常見問題
可先以物業估值乘以獲批按揭成數，再減去未償還按揭本金估算。一般不涉及按揭保險的住宅按揭成數上限為七成，實際貸款額仍須經銀行審批；到手款項亦須扣除適用費用。未補地價資助房屋另有批准條件，不能直接套用私人住宅的例子。
假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，金管局已自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施。供款與入息比率的上限仍然適用，其中非自用物業的上限已於 2024 年 10 月 16 日由四成調升至五成。
供完按揭不等於已補地價。未補地價居屋重新按揭或加按，仍須先獲房屋署署長批准；一般須因經濟困難而急需資金應付醫療、教育等個人或家庭開支，並符合房委會的條件。批准後仍須向合資格銀行或接受存款公司申請。若考慮無抵押業主私人貸款，應另行比較適用資格、實際年利率及收費。
現契重按沒有劃一完成期限，需視乎文件是否齊備、物業估值、銀行審批及律師辦理抵押文件的進度。銀行給予審批回覆後，仍須完成相關放款手續；如有用款期限，應先確認預計到賬日期。
應比較實際利率、每月供款、費用及抵押風險。加按一般向現有銀行加借；二按另設後順位抵押，須遵守一按契約並取得所需同意。不能假設二按一定可借得更多或毋須入息審查。
物業抵押透支是以物業作抵押的循環信貸，可在批核額度內提取及償還，與一般按固定期數攤還的加按貸款不同。以恒生相關產品為例，利息按每日已動用的透支額計算。申請前應比較利率、收費、還款及額度檢討條款；物業仍是抵押品，不能視為無抵押業主私人貸款。
免責聲明：本文資料僅供一般參考，不構成財務或按揭建議。按揭成數上限、供款與入息比率上限及其他監管要求由金融管理局公布並會不時修訂，各銀行與財務機構的利率、貸款上限、還款年期及收費亦會調整，實際安排請以金融管理局及相關機構的最新公布為準。文中套現金額僅為假設例子，尚未扣除適用費用，不構成獲批貸款額或實收款項的保證。
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