家居保險漏水篇︱天花漏水、窗邊滲水賠唔賠？責任同索償流程一文睇
更新日期: 2026年5月22日
作者Moneyhero Team
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重點摘要
- 賠唔賠睇咩？ 漏水賠償唔係淨係睇「有冇漏水」，而要先分清滲水源頭、責任誰屬同保單條款。
- 政府幾時介入？ 滲水構成衞生妨擾時，滲水投訴調查聯合辦事處先會引用法例跟進；天雨經外牆、窗戶引致嘅滲漏一般唔屬其檢控範圍。
- 家居保險賠邊部分？ 主要賠家居財物損失，部分保單就雨水滲漏設伸延保障，但觸發條件因公司而異，唔係全行業通則。
- 第三者責任係咩？ 自家漏水影響樓下，第三者責任保障可承擔投保人需負嘅法律責任。
- 索償要備咩？ 相片、影片、維修報價單、收據、管理處紀錄同保單文件係索償基本功。
家居保險邊間好比較
| 產品 | 家居財物保障 | 臨時居所／租金損失 | 個人財物 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
按照日程 | HK$50000 | HK$10000 /項 | ||||||||
HK$1000000 | HK$100000 | HK$60000 | ||||||||
HK$800000 | HK$50000 | 包括 | ||||||||
HK$1000000 | HK$30000 | HK$50000 /項 | ||||||||
HK$1500000 /每件家居財物限額HK$300,000 | HK$60000 /每宗事故 (HK$2,000/ 日 最多 30日) | 包括 | ||||||||
HK$600000 | HK$30000 | HK$15000 | ||||||||
HK$600000 | HK$60000 | HK$7500 /每件 | ||||||||
另外，業主/ 租客常見問題：火險｜家居保險邊間好｜慘遇租霸｜颱風爆窗｜爆水喉｜冷氣機滴水｜裝修保險
家居保險比較：Zurich蘇黎世家居保︱Generali忠意家居保險︱QBE家居綜合保險︱bolttech家居保︱AXA安盛家居保險
火險、水險、家居保險，邊種包漏水滲水？
好多人會混淆火險同家居保險，其實兩者並唔同。
火險，是「樓宇結構險」或「樓宇全險保障」的簡稱，保障因颱風暴雨、洪水甚至山泥傾瀉及地陷等意外而導致樓宇受損，包括地板、天花板、門窗、牆壁及發展商提供的室內設施，甚至補償重建費用。但保障範圍只包樓宇本身結構，屋內財物損失則不在火險範圍。
對自置物業人士，一般向銀行申請按揭時一般會被要求為樓宇結構獨立購買火險。若物業管理公司早已為屋苑投保火險，並由住戶管理費中攤分，銀行就未必需要申請人額外購買，單買家居保險就可以。若不需做按揭或樓宇已供完，可連同家居保險一同投保火險，同時享受保險公司常提供的折扣。
水險就更加容易誤會。很多人以為有火險就會有水險，但市面上的水險全名為海上保險，是保障貨運在海上運輸的責任保險，並非保障房屋有關水災、颱風的保險，與家居保險完全無關。
簡單講：屋內財物因漏水滲水受損，視乎成因睇家居保險；樓宇結構受損，睇火險；水險同你屋企無關。
天花漏水邊個負責？先分清滲水源頭
天花漏水唔一定等於樓上單位負責。滲水源頭可能來自樓上或毗鄰單位的排水管、供水管、防水層，也可能涉及大廈公用喉管、樓宇結構、外牆或窗邊滲水。屋宇署指出，常見滲水原因包括樓上、毗鄰或本身單位的排水管或供水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊殘損，以及雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。
香港居所漏水的源頭，一般可歸納為幾類：
- 「來水」：食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂
- 「去水」：洗手間污水滲漏
- 「地台」：浴室底的污水滲漏
- 「外牆／窗邊」：雨水經外牆裂縫、窗框防水膠老化滲入
源頭唔同，責任方同處理方法都唔同——所以遇到漏水第一步唔係即刻搵人賠，而係先搞清楚水從邊度嚟。如懷疑漏水來自鄰近單位，可先與鄰居、管理公司或業主立案法團協調；未能解決就致電 1823 向滲水投訴調查聯合辦事處求助。
漏水責任點分？樓上、自家、樓下情況逐個睇
情況一：你家天花漏水滲水，賠償屬誰？
當你發現屋企天花漏水或滲水，若唔係因為打風落雨，多數會先諗到樓上鄰居，不過交涉未必容易。這時你應先拍下天花狀況，愈仔細愈好，同時立即聯絡管理處及向保險公司備案，運用佢哋「中間人」的職責，方便追溯源頭同聯絡樓上單位。除咗免卻冗長交涉，一份家居保險亦會就「家居財物保障」賠償你嘅相關損失。
情況二：樓下鄰居天花漏水，責任喺你？
若樓下鄰居投訴天花漏水滲水並要求賠償，有可能係你家中去水有問題影響到佢。遇到呢個情況，緊記切勿第一時間承認責任或表示會賠償，應先聯絡保險公司及管理處，由佢哋出面交涉。過程中管理處及保險公司會調查判斷責任誰屬，有機會係其他因素而非你個人責任。假若最後發現問題歸於你，保險公司也會依保單內「第三者責任」這項保障投保人。
「第三者責任」（市面上又稱「法律責任保障」、「個人責任保障」或「公眾責任保險」）一般保障投保人及其同住家人甚至外傭，於物業或大廈公用地方因個人疏忽引致第三者身體傷亡或財物損毀而需負上的法律責任。例如家中爆水管令另一單位水浸、或去水問題導致樓下鄰居天花滲水，第三者責任保險都可為投保人作為業主提供保障。
遇上此情況時，應即時通知物業管理公司、保險公司及向警方報案，切勿私下與他人達成任何和解或賠償協議，否則保險公司有權不受理索償。
滲水投訴處理程序：1823、聯合辦事處、妨擾事故通知
如無法與鄰居協商解決，市民可致電 1823 求助。接獲舉報後，由食物環境衞生署及屋宇署組成的滲水投訴調查聯合辦事處（又稱聯合辦事處／聯辦處）會作初步調查；若滲水構成衞生妨擾，聯合辦公室會根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）相關條文處理。
一般情況下，聯合辦公室會在收到舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人，先視察受影響單位，再進入被投訴單位進行非破壞式測試。若個案簡單且獲業主或住戶合作，通常可於 90 個工作天內完成調查；若未能完成，會以書面通知調查進展。
如有足夠證據顯示滲水源頭構成衞生妨擾，聯合辦公室可向有關人士發出「妨擾事故通知」（Nuisance Notice），要求在指定期限內減除妨擾；如不遵從，可被檢控。聯合辦公室亦可向法庭申請「妨擾事故命令」（Nuisance Order），命令減除妨擾。
由 2025 年 8 月 17 日起，相關罰則已提高：
| 違規情況 | 最高罰款 | 每日罰款 |
|---|---|---|
| 不遵從妨擾事故通知 | HK$25,000 | HK$450 |
| 不遵從妨擾事故命令 | HK$50,000 | HK$600 |
如上層住戶仍然不合作，受影響業主可發律師信，甚至向小額錢債審裁處提出民事索償（詳見下文索償路徑）。
窗邊滲水賠唔賠？滲水辦未必幫到手
呢度有個好多人唔知嘅關鍵：窗邊滲水未必可以靠滲水辦處理。
官方資料明確指出，在正常情況下，由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，以及供水喉管破損引致的滲水，一般不會構成公共衞生問題，也不是聯合辦公室可引用《公眾衞生及市政條例》（第132章）提出起訴的妨擾。這類情況或需由業主、業主立案法團、管理處、建築專業人士或維修承辦商跟進。
換句話講，如果你嘅窗邊滲水純粹係窗框防水膠老化、外牆裂縫引致，滲水辦做完測試好可能就會終止調查、轉介屋宇署或叫法團處理，而唔會發妨擾事故通知。
小貼士： 市面上有一種叫「暴封膠」的產品，可於落雨時即時填補裂縫提供防水密封，暫時停止滲漏。不過呢種產品僅屬急救性質，大雨過後仍要找合資格師傅維修。
家居保險賠唔賠窗邊滲水？關鍵睇成因
窗邊滲水能否獲家居保險賠償，關鍵在於滲水成因及保單條款。
如果是颱風或暴雨等突發天氣導致雨水入屋，部分家居保險或會保障因此造成的家居財物損失；但如果滲水源於窗框老化、防水膠失效、外牆裂縫、日久失修或自然損耗，保險公司可能視為不保事項。
部分家居保險會就雨水滲漏提供伸延保障，但觸發條件並非全行業一致。以 AIG 家居保險為例，官方資料列明，當香港天文台發出 3 號或以上熱帶氣旋警告信號，或黃色暴雨警告信號或以上時，如受保家居財物、個人財物或貴重物品因雨水滲漏損毀，可按條款索償。
不過，呢個只屬個別產品條款例子，並非所有保險公司嘅通則。即使達到天氣警告門檻，是否賠償仍視乎事故成因、受損項目、自負額、不保事項及保單條款。投保人最好自行查閱保單有咩不受保事項。
邊啲漏水情況保障要睇清楚？
家居保險唔係所有漏水都一刀切，有啲情況要特別睇清楚保單條款：
| 情況 | 保障情況 |
|---|---|
| 水管老化、喉管滲漏 | 視乎保單。部分家居保險會保障喉管漏水或浴缸溢水引致的損失，部分則列為不保事項，投保前需睇清條款 |
| 非喉管類失修（如防水層老化、明顯疏於保養） | 通常不保，業主有維修保養責任 |
| 僭建或非法改動引致滲漏 | 通常不保，可能另涉法律責任 |
| 裝修工程導致滲漏 | 或需裝修保險或工程第三者責任處理 |
| 外牆老化裂縫滲水 | 多屬樓宇結構／法團維修範圍 |
要留意：即使因漏水導致財物損失有機會獲處理，水管本身的維修費通常仍唔包在家居保險內。
漏水情境判斷表
| 漏水情境 | 可能責任方 | 家居保險有機會賠？ | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 樓上單位漏水令自家天花／牆身受損 | 樓上業主／住戶 | 有機會賠家居財物 | 要證明損失及源頭 |
| 自家爆水管令家居財物受損 | 自己單位 | 有機會 | 突發意外較有機會，水管維修費未必保 |
| 自家漏水影響樓下 | 自己單位 | 有機會涉第三者責任 | 勿私下承認責任或和解 |
| 公用喉管漏水 | 法團／管理處 | 視乎保單 | 或涉大廈公眾責任或法團保險 |
| 外牆／窗邊滲水 | 法團、業主或外牆維修責任 | 視乎成因 | 暴雨突發與外牆老化處理不同 |
| 水管老化、喉管滲漏 | 視乎成因 | 視乎保單，部分可保 | 部分保單保障喉管滲漏，需睇清條款 |
| 裝修工程導致滲漏 | 裝修公司／承辦商 | 未必由家居保險處理 | 或需裝修保險 |
漏水索償要準備咩文件？
向保險公司或循民事途徑追討，文件齊全係成功索償嘅基本功：
| 文件 | 用途 |
|---|---|
| 漏水位置相片／影片 | 證明受損情況及滲水範圍 |
| 受損財物相片 | 證明傢俬、電器、地板、牆身等損失 |
| 維修報價單 | 供保險公司評估合理維修費 |
| 維修收據 | 作實際索償金額證明 |
| 管理處／法團紀錄 | 證明已通報及協調 |
| 滲水辦調查紀錄 | 如有，可輔助證明滲水源頭 |
| 天文台天氣警告紀錄 | 涉雨水滲漏保障時，作天氣觸發條件證明 |
| 保單及保障表 | 確認保障範圍、自負額、不保事項及索償時限 |
提提你：向保險公司索償前，最好先了解索賠程序及限制，查詢保險公司會否派專業人士跟進。如果會跟進，就避免自資處理，因為向保險公司索賠未必一定成功；如果保險公司唔派專人，或同意你自行找檢測人士後賠償費用，可尋求滲水投訴調查聯合辦事處協助，或自行找公證行或測量師入屋檢查。
協商不成點做？調解、小額錢債及民事索償
如果上層單位拒絕合作，受影響業主可向滲水投訴調查聯合辦事處尋求協助，派員到上層單位檢測。若證實滲水責任屬上層單位，聯合辦事處可發出具法律效力的妨擾事故通知，要求限時內解決。
如協商、管理處或調解都解決唔到，受影響一方可考慮循民事途徑追討損失。小額錢債審裁處處理不超過 HK$75,000 的金錢申索，常見類型包括財物損毀、服務費、債務等。如漏水導致維修費或家居財物損失並符合金額上限，可考慮提出申索；不過是否受理仍須視乎個案事實及審裁處判斷。
如索償金額超過 HK$75,000，可循其他民事訴訟途徑，或考慮先諮詢法律意見。
常見問題 FAQ
不一定。漏水源頭可能來自樓上單位、毗鄰單位、自家單位、公用喉管、樓宇結構或外牆／窗邊滲水。屋宇署列出的常見原因包括排水管漏水、供水管漏水、防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水經外牆或窗戶滲入。
可以嘗試求助，但官方說明指，在正常情況下，天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，一般不屬《公眾衞生及市政條例》（第132章）下可由聯合辦公室檢控的公共衞生妨擾，或需由業主、法團或承辦商跟進。
不一定。AIG 官方條款可核實以 3 號或以上熱帶氣旋警告，或黃色暴雨警告或以上作雨水滲漏保障觸發條件，但這不代表所有保險公司均採用相同門檻。實際是否賠償仍要視乎個別保單條款、自負額、不保事項及事故成因。
視乎保單條款。部分家居保險會保障因喉管老化、滲漏或浴缸溢水引致的家居財物損失，但亦有保單將水管老化列為不保事項；水管本身的維修費則通常不包。投保前最好睇清個別保單的保障範圍及不保事項。
如漏水導致財物損毀、維修費或其他金錢損失，而申索額不超過 HK$75,000，可考慮提出申索。不過是否受理仍須視乎個案事實及審裁處判斷。
留意「水損自付額」（俗稱墊底費）。任何由水導致的損失，例如打風落雨、爆水管、洗衣機滲水等都屬「水損」，家居保險通常會為水損設自付額，金額因保險公司、樓齡、物業類型而異——例如樓齡愈高，自付額有機會愈高，視乎個別計劃而定。
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