家居保險漏水篇︱天花漏水、窗邊滲水賠唔賠？責任同索償流程一文睇
更新日期: 2026年7月14日
作者Moneyhero Team
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重點摘要
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賠唔賠睇咩？ 漏水賠償並非只看有沒有漏水，而須先分清滲水源頭、責任誰屬及保單條款。
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政府幾時介入？ 滲水構成衞生妨擾時，滲水投訴調查聯合辦事處才會引用法例跟進；天雨經外牆、窗戶引致的滲漏一般不屬其執法範圍。
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家居保險賠邊部分？ 主要賠償家居財物損失，部分保單就雨水滲漏設伸延保障，但觸發條件因公司而異，並非全行業通則。
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第三者責任係咩？ 自家漏水影響樓下時，第三者責任保障可承擔投保人需負上的法律責任。索償點做？ 先記錄現場、通知管理處及保險公司，暫緩自資維修，再備齊相片、報價單、收據及保單文件。
家居保險邊間好比較
| 產品 | 家居財物保障 | 個人財物 | 臨時居所／租金損失 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
HK$1000000 | HK$50000 /項 | HK$30000 | ||||||||
HK$1000000 | HK$60000 | HK$100000 | ||||||||
HK$800000 | 包括 | HK$50000 | ||||||||
S$120000 | 包括 | HK$45000 / 每宗事故 | ||||||||
HK$750000 | HK$75000 | HK$45000 | ||||||||
HK$12500000 | HK$10000 /項 | HK$50000 | ||||||||
HK$1000000 | 包括 | HK$75000 | ||||||||
火險、水險、家居保險，邊種包漏水滲水？
不少人會混淆火險與家居保險，其實兩者並不相同。
火險是「樓宇結構險」或「樓宇全險保障」的簡稱，保障因颱風暴雨、洪水甚至山泥傾瀉及地陷等意外而導致的樓宇受損，包括地板、天花板、門窗、牆壁及發展商提供的室內設施，甚至補償重建費用。不過，保障範圍只涵蓋樓宇本身結構，屋內財物損失並不在火險範圍之內。
對自置物業人士而言，向銀行申請按揭時一般會被要求為樓宇結構獨立購買火險。若物業管理公司早已為屋苑投保火險，並由住戶管理費中攤分，銀行就未必需要申請人額外購買，單買家居保險即可。若不需做按揭或樓宇已供完，可連同家居保險一同投保火險，同時享受保險公司常提供的折扣。有關火險與家居保險的分工及選購考慮，可另行參考。
水險則更容易引起誤會。很多人以為有火險就會有水險，但市面上的水險全名為海上保險，是保障貨運在海上運輸的責任保險，並非保障房屋有關水災、颱風的保險，與家居保險完全無關。
簡單而言：屋內財物因漏水滲水受損，視乎成因看家居保險；樓宇結構受損，看火險；水險與住宅無關。
天花漏水邊個負責？先分清滲水源頭
天花漏水不一定等於樓上單位負責。滲水源頭可能來自樓上或毗鄰單位的排水管、供水管、防水層，也可能涉及大廈公用喉管、樓宇結構、外牆或窗邊滲水。屋宇署指出，常見滲水原因包括樓上、毗鄰或本身單位的排水管或供水管漏水、樓板防水層或浴缸封邊殘損，以及雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入。
香港居所漏水的源頭，一般可歸納為幾類：
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「來水」：食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂
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「去水」：洗手間污水滲漏
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「地台」：浴室底的污水滲漏
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「外牆／窗邊」：雨水經外牆裂縫、窗框防水膠老化滲入
源頭不同，責任方及處理方法都不一樣。因此遇到漏水的第一步並非立即追討賠償，而是先確定水從何處而來。如懷疑漏水來自鄰近單位，可先與鄰居、管理公司或業主立案法團協調；未能解決時，可致電 1823 向滲水投訴調查聯合辦事處求助。
漏水責任點分？樓上、自家、樓下情況逐個睇
情況一：自家天花漏水滲水，可以向邊個索償？
當發現家中天花漏水或滲水，若並非因打風落雨所致，多數人會先想到樓上鄰居，不過交涉未必容易。此時應先拍下天花狀況，愈仔細愈好，同時立即聯絡管理處及向保險公司備案，運用他們「中間人」的職責，方便追溯源頭及聯絡樓上單位。除了免卻冗長交涉，一份家居保險亦會就「家居財物保障」賠償相關損失。
情況二：自家漏水到樓下，鄰居要求賠償點算？
若樓下鄰居投訴天花漏水滲水並要求賠償，有可能是自家單位去水出現問題影響對方。遇到這種情況，切勿第一時間承認責任或表示會賠償，應先聯絡保險公司及管理處，由他們出面交涉。過程中管理處及保險公司會調查判斷責任誰屬，有機會涉及其他因素而非個人責任。假若最後確認問題源於自己單位，保險公司也會依保單內「第三者責任」一項保障投保人。
「第三者責任」（市面上又稱「法律責任保障」、「個人責任保障」或「公眾責任保險」）一般保障投保人及其同住家人甚至外傭，於物業或大廈公用地方因個人疏忽引致第三者身體傷亡或財物損毀而需負上的法律責任。例如家中突發爆水喉（爆水管）令另一單位水浸，或去水問題導致樓下鄰居天花滲水，第三者責任保險都可為投保人作為業主提供保障。要留意的是，若漏水源於喉管自然老化或日久失修，保險公司仍可能不予受理。
需要留意的是，處理鄰居索償期間，應盡早通知物業管理公司及保險公司，並切勿私下與對方達成任何和解或賠償協議，否則保險公司有權不受理索償。
滲水投訴點處理？1823、聯辦處同妨擾事故通知
如無法與鄰居協商解決，市民可致電 1823 求助。接獲舉報後，由食物環境衞生署及屋宇署組成的滲水投訴調查聯合辦事處（下稱聯辦處）會作初步調查；若滲水構成衞生妨擾，聯辦處便會根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）相關條文處理。
一般情況下，聯辦處會在收到舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人，先視察受影響單位，再進入被投訴單位進行非破壞式測試。若個案簡單且獲業主或住戶合作，通常可於 90 個工作天內完成調查；若未能完成，會以書面通知調查進展。
如有足夠證據顯示滲水源頭構成衞生妨擾，聯辦處可向有關人士發出「妨擾事故通知」（Nuisance Notice），要求在指定期限內減除妨擾；如不遵從，可被檢控。聯辦處亦可向法庭申請「妨擾事故命令」（Nuisance Order），命令減除妨擾。
由 2025 年 8 月 17 日起，相關罰則已提高：
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違規情況 |
最高罰款 |
每日罰款 |
|---|---|---|
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不遵從妨擾事故通知 |
HK$25,000 |
HK$450 |
|
不遵從妨擾事故命令 |
HK$50,000 |
HK$600 |
樓上唔開門，調查係咪就停？
上述罰則調整，來自同日生效的《2025 年公眾衞生及市政（修訂）條例》。除罰則外，修訂條例亦針對調查期間難以進入單位的情況，新增兩項安排：
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新增「擬進入處所通知書」：就住宅等並非用作業務的處所而言，如有人無合理辯解，在通知書發出或張貼後 14 日內仍未讓獲授權公職人員進入調查，即屬違法，最高可被罰款 HK$5,000。
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入屋調查時段延長：處理樓宇滲水及冷氣機滴水問題的入屋時段，已延長至上午 7 時至下午 10 時，更配合一般住戶的作息時間。
換言之，即使樓上單位一時未有回應，調查仍有法定機制可以推進，受影響住戶更有機會在合理時間內取得結果。如上層住戶仍然不合作，受影響業主可以書面正式提出維修及賠償要求（見下文範本），或向小額錢債審裁處提出民事索償（詳見下文索償路徑）。
窗邊滲水搵滲水辦有用嗎？
這裡有一個容易忽略的關鍵：窗邊滲水未必屬於聯辦處的處理範圍。
官方資料明確指出，在正常情況下，由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，以及供水喉管破損引致的滲水，一般不構成公眾衞生妨擾，聯辦處通常不會引用《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）採取執法行動。這類情況或需由業主、業主立案法團、管理處、建築專業人士或維修承辦商跟進；如涉及樓宇安全或浪費食水，個案亦可能分別轉介屋宇署或水務署。
換句話說，如果窗邊滲水純粹源於窗框防水膠老化、外牆裂縫，即使向聯辦處求助，通常也不會獲發妨擾事故通知。按官方做法，聯辦處會勸喻業主立案法團聘請建築專業人士檢查大廈外牆或天台，並聘請註冊承辦商進行修葺；有需要時亦可將個案轉介屋宇署跟進樓宇安全事宜。
小貼士： 市面上有一種稱為「暴封膠」的產品，可於下雨時即時填補裂縫提供防水密封，暫時停止滲漏。不過這類產品僅屬急救性質，大雨過後仍須找合資格師傅維修。更多窗邊滲水及爆玻璃窗的即時處理方法，可另行參考。
家居保險賠唔賠窗邊滲水？關鍵睇成因
窗邊滲水能否獲家居保險賠償，關鍵在於滲水成因及保單條款。
如果是颱風或暴雨等突發天氣導致雨水入屋，部分家居保險或會保障因此造成的家居財物損失；但如果滲水源於窗框老化、防水膠失效、外牆裂縫、日久失修或自然損耗，保險公司可能視為不保事項。
部分家居保險會就雨水滲漏提供伸延保障，不過觸發條件並非全行業一致，有些設有天氣警告門檻，有些則按事故成因判斷。即使達到相關條件，是否賠償仍視乎受損項目、自負額、不保事項及保單條款。下一節會逐一拆解這些機制怎樣運作。
點睇自己張保單賠唔賠？三種常見觸發機制
很多人真正想知道的，其實不是哪一間保險公司最好，而是手上那份保單究竟怎樣運作。香港市場上的雨水及漏水相關保障，大致可歸納為三種觸發機制。認得出自己保單屬於哪一種，就能自行判斷賠償機會。
一、警告信號門檻型
保障是否啟動，取決於事故發生時天文台有否發出指定級別的警告。以 AIG 家居保險為例，其雨水滲漏保障適用於天文台發出 3 號或以上熱帶氣旋警告信號，或黃色暴雨警告信號或以上的情況，賠償對象為受保家居財物、個人財物及貴重物品的損失。這類條款的重點是：單有滲水並不足夠，還須有相應的天氣警告紀錄支持。
二、時段限制型
部分保障項目只在一年之中的特定月份生效。以中銀集團保險「周全家居綜合險」為例，其暴風雨季節窗戶保障適用於每年 7 月至 10 月期間，因颱風或暴雨直接引致的受保住所窗戶意外損失或損毀。
要留意，這一項針對的是窗戶本身的損毀，並非雨水滲漏保障，兩者不能混為一談。而這個例子恰恰帶出一個容易忽略的重點：同一份保單之內，不同保障項目可以各有不同的觸發條件。所以「我有買家居保險」並不等於所有漏水相關情況都自動受保，要看的是具體哪一項保障。
三、成因判別型
保障不看天氣，只看事故本身屬意外還是自然損耗。以滙豐「家居超卓萬全保」（由安盛保險有限公司承保）為例，水喉修理費用須涉及可證明的意外損毀，例如裝修工程意外損壞水喉；因老化、自然損耗或磨損造成的爆裂則不受保。這類條款的重點是：能否舉證事故屬「意外」，往往就是賠與不賠的分水嶺。個別計劃就發展商或上一任業主安裝的設施另有安排，實際以所選計劃條款為準。
此外，部分計劃會就水濕、颱風、風暴等成因設定較高的自負額（俗稱墊底費），與一般意外的自負額不同。索償前先比較維修金額與自負額的差距，才能判斷是否值得提出申請。
查閱保單時，可重點搜尋以下字眼： 雨水滲漏、水濕損毀、暴風雨季節、意外損毀、自然損耗、逐漸形成、不保事項、自負額。以上僅為機制說明，實際保障範圍、觸發條件及不保事項，一律以個別保單條款為準。
邊啲漏水情況保障要睇清楚？
香港常見的家居水損，除了天花漏水及窗邊滲水，還包括爆水喉（爆水管）、水喉漏水，以及地台去水倒灌引致的水浸。這幾類情況同樣以成因作分界：突發意外較有機會獲家居財物保障受理，日久失修或自然損耗則多屬不保事項。有關爆水喉及地台去水的處理細節，可另行參考地台去水倒灌與爆水喉賠償專文。
家居保險並非所有漏水都一刀切，有些情況需要特別留意保單條款：
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情況 |
保障情況 |
|---|---|
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水喉老化、喉管滲漏 |
視乎保單。部分家居保險會保障水喉漏水或浴缸溢水引致的財物損失，部分則列為不保事項，投保前需看清條款 |
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非喉管類失修（如防水層老化、明顯疏於保養） |
通常不保，業主有維修保養責任 |
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僭建或非法改動引致滲漏 |
通常不保，可能另涉法律責任 |
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裝修工程導致滲漏 |
或需裝修保險或工程第三者責任處理 |
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外牆老化裂縫滲水 |
多屬樓宇結構／法團維修範圍 |
要留意的是：漏水造成的家居財物損失，與修理漏水源頭或水喉本身，屬於兩個不同的保障問題。家居保險一般不保障因自然損耗、老化或缺乏維修造成的水喉損壞；至於意外損壞水喉的修理費是否受保，則視乎個別保單對家居財物、固定裝置、樓宇結構及除外責任的具體定義。
漏水情境判斷表
|
漏水情境 |
可能責任方 |
家居保險有機會賠？ |
注意事項 |
|---|---|---|---|
|
樓上單位漏水令自家天花／牆身受損 |
樓上業主／住戶 |
有機會賠家居財物 |
要證明損失及源頭 |
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自家爆水喉／爆水管令家居財物受損或水浸 |
自己單位 |
有機會 |
突發意外較有機會，水喉維修費視乎條款 |
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自家漏水影響樓下 |
自己單位 |
有機會涉第三者責任 |
勿私下承認責任或和解 |
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公用喉管漏水 |
法團／管理處 |
視乎保單 |
或涉大廈公眾責任或法團保險 |
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外牆／窗邊滲水 |
法團、業主或外牆維修責任 |
視乎成因 |
暴雨突發與外牆老化處理不同 |
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水喉老化、喉管滲漏 |
視乎成因 |
視乎保單，部分可保 |
部分保單保障水喉滲漏引致的財物損失 |
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裝修工程導致滲漏 |
裝修公司／承辦商 |
未必由家居保險處理 |
或需裝修保險 |
家居保險漏水索償點做？流程同文件一次講清
漏水索償常見的失誤之一，是次序做錯——先自行維修、後通知保險公司，結果失去核實損失的機會。建議按以下次序處理。
第一步：即時記錄現場 在清理或維修之前，先拍下漏水位置、受損財物及整體環境的相片與影片。日期時間標記有助日後核實。
第二步：通知管理處及保險公司 向管理處備案，索取事件紀錄；同時通知保險公司，查詢索償程序、自負額及是否會派公證行跟進。
第三步：暫緩自資維修 如保險公司會派專業人士跟進，應避免自行處理，因為向保險公司索償未必一定成功，先行維修有機會令損失無法核實。若保險公司不派專人，或同意投保人自行找檢測人士後賠償費用，可尋求聯辦處協助，或自行找公證行或測量師入屋檢查。
第四步：整理索償文件 按保險公司要求提交下列文件。
|
文件 |
用途 |
|---|---|
|
漏水位置相片／影片 |
證明受損情況及滲水範圍 |
|
受損財物相片 |
證明傢俬、電器、地板、牆身等損失 |
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維修報價單 |
供保險公司評估合理維修費 |
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維修收據 |
作實際索償金額證明 |
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管理處／法團紀錄 |
證明已通報及協調 |
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聯辦處調查紀錄 |
如有，可輔助證明滲水源頭 |
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天文台天氣警告紀錄 |
涉雨水滲漏保障時，作天氣觸發條件證明 |
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保單及保障表 |
確認保障範圍、自負額、不保事項及索償時限 |
第五步：留意索償時限 各家保單就事故通知及文件提交均設有期限，逾期提交有機會影響受理。確實期限以個別保單條款為準。
協商唔成點做？調解、小額錢債及民事索償
若上文的協商、管理處或法團調解及聯辦處程序都未能解決，或滲水源頭本身不屬聯辦處的執法範圍，受影響一方可考慮循民事途徑追討損失。
小額錢債審裁處處理不超過 HK$75,000 的金錢申索，常見類型包括財物損毀、服務費、債務等。如漏水導致維修費或家居財物損失並符合金額上限，可考慮提出申索；不過是否受理仍須視乎個案事實及審裁處判斷。
如索償金額超過 HK$75,000，可循其他民事訴訟途徑，或考慮先諮詢法律意見。
追討漏水賠償信範本
在展開法律程序之前，一封書面通知既可正式表達訴求，亦可成為日後證明曾作出通知的紀錄。以下為基本結構範本，使用時請按實際情況修改。
致：[樓上單位業主／住戶姓名]
地址：[樓上單位地址]
日期：[年／月／日]
事由：[自己單位地址] 天花滲水事宜
本人為 [自己單位地址] 之業主／住戶。自 [日期] 起，本單位
[廚房／浴室／睡房] 天花持續出現滲水，情況並無改善。
本人已於 [日期] 通知 [大廈管理處／業主立案法團]，並已向
滲水投訴調查聯合辦事處作出舉報（個案編號：[如有]）。
現時因滲水造成之損失包括：
1. [受損項目及概況]
2. [受損項目及概況]
相關維修報價金額為 HK$[金額]，證明文件已隨函附上。
現要求 台端於本函發出後 14 日內，安排檢查及維修滲水源頭，
並就上述損失作出賠償。逾期未獲回覆，本人將考慮循法律途徑
（包括向小額錢債審裁處提出申索）追討損失。
此致
[姓名]
[聯絡電話]
請注意： 上述 14 日限期僅為常見做法，可按維修工程規模及個案情況調整。範本僅供參考，不構成法律意見。發信前建議先確認滲水源頭及責任誰屬。若對方在限期內仍無回應，或涉及金額較大、責任存在爭議，可考慮委託律師發出正式函件，並諮詢法律專業人士。
常見問題 FAQ
不一定。漏水源頭可能來自樓上單位、毗鄰單位、自家單位、公用喉管、樓宇結構或外牆／窗邊滲水。屋宇署列出的常見原因包括排水管漏水、供水管漏水、防水層或浴缸封邊欠妥，以及雨水經外牆或窗戶滲入。因此追討賠償前，應先確定滲水源頭。
可以嘗試求助，但官方說明指出，在正常情況下，天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，一般不構成《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）下的公眾衞生妨擾，聯辦處通常不會就此採取執法行動。這類個案或需由業主、業主立案法團或維修承辦商跟進。
不一定。市場上部分家居保險以 3 號或以上熱帶氣旋警告，或黃色暴雨警告或以上作為雨水滲漏保障的觸發條件，但這不代表所有保險公司均採用相同門檻。即使達到警告級別，實際是否賠償仍要視乎個別保單條款、自負額、不保事項及事故成因。
自 2025 年 8 月 17 日起，就住宅等並非用作業務的處所而言，如有人無合理辯解，在「擬進入處所通知書」發出或張貼後 14 日內仍未讓獲授權公職人員進入調查，即屬違法，最高可被罰款 HK$5,000。此外，入屋調查時段亦已延長至上午 7 時至下午 10 時。
家居保險一般不保障因自然損耗、老化或缺乏維修造成的水喉損壞本身。至於因漏水而受損的家居財物是否獲賠，以及意外損壞水喉的修理費是否受保，則視乎個別保單對家居財物、固定裝置、樓宇結構及除外責任的定義，投保前應看清條款。
小額錢債審裁處處理不超過 HK$75,000 的金錢申索，財物損毀屬其常見申索類型之一。如漏水導致的維修費或家居財物損失符合金額上限，可考慮提出申索；是否受理仍須視乎個案事實及審裁處判斷。超過上限則須循其他民事訴訟途徑。
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