【初次租樓】新手租屋須知：租約印花稅、按金、睇樓及代理佣金10大注意事項
更新日期: 2026年10月12日
初次租樓由搵樓、睇樓到簽租約都有不少細節要留意。本文整理新手租屋10大須知，拆解兩按一上按金、租約印花稅、代理佣金、免租期與土地註冊處查冊流程，並附租樓開支示例，助你預算到位做個精明租客。
作者Moneyhero Team
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重點摘要
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初次租樓須知：揀樓由價錢、地區、交通、配套及校網出發，睇樓必須親身到單位視察狀況，議租及簽約前把開支與條款計算清楚。
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租樓開支（兩按一上）：市場慣例為兩個月按金加一個月上期，經代理租盤另付佣金；以月租HK$12,000為例，起步開支約HK$42,000（示例計算，實際按租盤而定）。
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租約印花稅：無指定租期或租期不固定，按年租或平均年租的0.25%計算；租期不超逾一年，按租期內須繳租金總額的0.25%計算；超逾一年但不超逾三年，按年租或平均年租的0.5%計算；超逾三年則為1%。租約須於簽訂後30日內加蓋印花。
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代理佣金：市場慣例約為半個月租金，並非法定固定收費，須由代理與客戶個別協商並以訂明格式的地產代理協議列明。
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查清業主身份：簽約前可向土地註冊處查冊，核實單位業主與業權，提防假冒業主收取訂金後消失。
搵樓
租樓的第一步是找一個住得舒適的心水樓盤，十分視乎個人喜好，可以根據價錢、地區、配套、交通及環境幾個重點去選擇。有小朋友的家庭還要留意校網，計劃養寵物的則要留意租盤是否列明可養寵物，並記得安排寵物保險。
旺中帶靜、校網好、價錢平的荀盤難以兼得，現實往往要作取捨。選擇交通方便的旺區可能要捨棄寧靜，平價租盤的位置可能較遠、單位較細，附近衛生或治安情況亦要考慮，作決定前應想清楚。
除了一般地產代理之外，市面上亦有不少租屋網，足不出戶就可以篩選租盤。
睇樓
睇樓注意事項不只包括租金及面積。實用的睇樓攻略，是先列出交通、採光、通風及設備狀況清單，再親身到單位逐項檢查。另一項睇樓須知是不要單憑網上相片決定，有疑問應即場向業主或代理提出。
睇樓時若單位全屋空置，應詢問業主是否包裝修、起租前可否完成等安排，並順道視察有沒有潮濕、窗身滲水、甩灰等問題。作為精明租客不妨貨比三家，多看幾個盤才決定。
租樓開支
揀好地區之後，就要計算首次租樓的開支。租樓一般收取俗稱的兩按一上，即兩個月按金加一個月上期（首月租金）。若屬地產代理租盤，就要另外預備代理佣金。
以月租HK$12,000的單位為例，首次租樓的起步開支大致如下（示例計算，實際金額按個別租盤及協議而定）：
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首次租樓基本開支（月租HK$12,000示例） |
金額 |
|---|---|
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按金（相當於兩個月租金） |
HK$24,000 |
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上期（首個月租金） |
HK$12,000 |
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代理佣金（市場慣例約半個月租金） |
HK$6,000 |
|
合計 |
HK$42,000 |
如資金較鬆動，可考慮一次預繳半年至一年租金以表誠意，部分業主有機會給予折扣；若未能一次預繳，亦可向業主提議自動轉賬。有穩定收入及工作證明，一般有助提升議價能力。
代理佣金
經地產代理租盤需要支付代理佣金，市場慣例約為半個月租金。若想節省這筆開支，可在搵樓網尋找業主自讓的租盤，直接聯絡業主睇樓及洽租；不過代理盤源較多，若當前單位不合適，代理可較快推薦其他選擇，節省搵樓時間。
地產代理佣金是否法定？持牌監管與地產代理協議
代理佣金並非法定固定收費，而是由代理與客戶個別協商。香港地產代理及營業員受《地產代理條例》（第511章）規管，須持有地產代理監管局發出的有效牌照才可從事地產代理工作。
代理須與客戶簽訂訂明格式的地產代理協議，出租住宅物業用表格5、承租住宅物業用表格6，當中會列明佣金金額或比率、代理在交易中的權益及代理類別。按規例，若未簽訂訂明格式的協議，持牌代理不可循法律程序追討住宅物業的佣金。簽署前應看清佣金比率及條款，佣金率屬可議，並無所謂行業統一標準收費。
簽租約注意：租約期限
洽談租約時，大部分業主或代理都會準備一式兩份租約。租客除身分證外，亦需帶備工作證明文件，例如工作證、糧單、稅單及強積金供款紀錄等，以證明有穩定收入。
私人住宅租約常見為兩年，是否設有俗稱死約期及生約期，須看租約是否訂有提前終止條款，以及可發出通知的時間、通知期和代通知金安排。租客如未依條款或未獲業主同意而提前退租，可能須承擔違約賠償，責任未必以按金為限。租約終止後，按金亦須按欠租、損壞及其他合約責任結算。受分間單位租務管制的規管租賃，另須遵守適用法定安排。
租約印花稅：稅率、繳付期限及法律效力
租約（物業租賃）須按稅務局規定繳付印花稅。無指定租期或租期不固定，按年租或平均年租的0.25%計算；租期不超逾一年，按租期內須繳租金總額的0.25%計算；超逾一年但不超逾三年，按年租或平均年租的0.5%計算；超逾三年則為1%。租約內的按金不計入評稅；年租、平均年租或租金總額須向上調整至最接近的HK$100計算。
租約須於簽訂後30日內加蓋印花，可透過稅務局網站的電子印花服務、郵寄或親臨印花稅署辦理。業主與租客雙方均有繳付印花稅的法律責任，實際由誰負責或如何分擔可按協議而定。未加蓋印花的租約不得在民事法律程序中被法庭收取為證據。申請住宅租金扣稅須符合合資格租賃等條件；提交報稅表時無須一併提交租約等證明文件，但須保留以備稅務局核查。租期超過三年的租約宜盡早辦理土地註冊，以保障租賃權益的優先次序。文書如在簽立後一個月內遞交註冊，優先權可追溯至簽立日；超過一個月才遞交，仍可辦理註冊，但優先次序由遞交註冊日起計。這項安排與租約須在簽訂後30日內加蓋印花的法定期限不同。
《業主與租客（綜合）條例》與分間單位租務管制
香港業主與租客的租賃及相關事宜，主要由《業主與租客（綜合）條例》（第7章）規管，並由差餉物業估價署負責執行。針對分間單位（俗稱劏房）的租務管制，已於2022年1月22日生效：相關住宅租賃的業主須於租期開始後60日內，向差餉物業估價署提交填妥的租賃通知書（表格AR2）。若所租的屬分間單位，簽約前應確認是否受相關租務管制涵蓋。
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管理費、差餉、水電煤、維修費用
一般租盤的租金大多包含管理費及差餉，但亦有例外；水電煤則並非所有租盤均包含在內，所以一定要留意租約是否列明，以防實際支出與預算不符。同時要留意租約有沒有列明維修費用由誰負責，一般由業主負責，若業主只負責部分，就應在租約列明負責範圍。
查清業主身份
簽租約前，建議向土地註冊處查冊，可於網上或親臨查冊中心辦理，以核實單位業主與洽租對象相符、業權完整，提防有人冒認業主收取訂金後消失。
業主放租須知亦包括出租權限及通知手續。放租注意事項之一，是確認政府租契、大廈公契及按揭條款是否限制出租，並按需要取得承按銀行同意。一般不屬規管租賃的住宅租賃，業主須在訂立或重訂租賃後一個月內提交表格CR109；分間單位規管租賃則須在租期開始後60日內提交表格AR2。租客也可要求了解適用的出租及申報安排。
免租期
簽約後因搬屋、搬傢俬等原因，入住通常需時，這時便要與業主商討何時起租。免租期按市場慣例一般約為3日至一星期不等；如屬代理盤，可由代理與業主洽談。部分業主希望在特定時間起租，若能盡早決定，可爭取的免租期或會較長。
抄錶
租約不包水電煤的話，應先了解收費及分攤方法，並在交收單位時記錄錶數、拍照留存。使用分錶的租客亦應定期核對用量。如屬分間單位規管租賃，業主要求租客另行付還水電等指明公用設施及服務費用時，須出示由業主作為指名支付人的繳費單副本，並提供書面帳目說明分攤方法；各部分的分攤款額合計不得超過繳費單總額。對收費有疑問，可向差餉物業估價署查詢。
裝修及原裝傢電
租住新盤或包含裝修及傢俬電器的租盤，盡量不要改動原有裝修及傢電。如確有需要更換，特別是改動較大的工程，例如鑽牆、安裝假天花、更換牆紙等，就一定要先與業主商量，最好在租約列明，並寫明交吉時將改動還原或保留。
做足以上要點及注意事項，就可以安心搬入新居。請謹記準時交租，做個好租客。
常見問題
租樓一般按兩按一上計算，即兩個月按金加一個月上期；經代理租盤另付約半個月租金佣金。以月租HK$12,000為例，起步開支約HK$42,000（示例計算，實際按租盤而定）。
租約印花稅按租期計算：租期不超逾一年，為租期內須繳租金總額的0.25%；超逾一年但不超逾三年，為年租或平均年租的0.5%；超逾三年則為1%。無指定租期或租期不固定，按年租或平均年租的0.25%計算。租約須於簽訂後30日內加蓋印花，業主與租客雙方均有繳付責任。
半個月租金只是市場慣例，並非法定固定收費，佣金可由代理與客戶個別協商，並須以訂明格式的地產代理協議列明。找業主自讓的租盤則可省回佣金。
不能只憑是否已加蓋印花判斷租約有沒有約束力。未加蓋印花的租約不得在民事法律程序中被法庭收取為證據，會影響透過法庭執行租約的安排，因此應於簽訂後30日內辦理。申請住宅租金扣稅須符合相關資格，報稅時無須一併提交租約等證明文件，但須妥善保留以備核查。
可向土地註冊處查冊，核實單位業主與業權完整，避免遇上假冒業主收取訂金後失聯的情況。
本文內容僅供一般參考，不構成任何法律、稅務或財務意見。印花稅稅率、租務規管及租金市場數字會不時更新，租樓或簽約前請以稅務局、差餉物業估價署、土地註冊處及地產代理監管局官方最新公布為準；如資訊有出入，以官方公布及租約條款為準。
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