住宅租金扣稅｜租樓扣稅如何計算？
更新日期: 2026年7月27日
住宅租金扣稅2025/26完整攻略，拆解申請資格、HK$10萬／12萬上限、個人／夫婦／合租計算及BIR60填表方法。租樓人士如符合資格，可就主要居所的合資格租金申請「住宅租金稅項扣除」。2025/26課稅年度的基本扣除上限一般為HK$100,000；符合育兒相關條件者，可申請額外扣除，基本及額外扣除合計上限為HK$120,000。需要留意的是，「租金免稅額」及「租屋免稅額」是常用說法，官方名稱則為「住宅租金扣除」。扣除額會用作減少應課稅入息，並不代表稅務局會直接退回同額現金；實際節省的稅款須視乎納稅人的入息、其他免稅額及扣除項目，以及適用稅率而定。
作者Moneyhero Team
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重點摘要
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2025/26課稅年度的住宅租金基本扣除上限一般為HK$100,000；符合全部額外扣除條件者，合計上限可增至HK$120,000。
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租住單位須為納稅人及同住配偶的香港主要居所，並須有符合規定的書面租約；一般私人租約亦須已加蓋印花。
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一般合租個案按租客人數平均計算租金及扣除上限；夫婦則可按雙方協議分配合資格扣除，但不得重複申索同一筆租金。
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申請人須填寫BIR60第8.1及8.5部；申請額外扣除時另須按情況填寫方格113至115，並保留租約、付款及住址證明最少6年。
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租金扣稅是甚麼？
住宅租金扣除由2022/23課稅年度起實施。須繳付薪俸稅，或選擇以個人入息課稅方式評稅的人士，如本人或同住配偶以租客身分租住香港住宅作主要居所，並符合其他法定條件，便可申請扣除合資格租金。
每個課稅年度的實際可扣除款額，原則上是以下兩者之中較低者：
-
在該課稅年度內繳付的合資格住宅租金；或
-
按租住期間及租客人數調整後的扣除上限。
以基本上限HK$100,000計算，全年平均每月合資格租金約達HK$8,333，即有機會用盡基本扣除上限。不過，若只租住部分年度、與其他人合租，或部分租金由僱主支付或發還，計算方式會有所不同。
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住宅租金扣稅資格有哪些？
一般而言，申請人須同時符合以下條件：
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須繳付香港薪俸稅，或選擇個人入息課稅。
-
申請人或同住配偶是合資格住宅租賃的租客。
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租住物業位於香港，並在相關期間作為申請人及同住配偶的主要居所。
-
租賃須以書面訂立，租客須享有住宅的專用權；一般私人租約須根據《印花稅條例》加蓋印花。
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申請人及同住配偶在有關期間均不是任何香港住宅處所的法定及實益擁有人。
-
申請人及同住配偶不是房委會或房協轄下公共租住房屋單位的租客或認可佔用人。
-
業主不是申請人或配偶的相聯者，例如配偶、父母、配偶的父母、子女或兄弟姊妹等。
-
有關期間內沒有獲僱主提供居所，而租金亦沒有由僱主或僱主的相聯法團支付或發還。
「沒有持有物業」不宜理解為在全球完全沒有任何物業。法例所針對的是申請人或同住配偶在有關期間是否同時是香港住宅處所的法定及實益擁有人。如個案涉及信託、代持、聯名業權或業權與實益權益不一致，宜向稅務局查詢。
2025/26租金扣稅上限是多少？
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扣除項目 |
2025/26最高限額 |
年期限制 |
主要條件 |
|---|---|---|---|
|
住宅租金基本扣除 |
HK$100,000 |
沒有申索年期上限 |
符合住宅租金扣除的一般資格 |
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住宅租金額外扣除 |
HK$20,000 |
每名納稅人一生合共最多19個課稅年度，毋須連續 |
須符合全部育兒及租金條件，並同時選擇申請基本及額外扣除 |
|
基本及額外扣除合計 |
HK$120,000 |
額外部分受上述19年限制 |
實際扣除仍以合資格租金及經調整上限中較低者為準 |
誰可申請住宅租金額外扣除？
由2024/25課稅年度起，納稅人須同時符合以下所有條件，才可選擇申請額外扣除：
-
與子女在香港同住至少連續6個月，或稅務局局長接納的較短期間；
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該名子女在2023年10月25日或之後出生；
-
該名子女在相關課稅年度內任何時間未滿18歲；
-
所繳付的合資格租金高於基本扣除限額；及
-
以書面選擇同時申請基本扣除及額外扣除，不能只申請額外部分。
如夫婦雙方均符合資格並選擇申請，夫婦合計的額外扣除限額是HK$20,000，並非每人各有HK$20,000。合租人士的額外扣除上限亦須按租客人數調整。
住宅租金扣除適用於哪類住宅？
合資格住宅可以是整個單位或住宅的一部分，但不得受任何法律或指明文書禁止作住宅用途。租住地方亦須是申請人及同住配偶在租期及課稅年度內大部分時間居住的主要居所。
如同時租住兩個或以上單位，一般只有主要居所的租金可獲扣除。稅務局在審核時可要求申請人提供水、電、煤氣賬單、屋苑住戶證或其他文件，證明有關單位確實是主要居所。
其他常見情況包括：
-
連同車位租用： 如車位與住宅一併出租，並沒有再分租，相關款項可視乎租約條款計入租金。
-
服務式住宅： 只有在安排本身構成合資格租賃時才可申請；單純以牌照形式入住並不符合要求。
-
租金包含管理費等款項： 如相關費用已包含在租約訂明的租金內，並非由租客另行負責繳付，可按租約及實際付款性質判斷；由租客另行支付的管理費、水電費等，一般不屬住宅租金。
哪些情況不能申請租金扣稅？
即使申請人實際支付住宅開支，以下常見情況仍不能申請住宅租金扣除：
-
申請人或同住配偶在相關期間是香港住宅處所的法定及實益擁有人；
-
申請人或同住配偶是公屋單位的租客或認可佔用人；
-
有關期間獲僱主提供居所，或全部或部分租金由僱主或僱主的相聯法團支付或發還；
-
業主是申請人或配偶的相聯者；
-
租約並非書面租賃、租客沒有住宅專用權，或須加蓋印花的租約尚未完成打厘印；
-
有關物業受法律或指明文書禁止作住宅用途；
-
租賃附有購買該住宅的選擇權或權利；或
-
有關單位並非申請人及同住配偶的主要居所。
公司提供居所或發還租金可以扣稅嗎？
不可以雙重享有相關稅務待遇。如僱主在某段期間提供居所，或直接支付、按實報銷或發還全部或部分租金，該段期間的租金不能同時申請住宅租金扣除。
僱主提供居所時，相關房屋福利通常會按《稅務條例》的租值規則計入薪俸稅評稅。若僱員收到的是不受實報實銷監管的現金房屋津貼，其稅務處理可能與僱主支付或發還租金不同；是否屬於不合資格情況，須視乎僱傭條款、付款方式及僱主在IR56表格上的申報方式而定。如有疑問，應先向僱主查核，或向稅務局確認。
租金扣稅如何計算？
住宅租金扣除可按以下次序計算：
每名租客的合資格租金
= 課稅年度內實際繳付的合資格租金 ÷ 租客人數
每名租客經調整的扣除上限
= 年度基本或提高後上限 × 合資格租期佔該課稅年度比例 ÷ 租客人數
實際可扣除款額
= 每名租客的合資格租金與經調整扣除上限兩者之中較低者
租期不足一個完整課稅年度時，稅務局會按租賃與該課稅年度重疊的月份調低上限。以下可視為簡易的「租金扣稅計算機」示例：
|
情況 |
合資格租金 |
經調整上限 |
可扣除款額 |
|---|---|---|---|
|
A：單身，全年月租HK$12,000，不申請額外扣除 |
HK$144,000 |
HK$100,000 |
HK$100,000 |
|
B：單身，全年月租HK$12,000，符合額外扣除全部條件 |
HK$144,000 |
HK$120,000 |
HK$120,000 |
|
C：單身，只租住6個月，月租HK$12,000，不申請額外扣除 |
HK$72,000 |
HK$100,000 × 6/12＝HK$50,000 |
HK$50,000 |
|
D：4人合租，全年月租HK$20,000，不申請額外扣除 |
每人視作HK$240,000 ÷ 4＝HK$60,000 |
每人HK$100,000 ÷ 4＝HK$25,000 |
每人HK$25,000 |
|
E：2人合租，全年月租HK$20,000，其中1人符合額外扣除條件 |
該租客視作HK$240,000 ÷ 2＝HK$120,000 |
該租客HK$120,000 ÷ 2＝HK$60,000 |
該租客HK$60,000 |
夫婦如何分配租屋免稅額？
如夫婦同住一個租住單位，兩人合計的基本扣除上限一般為HK$100,000。夫婦可按雙方就各自申索金額所達成的協議分配合資格扣除，因此並非必然每人只可申索HK$50,000；例如其中一方可按協議申索較高比例，甚至由一方申索全部合資格款額，但兩人合計不得超過適用上限，亦不得重複申索同一筆租金。
即使租約只由同住配偶簽訂，另一方仍可在符合條件及沒有重複申索的前提下申請扣除。如夫婦沒有就分配達成協議，稅務局可按個案資料作出調整。
與朋友或家人合租如何計算？
一般非配偶合租個案中，租金會視作由租約上的各名租客平均繳付，扣除上限亦按租客人數平均調低。即使某名租客實際承擔較多租金，也不能自行按實際付款比例提高其扣除額。
計算時應以合資格租賃所列租客人數為準，而非只計算實際申請扣除的人數。申報BIR60時，亦應如實填寫「簽訂租賃的租客人數」。
住宅租金扣稅點填？BIR60填表教學
申請2025/26課稅年度住宅租金扣除時，須填寫個別人士報稅表BIR60第8.1及8.5部。該課稅年度由2025年4月1日至2026年3月31日。
第一步：在第8.1部申報物業資料
按報稅表要求填寫租住物業地址及相關資料。如年內先後租住不同主要居所，應按各段合資格租期分別申報，並確保沒有重疊申索。
第二步：在第8.5部填寫住宅租金扣除
按租約及付款紀錄填寫：
-
租住物業地址；
-
業主姓名；
-
租賃開始及結束日期；
-
簽訂租賃的租客人數；
-
申請人或配偶是否租客；及
-
該課稅年度申請住宅租金扣除的款額。
計算「申請住宅租金扣除的款額」時，須先把租金限制在2025/26課稅年度內，再按合資格租期、租客人數及適用上限計算。不得直接把整份跨年度租約的全部租金填入。
第三步：填寫扣除總額及額外扣除選項
按報稅表所適用的計稅部分，在方格84、98及112的相關位置填寫住宅租金扣除總額；如獲額外扣除，該總額包括基本及額外扣除。
如選擇申請住宅租金額外扣除，則按情況填寫：
-
只有納稅人符合資格：方格113及115；
-
只有配偶符合資格：方格114及115，並由配偶在第13部簽署；
-
納稅人及配偶均符合資格並選擇申請：方格113、114及115，並由配偶在第13部簽署。
電子報稅系統會按回答顯示適用欄位；申請人應以當年度BIR60及填表指南所列欄位為準。
出現「物業1的租賃結束日期不在有關課稅年度內」如何處理？
IR6823及電子報稅欄位要求所填申索租賃期落在相關課稅年度內。若租約跨越多個課稅年度，應只填寫與本年度重疊的期間。
例如租約由2024年7月1日至2026年6月30日，申請2025/26課稅年度扣除時，相關申索期間應填寫2025年4月1日至2026年3月31日，而非直接把租約原定的2026年6月30日結束日期填入本年度申索欄位。若仍出現「547-E-2906」等日期提示，應核對已選取的課稅年度、開始及結束日期，以及是否誤把下一課稅年度的租期填入。
2025/26報稅表何時交？
2025/26課稅年度個別人士報稅表於2026年5月4日整批發出。一般納稅人的交表期限為2026年6月4日；經營獨資業務人士的期限為2026年8月4日。使用電子報稅可自動獲一個月交表寬限期。
IR6823是甚麼？何時需要提交？
IR6823是稅務局的「申請住宅租金扣除」表格，用於提供住宅、租約、租客人數、申索金額及額外扣除等資料。一般申請人在提交BIR60時填妥相關部分即可，通常毋須同時另交IR6823；如稅務局要求補充資料，或申請人須在報稅後補交或更正住宅租金扣除資料，便可使用IR6823。
如提交BIR60後發現漏報，而評稅通知書尚未發出，可盡快以書面通知稅務局，列明姓名、稅務檔案號碼、課稅年度、須更正的資料及簽署，並按情況附上IR6823。若評稅通知書已發出，一般須在通知書發出日期後1個月內提出書面反對，可使用IR831並附上IR6823及證明資料。詳情可參閱MoneyHero的填錯報稅表及反對評稅教學
申請租金扣稅需要哪些證明文件？
提交BIR60時通常毋須夾附證明文件，但申請人應保留足夠紀錄，以便稅務局日後查核。一般應保留：
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已加蓋印花的書面租約或分租租約；
-
租金收據、銀行轉賬紀錄或月結單；
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水、電、煤氣賬單、住戶證或其他主要居所證明；
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顯示租期、租客人數及租金組成的補充協議或相關文件；及
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涉及夫婦分配時，雙方申索款額及協議的紀錄。
相關文件一般須由有關課稅年度完結起計保留最少6年。即使電子報稅系統沒有要求即時上載，亦不應在完成報稅後刪除租約或付款紀錄。
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住宅租金扣稅常見問題
不可以。如申請人或同住配偶是房委會或房協轄下公共租住房屋單位的租客或認可佔用人，便不符合住宅租金扣除資格
一般私人書面租約須根據《印花稅條例》加蓋印花，才屬合資格租賃。逾期租約可向印花稅署申請加蓋印花，但可能涉及罰款；能否就相關年度申索，須視乎完成加蓋印花的情況及稅務局審核結果，不應把未加蓋印花的租約直接當作合資格租賃申報。
住宅租金扣除由2022/23課稅年度起實施；住宅租金額外扣除則由2024/25課稅年度起適用。
一般不可以。如申請人或同住配偶在有關期間仍是香港住宅處所的法定及實益擁有人，即使該物業已出租，自己另租單位作主要居所，仍不符合住宅租金扣除資格。
扣除上限會按租賃與課稅年度重疊的期間比例調低，再按租客人數調整。實際可扣除款額為該期間的合資格租金與經調整上限兩者之中較低者。
可以按所處階段處理。評稅通知書未發出前，可盡快書面通知稅務局並按情況提交IR6823；評稅通知書發出後，一般須在1個月內提出書面反對，並提交IR831、IR6823及相關證明。申請人應以稅務局就個案發出的要求及期限為準。
本文資料截至2026年7月22日，僅供一般參考。稅務資格及可扣除款額須按個別租約、付款安排、家庭狀況及稅務局最終評稅結果而定。
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