【轉按套現】一文睇晒流程及回贈

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【轉按套現】一文睇晒流程及回贈

按揭市場上,除了新購物業的買家會申請按揭外,「轉按」亦是常見情況。所謂「轉按」,指的是物業本來按予A銀行,因種種理由,業主將按揭轉往B銀行。MoneyHero.com.hk 今次一文講解「轉按」的流程,教你如何套現及賺取回贈。(2018年12月更新)

轉按6大原因

1. 節省利息

轉按其中一個重要理由是節省利息支出,例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低,業主便有動機轉按,以節省利息。例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%,你的物業按揭利率為H+1.7%,轉按可享H+1.25%較低利率。

2. 套現

套現,例如物業購入價是HK$500萬,原先承造6成按揭,即借款HK$300萬。持續幾年供款,未償還金額可能跌至HK$270萬,另一方面樓價可能又 升至HK$550萬,如果業主轉按,申請6成按揭,可借入HK$330萬,在償還原有按揭餘額後,未計律師費等成本,尚餘約HK$60萬作投資等其他用途。

3. 賺取現金回贈

銀行提供的現金回贈是轉按的誘因之一;即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差,單純新造按揭可取得銀行一些回贈,也是不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按的原因。以目前一般銀行提供的現金回贈率1.95%計,轉按貸款額HK$400萬,便可賺取HK$78,000。

4. 退回按揭保險保費

當物業市場處於上升周期,物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降,退保便可能有利可圖。假設2年前經按揭保險「上車」,目前物業已升值,按揭成數下降,毋須利用按保。這時選擇轉按退保,可退回15%按揭保費。按保退保政策是,首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。

5. 取得Mortgage Link 戶口

除以上優點外,若你目前的按揭計劃沒有提供Mortgage Link 戶口,便可考慮透過轉按取得。所謂Mortgage Link,是該戶口會提供與按揭利率相同的存款利率,例如按揭的實際利率是2.25%,你便可享有2.25%的存款利率。簡單而言,你可透過Mortgage Link 對沖部份供樓的利息開支。Mortgage Link 也有存款上限,一般為按揭貸款額的50至60%。

6. 為親屬節省印花稅 / 方便其按揭申請

近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓,或透過轉按剔除擔保人。例如由2人持有轉為1人持有,令其中一方變成「沒有持有物業」,由於業權有變,業主需要重新申請按揭;或物業原有按揭由親人擔保,而業主財務情況又有改善,便會透過轉按剔除擔保人。上市安排目的大概是方便親屬變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」,以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。


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轉按缺點 / 限制

1. 重新進行申請審查

申請轉按要重新進行各項審查,包括評估申請人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等;最起碼的條件,是借款人的財務情況不比之前申請原有按揭時為差。

2. 物業估值變化及按揭指引

物業估價亦是考慮因素,近年樓價上升,物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。較大的問題是按揭指引收緊,例如借款人2年前購入600萬物業,可以順利借取6成按揭;但如果現時借款人有多於一項按揭負擔,有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額,也是一個考慮的關鍵。

3. 轉按成本

轉按也有成本,例如律師費支出,不過一般來說,成功轉按獲得的現金回贈可以彌補律師費有餘。其次是罰息期,現時一般銀行的罰息期為2年,業主轉按後,如在罰息期內償還貸款(例如賣樓),便需要支付罰息,一定程度上減少了調配資產的靈活性。


轉按流程

事實上,轉按的手續並不複雜,業主可於按揭罰息期完結前3個月開始進行申請。首先選定心怡的銀行,再透過電郵遞交按揭申請表,待審批後到銀行分行簽名,再到律師樓辦手續便大功告成,律師費約HK$4,500至HK$5,500。如果透過按揭中介申請轉按,緊記不要將個人資料交予中介,應該直接交予銀行,以免個人資料外泄及用作其他用途。

申請轉按所需文件

  • 住址證明
  • 公司工作證明信 / 最近3個月之糧單 /  最近3個月出糧戶口之月結單
  • 現有按揭供款單
  • 現有按揭之 Facility Letter
  • 稅單

想申請轉按和新造按揭一樣,當然要比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。不過,要緊記不要以同一時間向多間銀行申請按揭的方式格價,因為此舉會令多間銀行就你的TU(環聯)信貸報告同時進行「硬性查詢」(Hard Inquiry),有機會影響你的信貸評分(Credit Score)。


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