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【按揭審批】樓按「批唔足」或被拒? 信貸報告尋玄機

MoneyHero貸款專家

MoneyHero貸款專家

最後更新於 10 一月, 2024
置業是很多人的畢生志願,不少打工仔努力工作為的就是儲下一筆首期。但有沒有想過,即使有足夠的首期,人工亦足夠通過壓力測試,個人信貸報告可以影響貸款批核結果及實際借貸金額,甚至破壞你的置業大計。以下MoneyHero將為大家拆解信貸報告如何影響銀行審批按揭。

信貸評分影響批核結果

審批物業按揭時,銀行除了以抵押品(即物業)評估信貸風險之外,還會檢視按揭申請人的財政狀況。

評估抵押品時,銀行會以物業市值、樓齡、質素或業權狀況等作考慮因素,大家亦可經銀行網頁的物業估價資訊作參考。

至於個人財政狀況方面,銀行一般會從按揭申請人的信貸報告入手,並以信貸評分(Credit Score)作為其中一個重要指標。A級屬「優良」;B至C級屬「良好」; D至F級屬「一般」; 而G至J級便屬「欠佳」。信貸評分愈低,反映壞賬機會愈高,故即使貸款有物業作抵押,銀行亦會因信貸評分太低而拒絕批出貸款或只批出部份貸款。

現時不同銀行對信貸評分要求各異,因此置業前最好先查閱自己的信貸報告,避免在「落訂」後才被銀行拒絕貸款或「批唔足」貸款,導致最終「撻訂」收場。

大家應避免在短時間內向多間銀行申請按揭或查閱信貸報告,以免因觸發環聯的「硬性查詢」(Hard Inquiry)而影響信貸評分。信貸報告中的「公眾紀錄」部分亦有機會影響按揭批核,如申請人涉及民事訴訟,或會影響銀行的評估結果。

無信貸紀錄反成拒批原因?

別以為不借貸、不用信用卡就代表身家清白,信貸評分必定拿下屬「優良」的A級。

對銀行而言,信貸紀錄空白反令銀行難以透過申請人過往的信貸狀況及還款紀錄來評估其處理債務的能力,銀行有機會因此拒批或提高借貸利率。如該貸款為按揭貸款,更有機會以較低的按揭成數批出較少的貸款額,隨時打亂你的如意算盤。

另外,銀行在評估個人財政狀況時亦會考慮申請人的工作性質、收入穩定性、年齡,以及與銀行的關係。

信貸報告如何影響壓力測試結果?

除個人財政狀況外,借貸人亦要通過壓力測試才可獲銀行批出貸款。按金管局就壓力測試的指引,業主在申請按揭時,收入與供款比例不能超過50%;在假設利率上升3%的情況下,如申請人供款佔收入比例不超過60%便屬合格水平。

壓力測試計算方法

假設申請人買入一個HK$500萬的單位,打算承造八成按揭,首期HK$100萬,分30年供。以滙豐最優惠利率(Prime Rate)5.625%計算,P按利率(P-2.5%)為3.125%計,月供HK$17,146;在壓力測試下,如實際利率達到6.125%,同一單位供款升至HK$24,317,申請人的供款佔收入比例不可超過60%。換句話說,申請人每個月收入最少要HK$40,528才合格。

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信貸報告如何避免未能壓力測試的風險?

計算壓力測試的收入時,需減去申請人其他負債,包括其個人貸款、信用卡卡數等。續以上述的例子為例,假設借貸人每月收入達HK$41,000,但由於他有一項HK$4,000的消費分期貸款,銀行在計算壓力測試時便會在其收入中扣減HK$4,000,令申請人的壓力測試不及格。

因此,準業主們向銀行申請貸款前,宜預先查詢信貸報告。信貸報告會直接羅列查閱人在各大銀行及財務機構的總負債,而自行查閱環聯信貸報告屬「軟性查詢」(Soft Inquiry),並不會對信貸評分構成任何影響。

相關文章︰查閱TU信貸報告會否拖低信貸評分?

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常見問題

信貸評分如何影響物業按揭批核結果?

審批物業按揭時,銀行會考慮申請人的個人財政狀況,再以信貸報告內的評分評估信貸風險。若申請人信貸評分愈低,反映壞賬機會愈高,銀行會因信貸評分太低而拒絕批出貸款或只批出部份貸款。

沒有信貸紀錄代表一定拿下A級信貸評分嗎?

不是,銀行會以申請人過往的信貸狀況及還款紀錄來評估其處理債務的能力。若申請人沒有信貸紀錄,反而銀行會因未能評估申請人處理債務的能力而拒批貸款或提高借貸利率。如該貸款為按揭貸款,更有機會較低的按揭成數或批出較少的貸款額。

信貸報告如何影響壓力測試結果?

計算壓力測試的收入時,銀行會將申請人的月入再減去申請人其他負債,包括其個人貸款、信用卡卡數等,或會影響申請人是否通過壓力測試。因此,申請人宜預先查詢信貸報告,以免未能通過壓力測試。

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