【樓宇買賣須知.村屋按揭】成數、估價小知識

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【村屋按揭】成數、估價小知識

樓價居高不下,市區開放式上車盤實用二百多呎也索價四、五百萬,令不少人卻步。反而,近年村屋的捧場客越來越多,畢竟村屋間隔四正,面積一般較大,小型的也有三百餘呎,而且部分更有花園 / 露台 / 車位等配套,對比市區狹窄的單位更有家的感覺。不過,村屋在買賣、按揭及估價等方面都與一般住宅物業不同。今次MoneyHero 就為有意購買村屋的朋友介紹村屋上述各方面的知識,讓大家買樓前做好計劃!

按揭成數

不少朋友對村屋按揭認識有限,有些更誤以為村屋不能承造按揭,要「現兜兜」交易。其實,近年銀行對審批村屋按揭已比多年前「鬆手」,一般可申請五至六成按揭。個別銀行更專營村屋按揭,其估價亦會較貼市。

700平方呎的村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按揭保險計劃「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。若銀行估價貼近市價,以市值HK$400萬的村屋計算,透過按保則可承造八成半按揭,理論上可以60萬首期上車。

按揭年期

村屋按揭年期一般最長為30年。大部份銀行以65年減去村屋樓齡為上限(最長30年);如有申請按保,則以55年減去樓齡為上限(最長30年)。

銀行估價

由於村屋成交量較私樓及居屋等少,銀行估在估價方面偏向保守,估價不足的情況常有發生。如有心怡村屋盤,建議先向銀行查詢是否能夠承按及先進行估價,再評估自己的負擔能力。

舉一簡單例子,例如村屋單位售價HK$450萬,理想當然是銀行估價與市價一致,可批出HK$360萬貸款,那HK$90萬變可「上車」。不過,現實情況常有估價不足,銀行估價可能僅為380萬。這情況下即使經按保承按,銀行亦只會批出最多323萬,變相首期需要增至HK$127萬。

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其他購買村屋貼士

村屋按揭計劃與私人屋苑一樣,可選H按 / P按 / 定息按揭(視乎息口環境)計劃。目前市場上的村屋大部份屬於丁屋,丁屋建成5年之內轉讓需要補地價。村屋的契約較為複雜,涉及地權及路權等方面,建議可委托專營村屋轉讓,且較有信譽的物業代理及律師樓協助,亦宜選擇新落成或樓齡較新的屋苑式村屋,或標準型村屋,即單層面積700平方呎的類型。

申請村屋按揭要將物業呎數、樓層、丈量約份、地段編號等資料,連同位置圖及平面圖交予銀行審批。銀行審批按揭前必定會進行實地考察,以檢視物業質素及是否有僭建問題。不少村屋的花園、露台及天台存在僭建物,常見的如玻璃屋。村屋僭建或會影響按揭批核結果;即使僭建問題可以處理,銀行亦可能批出較低成數的貸款;若僭建問題嚴重,申請更有可能被拒。由於上述原因,村屋按揭的審批時間會較一般私人屋苑為長,或需1個月或以上才有結果。

如欲購買的村屋「樓花」更須小心業權問題,因丁屋落成前是不能進行正式交易及申請按揭的,準買家簽約或落訂前需審慎考慮,尤其須留意地政署的「滿意紙」(Certificate of Compliance)是否經已批出;否則銀行很大機會拒絕按揭申請。發展商一般會於村屋建成前2-3星期向署方申請「滿意紙」,其批核一般需要3至4星期。

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私人屋苑與村屋按揭主要不同

私人屋苑 村屋
按揭成數 5至6成,經按揭保險承按可達9成 5至6成,經按揭保險承按可達8成半
銀行估價 視乎物業質素,估價不足情況較少 常有估價不足情況
批核時間 約2至3星期 約1個月或以上

每間銀行對村屋估價、按揭審批鬆緊及處理方法等差異可以很大。申請村屋按揭前,可以比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。不過,要緊記不要以同一時間向多間銀行申請按揭的方式格價,因為此舉會令多間銀行就你的TU(環聯)信貸報告同時進行「硬性查詢」(Hard Inquiry),有機會影響你的信貸評分(Credit Score)。

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