【最優惠利率】滙豐帶頭加息對按揭供樓影響 比較P按、H按最新利率

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按息知多少 P按H按-01

對於未曾置業的人士來說,按揭可說是一種陌生的產品。其實本地按揭產品看似名目繁多,實際上可概括為幾個大類。MoneyHero.com.hk 今次由基本知識講起,教你咩係最優惠利率、P按同H按!本港進入加息周期,P按同H按的加息影響如何?本文一一為你拆解!(2018年9月28日更新)

【新!】本港部份銀行新造按揭H按鎖息上限及P按利率一覽 

銀行* H按鎖息上限(%) 實際利率(%) P按利率(%) 實際利率(%)
花旗 P-2.9 2.475 P-3 2.375
渣打 P-2.9 2.475 P-3 2.375
匯豐 P-2.65 2.475 P-2.75 2.375
恒生 P-2.65 2.475 P-2.75 2.375
中銀香港 P-2.65 2.475 P-2.75 2.375
東亞 P-2.9 2.475 P-3 2.375
永隆 P-2.9 2.475 P-2.5至P-3 2.375至2.875
建行亞洲 P-3 2.25 P-3 2.25

*上列銀行排名不分先後

美國聯儲局加息推進利率正常化,滙豐、恒生、中銀香港及渣打均於2018年9月27日率先宣布上調最優惠利率(Prime Rate / P)。前三間銀行將P由5厘上調至5.125厘,渣打則將P由5.25厘上調至5.375厘。隨後其他銀行普遍跟隨加息。本港銀行業對上次整體加息己經是2006年3月的事。

為說明是次加息影響,在此舉一簡單例子。假設上車盤市值HK$550萬,首期20%,即HK$110萬,承造八成按揭借HK$440萬,供款期25年。加息前P按實際利率為2.25%,每月供約HK$19,190;現時選用滙豐銀行P按,加息12.5個點子至2.375%,每月供HK$19,463,即每月供多HK$273;較8月中旬銀行業上調P按利率前則供多HK$490。準買家承按時,亦要留意壓力測試的門檻會相應提高。

早於2018年8月中,本港多間銀行先後上調新造按揭H按鎖息上限及P按利率。業內有意見認為,今輪息率調整令P按實際息率比H按的為低,預料未來準業主選用P按的比率將會上升。

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了解P按、H按有咩分別!

在眾多按揭類別之中,最常見的是俗稱P按H按的最優惠利率,他們又可以稱為「準按揭」「拆息為準按揭」。簡單而言,P是指銀行最優惠利率(Prime Rate),不同銀行的P亦會有所不同,現時市場上主要分為大P (5.375%)及細P (5.125%)。使用細P的包括滙豐、恒生及中銀香港等;而大P則為其他銀行採用。P按會以‘P-x’ 計算實際按揭息率。

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H按利率有上限

而H(HIBOR)則是銀行同業拆息利率,實際按揭息率以「H+x」 計算。

最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的,但在利率協議取消後,改由各銀行自行決定。而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價,再取一個平均值公佈。

不論是P-x或H+x,「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。但P及H本身會浮動,最優惠利率(P)剛被主要銀行上調,而拆息(H)天天可都可能出現變化。雖然拆息較為波動,令H按每個月供款都會有所增減,但目前多數H按產品都有利率上限,一般以「P-y」表示,計算實際息率時,銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率,並選取較低者,讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。

P按、H按之外的選擇

除了P按及H按之外,定息按揭亦曾佔市場一定比例,定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變,比較適合追求穩定的借款人。定息按揭的定息期一般在1至3年左右。

對不同按揭產品有了初步了解,準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。

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