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什麼是銀主盤
單看銀主盤三個字中，有個「銀」字，其實可以聯想到與銀行有關。業主買樓，除非業主持有大量現金，否則都會透過按揭向銀行借款買樓，並定期向銀行還款，一般都是每個月還款一次。不過，業主可能會因為財務困難而無法繼續還款，又未能與銀行達成協議解決供款問題，銀行便有權將物業收回出售，所得的資金會先用於償還銀行的貸款，餘下金額會給予原業主。
銀主盤如何定價？
銀行收回物業時，一定會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，並不會只以業主餘下借款將物業出售。假設銀行收回出售，並為物業估價約價HK$700萬，即使業主餘下借款額為HK$250萬，銀行會以近估值的HK$700萬開售，而不會急急以HK$250萬出售，補回貸款額就算。而且新聞所指的低市價10%至20%時要記得，物業與物業之間的質素是有別的，所謂市價只是按近期成交的相近物業作參考，但物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節都會影響到其價值，因此即使是銀主盤在買入前最好先約睇樓。
以在地產代理世紀21網站顯示，一個位於屯門的景峰豪庭1座3樓銀主盤顯示，開價HK$620萬，但參考匯豐估價3樓所有單位的估價都不足HK$600萬，與開價有段距離，所以買家亦要事前先做一個粗略估價，非所有銀主盤都是低於市價及估足價。
相關連結 :【物業估價 方法】銀行估價不足有何後果？教你估價不足自保法
銀主盤購買程序
一般的地產代理，美聯、中原、世紀21等網站都有列出近期銀主盤，同時拍賣物業網如環亞物業拍賣，及忠誠拍賣都亦會定期顯示會有那些銀主盤會於近期拍賣，並會有拍賣地點的地址。若想透過地產代理買銀主盤，由於賣方是銀行，大家可能疑惑到底要如何商討成交額，是否要與銀行代表溝通。其實並不需要，買家只需要向地產代理說出「心水價」，地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。
至於叫價方面，買家其實只需要說出自己認合理的價格便可，不一定要符合銀行的開價。假如銀行叫價HK$620萬，買家給出HK$580萬，而銀行又收不到其他更高的標書，銀行與業主都接受HK$580萬的報價。買家便以低於叫價買入單位。
當然銀行是不會公開其他標書的報價，這種入標方式稱作「暗標」。同時與一般買樓不同，一般買樓的成交價是買家與業主多次試探而得出，雙方可能會不斷報價，但入標買銀主盤就只需說出一口價。
有時銀行在所有報價中，沒有一個是可接受時，便不會出售單位，因此即使是報價最高亦不一定買得到。同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。
不過，無論是透過地產代理或拍賣行買銀主盤，買家都可以查詢可否睇價，以了解物業狀況。買家可以透過地產代理約時間，而拍賣網亦會列出可以睇樓的時間。
銀主盤可否做按揭
銀主盤並非不可做按揭，原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。不過，如有以下問題，銀行可能不會承按，到時買家可能要全額支付樓價
- 未能清楚顯示物業的真正業主
- 有潛建
- 樓契缺失
- 賣家是否業主
- 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產
- 有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令
更多物業查冊資料：查冊方法／認識土地查冊
銀主盤注意地方
物業有拖欠負債
由於銀主盤的出現，很大可能是業主欠債無法供款，物業的管理費及水電費相信亦欠交多時，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留金錢支付管理費等欠款。舊業主的債務
除了物業的管理費及水電煤外，新業主不必擔心承擔了舊有業主的個人債務。成交期
與一般買賣二手樓不同，在成交期上買家沒有話事權，是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。事故單位
部份銀主盤可能發生過事故，被視為凶宅。不過，凶宅沒有明確的法律定義，而且查冊亦不會顯示，因此買家需要向地產代理或律師查詢。有否連租約
部份銀主盤可能連租約出售，如買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。有按揭負擔的申請人，按揭成數降至四成。相關文章：連租約單位 按揭須知
預留資金裝修
相對於有人住緊的連租約，更多銀主盤可能是掉空多時，入面茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用。為了裝修錢，買家可以向銀行按揭借盡，減少支付首期，將部份原用作首期的錢轉為裝修錢，或是在批出按揭後向銀行申請私人貸款用作裝修。相關文章：【裝修全攻略】全屋裝修報價+裝修平台比較！
銀主盤吸引嗎
與二手樓買賣相似，只有當業主急需現金時，才會願意以較低價出售。一些銀主盤業主，除了將物業按給銀行外，亦會向其他財務機構再按樓貸，經多次抵押後，令自己債台高築，急需現金還款，便要以較低價快速賣出單位。在買賣銀主盤時，買家可能較大機會遇上，因而被市場認為凡是買銀主盤就是「執平貨」。另外，一些資深投資者即使知道物業是不齊業權物業，即所謂「半契樓」都會買入。這些資深投資者買入後，會積極尋找餘下業權的業主，目的是買入餘下業權，成為完整契，之後再買出，由於分開買入「半契樓」樓都會有較大的折讓，只要集齊合成完整契，獲利較大。
不過，銀行都不會向「半契樓」承按，而且要集齊業權需時，業權愈多人持有，要集齊時間愈長，甚至可能不能集齊。因此，只有部持有大量現金的資深投資者，願意低價買入守博一博。
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- 最快即時批核及提取貸款，最快15分鐘現金到手
- 還款期長達60個月
- HK$0手續費
即日起至 2025年5月31日 下午11時59分，客戶完成指定條件，可獲高達HK$10,000現金回贈：
| 獲批核貸款額 | 現金回贈 |
|---|---|
| HK$100萬或以上 | HK$10,000 |
| HK$50萬 至 HK$999,999 | HK$1,000 |
| HK$20萬 至 HK$499,999 | HK$500 |
| HK$5萬 至 HK$199,999 | HK$100 |
| HK$3萬 至 HK$49,999 | HK$50 |
💰MoneyHero獨家優惠
【批唔批都送】由2025年4月30日下午6時至2025年5月31日下午6時（包括首尾兩日），成功經MoneyHero申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」，並同時向大新銀行交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批核，可享HK$500 現金禮券
優惠
-
HK$500 Apple Store 禮品卡 ; 或
-
HK$500 惠康購物現金券
由2025年4月30日下午6時至2025年5月31日下午6時（包括首尾兩日），經MoneyHero成功申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」，並於2025年5月31日或以前成功提取貸款，可享HK$1,200 Apple Store 禮品卡 或 惠康購物現金券
優惠
-
HK$1,200 Apple Store禮品卡 ; 或
-
HK$1,200 惠康購物現金券
建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款︰高達HK$25,798獎賞
💡貸款特點
- 最低實際年利率︰1.5%（以貸款HK$300萬及還款期12個月計算）
- 貸款HK$10萬以下免入息及住址證明
- 最快即時批核及即日放款至指定銀行戶口
- 還款期長達60個月
- HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2025年1月31日下午11時59分, 客戶成功申請建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款，可獲高達HK$10,000現金回贈。
| 貸款額 | 12個月還款期 | 24個月或以上還款期 |
|---|---|---|
| HK$3,000,000或以上 | HK$10,000 現金回贈 | |
| HK$1,000,001 至 HK$2,999,999 | HK$4,000 現金回贈 | HK$8,000 現金回贈 |
| HK$600,001 至 HK$1,000,000 | HK$3,000 現金回贈 | HK$6,000 現金回贈 |
| HK$100,001 至 HK$600,000 | 現金回贈：提取貸款額之0.5%（約至整數） | 現金回贈：提取貸款額之1%（約至整數） |
此外，即日起至2025年1月31日下午11時59分, 客戶成功經網上申請，可享HK$500現金回贈。
💰MoneyHero獨家優惠
【MoneyHero獨家優惠】
自2025年5月1日至2025年5月31日，經MoneyHero網上成功申請指定貸款，可獲贈以下其一MoneyHero獨家優惠，此優惠不適用於手機銀行應用程式貸款申請。
優惠
HK$3,000 Apple Store禮品卡 ; 或
HK$3,000 惠康購物現金券 ; 或
HK$3,000 Trip.com電子禮券
| 貸款額 | MoneyHero獨家優惠 |
| HK$250,001 或以上 | HK$5,000 Apple Store禮品卡 / HK$5,000 惠康購物現金券 / HK$5,000 Trip.com電子禮券 |
| HK$10萬 至 HK$25萬 | HK$3,000 Apple Store禮品卡 / HK$3,000 惠康購物現金券 / HK$3,000 Trip.com電子禮券 |
中銀分期「易達錢」︰總值高達HK$43,188獎賞
💡貸款特點
- MoneyHero獨家貸款代碼「AH」
- 最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，豁免全期手續費）
- 貸款額高達HK$400萬
- 中銀出糧客戶可豁免遞交文件
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【MoneyHero獨家優惠-批唔批都送】即日起至2025年5月29日下午6時（包括首尾兩日），成功申請 中銀分期「易達錢」- 免息優惠，輸入貸款代碼「F7」，並同時向中銀香港交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批核，可享HK$500 現金禮券
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HK$500 惠康購物現金券
【MoneyHero獨家優惠】即日起至2025年5月29日下午6時經MoneyHero成功申請 中銀分期「易達錢」- 免息優惠，並輸入貸款代碼「F7」，於1個月內提取貸款，即可享高達 HK$3,000 現金禮券
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-
HK$1,000 Apple Store禮品卡 ; 或
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HK$1,000 惠康購物現金券
| 貸款額 | 禮品選項 |
| HK$1,000,000 或以上 | HK$3,000 Apple Store禮品卡 / HK$3,000 惠康購物現金券 |
| HK$500,000 至 HK$999,999 | HK$2,000 Apple Store 禮品卡 / HK$2,000 惠康購物現金券 |
| HK$200,000 至 HK$499,999 | HK$1,000 Apple Store禮品卡 / HK$1,000 惠康購物現金券 |
🎁中銀分期「易達錢」稅季貸款優惠 – 高達HK$13,800
| 貸款額 | 還款期達 36 個月或以上 | 還款期達 24 個月 |
|---|---|---|
| HK$3,000,000 或以上 | HK$13,800 現金回贈 | HK$5,800 現金獎賞 |
| HK$1,500,000 至 HK$2,999,999 | HK$9,000 現金回贈 | HK$2,300 現金回贈 |
| HK$1,000,000 至 HK$1,499,999 | HK$4,000 現金回贈 | HK$1,500 現金回贈 |
| HK$500,000 至 HK$999,999 | HK$3,000 現金回贈 | HK$1,100 現金回贈 |
| HK$200,000 至 HK$499,999 | HK$2,000 現金回贈 | HK$700現金回贈 |
| HK$100,000 至 HK$199,999 | HK$1,100 現金回贈 | / |
| HK$50,000 至 HK$99,999 | HK$700現金回贈 | / |
滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$10,000獎賞
💡貸款特點
- 最低實際年利率︰2.7%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後最低實際年利率為2.38%）
- 最快1分鐘內批核及放款
- 透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上，申請時可免入息證明
- 可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
- 設有30天冷靜期，豁免提早償還手續費
🎁【限時優惠 - 高達HK$10,000回贈包括高達港幣5,000元現金回贈及高達$5,000「獎賞錢」的網上申請優惠】
如客戶於推廣期2025年4月10日至2025年5月13日內，透過滙豐網上理財或HSBC HK App申請並獲批核還款期為60個月的貸款，獲批核貸款額達港幣1,500,000元或以上，可獲享網上申請優惠下合共HK$10,000回贈!
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高達 HK$10,000 回贈
🎁遞交證明文件優惠 - HK$300 現金回贈
如您於推廣期2025年4月10日至2025年5月13日內，成功遞交所須的證明文件並獲批核達港幣100,000元或以上的貸款額，您可獲享港幣300元現金回贈。如就您的貸款申請無要求任何證明文件，此優惠將不適用。現金回贈金額將全數於2025年8月31日或之前存入貸款還款戶口
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HK$300 現金回贈
WeLab Bank私人分期貸款：高達HK$1,000獎賞
💡貸款特點
- 最低實際年利率︰1.68%（以貸款HK$70萬及還款期24個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後的最低實際年利率為1.27%）
- 貸款額高達HK$150萬
- 還款期由6個月至60個月
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客戶由2025年4月30日起至2025年5月31日，使用MoneyHero優惠碼「NLHERO」成功申請及提取WeLab Bank私人分期貸款、WeLab Bank清卡數貸款可享高達HK$23,888 WeLab Bank現金獎賞
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-
HK$1,000 現金回贈
| 貸款額 | 還款期24個月或以上 |
|---|---|
| HK$1,200,001 至 HK$1,500,000 | HK$23,888 現金回贈 |
| HK$800,001 至 HK$1,200,000 | HK$18,000 現金回贈 |
| HK$600,001 至 HK$800,000 | HK$16,000 現金回贈 |
| K$500,001 至 HK$600,000 | HK$14,000現金回贈 |
| HK$300,001 至 HK$500,000 | HK$5,000 現金回贈 |
| HK$200,001 至 HK$300,000 | HK$3,000 現金回贈 |
| HK$ 150,001 至 HK$ 200,000 | HK$1,000 現金回贈 |
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