【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款

MoneyHero貸款專家

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最後更新於 20 January, 2023

近年樓市愈升愈有,不時都聽到有人話「加按套現」。「加按套現投資」或者「加按套現買樓」,幫仔女置業或者自己再買多層樓,反映不少業主在有資金需要時,第一個想到的方法就是將已有物業「加按套現」。但這個做法有咩手續?具體貸款額、還款年期、以及利息支出又點計算?同埋有無咩風險呢?今次就等MoneyHero幫大家一一拆解,另外仲會介紹多一個選擇比大家,就是業主私人貸款,讓有樓人士在比較後,可以揀選更適合自己的套現方法。

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什麼是加按?

「加按」其實是樓宇按揭的一種,簡單來說,就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業,再進行多一次按揭貸款安排,申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是,透過「加按」這個貸款安排,套現一筆資金。

一般來說,「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇,因為物業價值上升,令可作貸款的金額亦相對提升,這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。

當你決定申請「加按」時,其實就等於再申請多一次按揭貸款,所以涉及的手續和要求是一樣的,亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明,以待銀行審批,並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求,所以審批時間會較長。

如果是聯名物業的話,「加按」時需要得到各個業主的同意,並一同申請。如果是政府資助房屋,例如居屋、夾屋或租置計劃的業主,在未補地價的情況下,則要先取得相關部門的批准。

特點:聯名業主要一同申請,未補地價資助房屋須申請,亦需通過銀行審批及金管局壓力測試

延伸閱讀:【未補地價加按犯法?】公屋/居屋/綠置居業主貸款全攻略


加按係咪即係物業二按?

兩者完全不同!加按是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭,由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款,就是原有按揭貸款所屬的銀行,才可以進行加按。

顧名思義,「二按」是指第二次按揭,即是在原有的按揭貸款下,另外再申請多一次按揭,涉及的是兩間不同的財務機構。由於申請兩份按揭的還款風險增加,故銀行一般不會承造二按,只有財務公司及地產商,會向業主提供二按

由於風險較大,二按的利率會比加按高,但利率高同時按揭成數亦會較高,而且往往不需要入息證明,手續簡單。不過申請二按都要獲得一按銀行同意,市面上亦有三按、四按、五按,但由於風險太大,已經不太流行。


加按手續及程序

正如上文所說,「加按」是按揭貸款的一種,所以申請的手續及程序,大致與申請樓宇按揭相若,都要滿足金管局的指引。根據按揭顧問所說,如果是樓契已在業主手的「現契樓」,重新申請按揭貸款套現的話,需時大約1至2個星期。

但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款,但是加按時,見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高,所以想順道「轉按」至B銀行,那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣,即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。申請過樓宇按揭的你都應該知道,按揭審批過程一般較長,而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等,需時可能要超過一個月。

特點:跟一般樓宇按揭相似,審批時間或較長

延伸閱讀:【轉按套現】一文睇晒流程及回贈


加按貸款額及年期

由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款,所以貸款年期與一般按揭相若,可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡),而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以貸款金額主要受物業價值而定。

假設你在幾年前以HK$80萬首期,用八成按揭買下當時價值HK$400萬的住宅單位,但時至今日,隨著樓價上升,這個單位的估值已躍升至HK$700萬,而經過幾年的還款,你當時借取的HK$320萬按揭貸款,現時只是餘下HK$250萬未清還。

由於物業升值,而你的負債比例亦經有所下降,所以即使是以同一個物業作押抵,可作按揭貸款的金額亦相對提升,所以提供了「加按」這個選擇。

根據目前金管局的要求,HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業,在沒有購買按揭保險計劃之下,最高按揭成數為六成計算,這個價值HK$700萬的單位,最高按揭貸款額是HK$420萬,再扣除尚未清還的HK$250萬,即是「加按」可套現的金額是:HK$700萬 x 60% - HK$250萬= HK$170萬。

以上例子說明,透過「加按」套現資金的話,貸款額多少就視乎你持有的物業價值,以及你已經清還了多少原有的按揭貸款,所以這對有特定金額要求的借貸人來說,有一定的限制。

而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以當樓價急跌時,亦即是抵押品價值大幅貶值,這個影響到銀行下調對物業的估價,亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。

特點:貸款額與樓價掛勾,樓市逆轉時有機會被call loan


加按利息支出

不少朋友都知道,目前樓按利息處於低位。雖然隨著美國加息,本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升,但目前普遍仍處於3%以下,利率較市場上大部分私人貸款為低,這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。

但要注意的是,這個按揭利率不一定是固定的。由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按,即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率(P)或者同業拆息利率(H)掛勾,而這個數字是可以浮動的,亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。在1997年樓市高峰期時,按揭利率就曾經高達12%,所以這個變數也是值得大家注意的。

特點:利率較一般私人貸款低,與P或H掛勾


加按好處與風險

在樓市暢旺時,加按套現對有樓一族來說,不失是一個資金周轉的好方法,而且還能夠獲得銀行的回贈,加按的好處,簡單概括如下:

1/享受樓價上升的好處,在不需賣樓下,可套現更多資金

2/可選擇較低的按揭利率

3/申請加按獲准後,可得到銀行的現金回贈,但要留意有關現金回贈發放方式屬貸款扣除,還是直接發送到按揭戶口,一般而言,後者會更佳

4/銀行會給予按揭存款掛鈎戶口,存款息率與按揭利率相等,但會有最高存款額,部份銀行為HK$50萬,亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息,抵消部份利息支出

但同時必須考慮清楚風險才申請。簡單概括上文風險如下:

1/ 審批時間較私人貸款長,如果急需現金或阻礙套現進展

2/ 樓市急跌時,有機會被call loan

3/ 貸款利率或浮動,令每月還款額較難握

4/ 加按需要找律師樓處理,因而要支付額外開支


業主私人貸款:有樓人士另一選擇

其實有樓人士,除了可以利用物業上升所提供的空間,透過「加按」套現資金之外,亦可以考慮「業主私人貸款」,亦稱「業主貸款」或者「物業貸款」。

這一種「業主私人貸款」,雖然是針對業主推出,但無須以物業作抵押,亦即是一種無抵押私人貸款。所以並不受到物業按揭貸款的要求所限,亦即是無須根據金管局的按揭貸款要求,而對貸款上限作出限制,亦不需要比較繁複的手續,例如聯名物業無須全部業主一同申請,所以在貸款手續和借貸金額上是比較具彈性的。

而且市場上有公司,例如中潤物業按揭,更針對居屋、夾屋或租置計劃的業主,推出有關的「業主私人貸款」,即使未補地價的業主也可以申請。而在按揭年期方面,提早還款亦無罰息,所以在年期上亦較「加按」具彈性。不過利息則較高,所以要自行衡量彈性與利息支出,哪一樣對你比較重要了。

特點:申請手續相對簡單,貸款額、還款年期較具彈性,但利率較高

相關閱讀:借錢畀首期買樓?銀行隨時唔批按揭!


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精選業主私人貸款

安信業主私人貸款︰高達HK$16,000獎賞

安信業主私人貸款
安信業主私人貸款特色是大額借到足,貸款額按物業估值及個人信貸狀況計算,而且不限物業種類,私樓、唐樓、單幢樓及未補地價居屋的業主均可申請,就算聯名物業,一人申請都可以。

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.18%
  • 最高貸款額︰HK$120萬(視乎物業估值及申請人信貸狀況而定)
  • 還款期︰長達84個月
  • 申請門檻︰持有物業
  • 手續費︰免費
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WeLend業主私人貸款︰毋須提供樓契+高達HK$18,800現金獎

WeLend業主私人貸款
網上申請,最快30分鐘有批核結果。無論私人屋苑、單棟洋樓、政府公屋或居屋(包括未補地價),不論自住或出租,只要是業主,即使聯名物業亦可以一人申請。免律師費,亦毋須提供樓契,貸款申請及合約不會紀錄於土地註冊處。

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.78%
  • 申請門檻︰持有物業;年薪HK$96,000
  • 最高貸款額︰HK$150萬(視乎物業估值及申請人信貸狀況而定)
  • 還款期︰長達84個月
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HK$800,001 或以上 HK$12,000
HK$600,001 至 HK$80萬 HK$10,800
HK$500,001 至 HK$60萬 HK$8,800
HK$400,001 至 HK$50萬 HK$5,800
HK$300,001 至 HK$40萬 HK$4,800
HK$200,001 至 HK$30萬 HK$3,800
HK$100,001 至 HK$20萬 HK$2,800

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HK$400,001 至 HK$80萬 HK$5,000
HK$200,001 至 HK$40萬 HK$3,800
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UA i-Money 特快業主網上私人貸款:高達HK$18,000現金獎賞

UA iMoney 特快業主網上私人貸款
個人或聯名物業的業主都可獨立申請,無須樓契,不限物業用途及類型,居屋、舖位、工廈等 (不適用於車位)均可,貸款額高達HK$100萬,可選分期或循環貸款形式
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.98%
  • 貸款額高達HK$100萬
  • 還款期長達72個月
🎁迎新優惠
即日起至2023年3月31日期間,新舊客戶成功申請貸款可獲高達HK$18,000現金獎賞
  • 成功開立e-Cash循環備用現金戶口:高達HK$200開戶現金獎賞
  • 成功提取分期私人貸款及還款期達12個月或以上,額外可享高達HK$17,800現金獎賞
    貸款額 現金獎賞
    HK$80萬或以上 HK$17,800
    HK$70萬 至 HK$799,999 HK$15,800
    HK$55萬 至 HK$699,999 HK$13,800
    HK$50萬 至 HK$549,999 HK$11,800
    HK$40萬 至 HK$499,999 HK$9,800
    HK$25萬 至 HK$399,999 HK$7,800
    HK$11萬 至 HK$249,999 HK$4,800
    HK$9萬 至 HK$109,999 HK$3,500
    HK$7萬 至 HK$89,999 HK$2,500
    HK$5萬至 HK$69,999 HK$1,500
    HK$3萬 至 HK$49,999 HK$800
    HK$1萬 至 HK$29,999 HK$500
    HK$1萬以下 HK$100

中潤物業按揭業主私人貸款︰還款期長達180個月

中潤物業按揭業主私人貸款
中潤物業按揭針對居屋、租者置其屋及夾屋業主,推出多種業主私人貸款,讓他們在未補地價的情況下,無須抵押物業也可借取私人貸款。貸款額可達HK$200萬,樓價越高,貸款額越高,而還款期亦具彈性,長達180個月,提早還款亦無罰息,借一日利息還一日。
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰3.8%
  • 申請門檻︰持有居屋、租者置其屋或夾屋
  • 最高貸款額︰高達HK$200萬
  • 還款期︰長達180個月
  • 準時還款可享現金回贈;借一日利息還一日
  • 手續費︰免費
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即日起至2023年1月31日,經本網申請並成功提取貸款可享獨家HK$500超市現金券
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精選大額私人貸款

Citi稅季貸款:總值高達HK$18,599獎賞

PLinfographic-Citi稅季貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.78%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 貸款額高達HK$200萬
🎁迎新優惠
即日起至2023年3月31日期間,成功申請Citi稅季貸款達指定貸款額,並於2023年4月14日或之前提取貸款,可獲高達HK$1萬現金券
貸款額 還款期24個月以上 還款期24個月或以下
指定客戶* 其他客戶 指定客戶* 其他客戶
HK$150萬以上 HK$1萬 HK$4,000 HK$5,000 HK$2,500
HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$5,000 HK$3,000 HK$2,500 HK$2,000
HK$30萬 至 HK$799,999 HK$3,000 HK$2,000 HK$1,500 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,000 HK$700 HK$800 HK$500
*花旗私人客戶/Citigold客戶/Citi ULTIMA卡之持有人

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即日起至2023年2月15日期間,經本網成功申請Citi稅季貸款,還款期為12個月或以上,並於1個月內提取指定貸款額,可獲獨家優惠高達iPhone 14 Pro 128GB(價值HK$8,599)
貸款額 電子產品 Apple Gift Card / 超市現金券
HK$80萬以上 iPhone 14 Pro 128GB(價值HK$8,599) HK$8,000
HK$50萬 至 HK$799,999 Dyson Gen5Detect™ Absolute 無線吸塵機(價值HK$6,580) HK$6,000
HK$30萬 至 HK$499,999 Dyson Supersonic™ 風筒 HD08(價值HK$3,680) HK$4,500
HK$20萬 至 HK$299,999 Oculus Quest 2 VR眼鏡及虛擬實境器(256GB)(價值HK$3,388) HK$3,000
HK$10萬 至 HK$199,999 Marshall Emberton 便攜藍牙喇叭(價值HK$1,499) HK$1,000
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渣打銀行稅季私人貸款:總值高達HK$17,499獎賞

PLinfographic-渣打銀行稅季私人貸款

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.65%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 網上申請特快服務承諾:於任何辦公日中午前遞交網上申請,將有專人於當日跟進
  • 特設7天冷靜期,期內豁免提早償還貸款手續費
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即日起至2023年3月12日,於網上成功申請及提取渣打分期貸款可享高達HK$7,000現金回贈,全新客戶及貸款期達36個月或以上可享額外HK$1,000現金回贈
  • 貸款金額 現金回贈
    24個月或以上還款期 12個月還款期
    HK$150萬以上 HK$7,000 HK$300
    HK$60萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000 HK$300
    HK$20萬 至 HK$599,999 HK$2,000 HK$300
    HK$5萬 至 HK$199,999 HK$500 HK$300
  • 全新客戶及還款期達36個月或以上:額外HK$1,000現金回贈(申請時沒有持有任何渣打信用卡或貸款)
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即日至2023年2月28日期間,經本網成功申請及批核指定貸款額,並於3個月内提取貸款,可獲獨家優惠高達MacBook Air配備M2晶片(價值HK$9,499)、HK$8,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券!
貸款金額 MoneyHero獨家優惠
HK$80萬以上 MacBook Air配備M2晶片(價值HK$9,499)、HK$8,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券
HK$40萬 至 HK$799,999 Bowers & Wilkins Zeppelin無線音箱(價值HK$6,780;顏色隨機)、HK$4,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券
HK$20萬 至 HK$399,999 HK$2,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券
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星展銀行稅季貸款:總值高達HK$16,000獎賞

PLinfographic-星展銀行稅季貸款
💡貸款特點

  • 最低實際年利率︰4.97%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算,已包括2%貸款開立費)
  • 一分鐘閃批,即日過數
  • 貸款額高達HK$200萬
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即日起至2023年2月28日,成功申請及批核指定貸款額:高達HK$7,500超市現金券 + HK$500「一扣即享」金額
貸款額 DBS現金券 額外「一扣即享」金額
還款期42/48/52/60個月 還款期12/18/24/30/36個月
HK$100萬或以上 HK$7,500 HK$3,000 HK$500
HK$30萬 至 HK$999,999 HK$3,500 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,500 HK$500

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即日起至2023年2月28日,經本網成功申請指定貸款額,全新客戶可獲獨家優惠高達HK$8,000超市現金券或Apple Gift Card,現有客戶亦可享高達HK$5,200超市現金券或Apple Gift Card!
貸款額 MoneyHero獨家優惠(超市現金券/Apple Gift Card)
全新客戶 現有客戶
HK$150萬或以上 HK$8,000 HK$5,200
HK$100萬至HK$1,499,999 HK$4,500 HK$3,400
HK$50萬至HK$999,999 HK$3,500 HK$2,600
HK$30萬至HK$499,999 HK$2,000 HK$1,500
HK$10萬至HK$299,999 HK$500 HK$200
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東亞銀行稅季貸款:總值高達HK$5,500獎賞

PLinfographic-東亞銀行稅季貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率:2.23%(以貸款HK$100萬及還款期12個月計算,未包括現金回贈;包括現金回贈後最低實際年利率為2.04%)
  • 0%手續費
  • 還款期長達60個月
  • 貸款額高達HK$300萬
🎁迎新優惠
  • 於推廣期內經網上成功申請東亞稅季貸款並提取指定貸款額,可享高達HK$4,000現金回贈
    貸款額 現金回贈(還款期36至60個月)
    HK$100萬以上 HK$4,000
    HK$80萬 至 HK$999,999 HK$3,000
    HK$30萬 至 HK$799,999 HK$2,000
    HK$20萬 至 HK$299,999 HK$1,500
    HK$10萬 至 HK$199,999 HK$500
  • 全新客戶於推廣期內成功申請稅季貸款並提取貸款,貸款額達HK$5萬或以上,還款期12至60個月,可享HK$1,000現金回贈
💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2023年2月28日,經本網申請東亞銀行稅季貸款,提取貸款額HK$20萬或以上,還款期達24個月或以上,可獲獨家優惠HK$500 Apple Gift Card
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滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$5,300現金回贈

滙豐分期「萬應錢」

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.8%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算,未包括現金回贈;包括現金回贈後最低實際年利率為1.65%)
  • 1分鐘特快批核
  • 透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上,申請時可免入息證明
  • 可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
  • 設有30天冷靜期,豁免提早償還手續費
🎁迎新優惠
即日起至2023年2月6日,成功申請滙豐分期「萬應錢」可獲高達HK$5,000現金回贈,成功遞交證明文件並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額,可獲額外HK$300現金回贈
貸款額 60個月還款期 24個月以上還款期 12至24個月還款期 遞交證明文件優惠現金回贈
HK$150萬以上 HK$5,000 HK$2,000 HK$1,200 HK$300
HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$1,000 HK$1,000 HK$500 HK$300
HK$10萬 至 HK$799,999 HK$500 HK$500 HK$300 HK$300

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恒生銀行「税安心」税季貸款︰高達HK$5,000現金回贈

PLinfographic-恒生銀行 「税安心」税季貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.62%(以貸款HK$150萬及還款期24個月計算)
  • 0%手續費
  • 出糧客戶毋須提交任何文件
  • 貸款額高達HK$300萬
  • 還款期長達60個月
🎁申請優惠
即日起至2023年2月28日,經網上成功申請及提取恒生「税安心」税季貸款達指定金額,並選擇36個月或以上還款期,可獲高達HK$5,000現金回贈
貸款額 現金回贈
指定客戶* 其他客戶
HK$150萬以上 HK$5,000 HK$3,000
HK$100萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000 HK$2,000
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$1,500 HK$1,000
HK$20萬 至 HK$499,999 HK$800 HK$500
HK$5萬 至 HK$199,999 HK$300 HK$200
*指定客戶指恒生私人銀行、Signature 優卓理財或優越理財客戶

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信銀國際$mart Plus稅季貸款︰獨家禮品價值高達HK$4,799

PLinfographic-信銀國際 $mart Plus 稅季貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.39%(以貸款HK$200萬及還款期12個月計算)
  • 長達60個月還款期
  • 貸款額高達HK$200萬
  • 可申請循環提取已償還之本金
  • 最快即日放款
💰MoneyHero獨家優惠
  • 0%手續費
  • 即日起至2023年2月28日期間,客戶經MoneyHero成功申請及提取信銀國際$mart Plus分期貸款達指定貸款額,並於成功申請的一個月內提取貸款,可享獨家優惠高達Apple iPad Air 10.9吋, 64GB, Wi-Fi(價值HK$4,799)或HK$4,000惠康禮券
    貸款額 MoneyHero獨家優惠
    HK$80萬以上 Apple iPad Air 10.9吋, 64GB, Wi-Fi(價值HK$4,799)或 HK$4,000惠康禮券
    HK$40萬 至 HK$799,999 Dyson Supersonic™ 風筒 HD08(價值HK$3,680) 或 HK$3,000惠康禮券
    HK$10萬 至 HK$399,999 B&O Beoplay E8 Sport 耳機(價值HK$3,250)或 HK$1,000惠康禮券
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中銀分期「易達錢」稅季貸款:高達HK$2,900現金回贈

PLinfographic-中銀分期「易達錢」稅季貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.68%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 貸款額高達HK$400萬
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