【加按套現？】有樓人士資金周轉大法比較加按 / 業主私人貸款

近年樓市愈升愈有，不時都聽到有人話「加按套現」。「加按套現投資」或者「加按套現買樓」，幫仔女置業或者自己再買多層樓。加按套現需要甚麼手續？具體貸款額、還款年期、以及利息支出又如何計算？有甚麼風險？MoneyHero幫大家一一拆解。

什麼是加按？

「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。

一般來說，「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇，因為物業價值上升，令可作貸款的金額亦相對提升，這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。

當你決定申請「加按」時，其實就等於再申請多一次按揭貸款，所以涉及的手續和要求是一樣的，亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明，以待銀行審批，並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求，所以審批時間會較長。

如果是聯名物業的話，「加按」時需要得到各個業主的同意，並一同申請。如果是政府資助房屋，例如居屋、夾屋或租置計劃的業主，在未補地價的情況下，則要先取得相關部門的批准。

特點：聯名業主要一同申請，未補地價資助房屋須申請，亦需通過銀行審批及金管局壓力測試

延伸閱讀：【未補地價加按犯法？】公屋/居屋/綠置居業主貸款全攻略

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註：本圖表資料只供參考，因銀行和財務公司貸款條件及息率等會因應市場變動而不時調整，詳細資料以財務機構最新公布為準。

加按係咪即係物業二按？

兩者完全不同！加按是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭，由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款，就是原有按揭貸款所屬的銀行，才可以進行加按。

顧名思義，「二按」是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款下，另外再申請多一次按揭，涉及的是兩間不同的財務機構。由於申請兩份按揭的還款風險增加，故銀行一般不會承造二按，只有財務公司及地產商，會向業主提供二按。

由於風險較大，二按的利率會比加按高，但利率高同時按揭成數亦會較高，而且往往不需要入息證明，手續簡單。不過申請二按都要獲得一按銀行同意，市面上亦有三按、四按、五按，但由於風險太大，已經不太流行。

加按手續及程序

正如上文所說，「加按」是按揭貸款的一種，所以申請的手續及程序，大致與申請樓宇按揭相若，都要滿足金管局的指引。根據按揭顧問所說，如果是樓契已在業主手的「現契樓」，重新申請按揭貸款套現的話，需時大約1至2個星期。

但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款，但是加按時，見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高，所以想順道「轉按」至B銀行，那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣，即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。申請過樓宇按揭的你都應該知道，按揭審批過程一般較長，而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等，需時可能要超過一個月。

特點：跟一般樓宇按揭相似，審批時間或較長

延伸閱讀：【轉按套現】一文睇晒流程及回贈

加按貸款額及年期

由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款，所以貸款年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以貸款金額主要受物業價值而定。

假設你在幾年前以HK$80萬首期，用八成按揭買下當時價值HK$400萬的住宅單位，但時至今日，隨著樓價上升，這個單位的估值已躍升至HK$700萬，而經過幾年的還款，你當時借取的HK$320萬按揭貸款，現時只是餘下HK$250萬未清還。

由於物業升值，而你的負債比例亦經有所下降，所以即使是以同一個物業作押抵，可作按揭貸款的金額亦相對提升，所以提供了「加按」這個選擇。

根據目前金管局的要求，HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業，在沒有購買按揭保險計劃之下，最高按揭成數為六成計算，這個價值HK$700萬的單位，最高按揭貸款額是HK$420萬，再扣除尚未清還的HK$250萬，即是「加按」可套現的金額是：HK$700萬 x 60% - HK$250萬= HK$170萬。

以上例子說明，透過「加按」套現資金的話，貸款額多少就視乎你持有的物業價值，以及你已經清還了多少原有的按揭貸款，所以這對有特定金額要求的借貸人來說，有一定的限制。

而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以當樓價急跌時，亦即是抵押品價值大幅貶值，這個影響到銀行下調對物業的估價，亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。

特點：貸款額與樓價掛勾，樓市逆轉時有機會被call loan

加按利息支出

不少朋友都知道，目前樓按利息處於低位。雖然隨著美國加息，本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升，但目前普遍仍處於3%以下，利率較市場上大部分私人貸款為低，這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。

但要注意的是，這個按揭利率不一定是固定的。由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率(P)或者同業拆息利率(H)掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。在1997年樓市高峰期時，按揭利率就曾經高達12%，所以這個變數也是值得大家注意的。

特點：利率較一般私人貸款低，與P或H掛勾

加按好處與風險

在樓市暢旺時，加按套現對有樓一族來說，不失是一個資金周轉的好方法，而且還能夠獲得銀行的回贈，加按的好處，簡單概括如下：

享受樓價上升的好處，在不需賣樓下，可套現更多資金
可選擇較低的按揭利率
申請加按獲准後，可得到銀行的現金回贈，但要留意有關現金回贈發放方式屬貸款扣除，還是直接發送到按揭戶口，一般而言，後者會更佳
銀行會給予按揭存款掛鈎戶口，存款息率與按揭利率相等，但會有最高存款額，部份銀行為HK$50萬，亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息，抵消部份利息支出

但同時必須考慮清楚風險才申請。簡單概括上文風險如下：

審批時間較私人貸款長，如果急需現金或阻礙套現進展
樓市急跌時，有機會被call loan
貸款利率或浮動，令每月還款額較難握
加按需要找律師樓處理，因而要支付額外開支

業主私人貸款：有樓人士另一選擇

其實有樓人士，除了可以利用物業上升所提供的空間，透過「加按」套現資金之外，亦可以考慮「業主私人貸款」，亦稱「業主貸款」或者「物業貸款」。

這一種「業主私人貸款」，雖然是針對業主推出，但無須以物業作抵押，亦即是一種無抵押私人貸款。所以並不受到物業按揭貸款的要求所限，亦即是無須根據金管局的按揭貸款要求，而對貸款上限作出限制，亦不需要比較繁複的手續，例如聯名物業無須全部業主一同申請，所以在貸款手續和借貸金額上是比較具彈性的。

而且市場上有公司，例如中潤物業按揭，更針對居屋、夾屋或租置計劃的業主，推出有關的「業主私人貸款」，即使未補地價的業主也可以申請。而在按揭年期方面，提早還款亦無罰息，所以在年期上亦較「加按」具彈性。不過利息則較高，所以要自行衡量彈性與利息支出，哪一樣對你比較重要了。

特點：申請手續相對簡單，貸款額、還款年期較具彈性，但利率較高

相關閱讀：借錢畀首期買樓？銀行隨時唔批按揭！

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HK$100萬或以上	HK$11,700超市現金券	HK$300
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HK$150萬或以上	HK$8,000	HK$3,000	HK$2,500	HK$1,500
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HK$40萬至 HK$799,999	HK$2,000	HK$1,000	HK$800	HK$600
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由2024年9月2日下午6時至2024年9月30日下午6時（包括首尾兩日），經MoneyHero申請Citi特快現金私人貸款或Citi 卡數結餘轉戶，無論批核與否都可得HK$500 Apple Store禮品卡 / 惠康購物現金券或 Now TV三重足球組合(英超西甲賽事)1個月通行證(不連機頂盒）2張 (價值HK$616)

富邦「合您意」私人貸款︰高達HK$19,299獎賞

💡貸款特點

最低實際年利率︰2.88%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算）
申請後30分鐘內有專人電話跟進，獲得初步批核
最快即日收到款項
還款期長達60個月
HK$0手續費

🎁迎新優惠
即日起至2024年9月30日，成功申請及提取富邦「合您意」私人貸款達指定金額，還款期達24個月或以上，可獲高達HK$8,500超市現金券，透過富邦銀行網頁或Fubon GO流動應用程式申請及成功提取貸款可獲額外HK$300超市現金券

貸款額	超市現金券
HK$120萬或以上	HK$8,500
HK$60萬至 HK$1,199,999	HK$4,500
HK$30萬至 HK$599,999	HK$2,000
HK$10萬至 HK$299,999	HK$500

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年9月2日下午6時（包括首尾兩日），成功經MoneyHero申請富邦「合您意」私人貸款及輸入推廣碼「MHRL05」，並於填寫申請表格時向銀行上載所須文件 (包括身份證，住址證明及入息證明) ，不論貸款額及是否獲批核，均可享Now E 英超及西甲賽事1個月通行證 x 5 (價值HK$1,340) / HK$500 Apple Store禮品卡或惠康超市現金券。

即日起至2024年9月30日下午6時，經MoneyHero成功申請富邦「合您意」私人貸款，於1個月內成功提取指定貸款額，還款期達12個月或以上，並輸入推廣碼「MHRL05」，可享獨家優惠高達13" Macbook Air (M3) (512GB)（價值HK$10,499）、HK$1萬 Apple Gift Card或惠康現金券

貸款額	MoneyHero獨家優惠
HK$80萬或以上	13" Macbook Air (M3) (512GB)（價值HK$10,499）、HK$1萬Apple Gift Card或惠康現金券
HK$50萬至 HK$799,999	Samsung Galaxy S24+ (12+256GB) （價值HK$7,598）、HK$6,500Apple Gift Card或惠康現金券
HK$15萬至 HK$499,999	Delsey ECLIPSE SE 31" 前揭式可擴充四輪行李箱（價值HK$4,280；顏色隨機）

大新銀行分期「快應錢」︰高達HK$13,800獎賞

💡貸款特點

最低實際年利率︰2.99%（以貸款HK$199萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後實際年利率為1.88%）
只需身份證，免入息及住址證明
最快即時批核及提取貸款，最快15分鐘現金到手
還款期長達60個月
HK$0手續費

🎁迎新優惠
即日起至2024年10月31日，成功申請及提取大新分期「快應錢」，還款期12個月或以上，並同時持有或成功申請大新ONE+信用卡，可獲高達HK$11,800現金回贈

獲批核貸款額	現金回贈
HK$199萬或以上	HK$11,800
HK$100萬至 HK$1,989,999	HK$5,000
HK$50萬至 HK$999,999	HK$1,000
HK$20萬至 HK$499,999	HK$500
HK$5萬至 HK$199,999	HK$100
HK$5,000 至 HK$49,999	HK$50

*合資格客戶必須於提取貸款後至大新銀行存入現金回贈獎賞當日，仍然持有有效之貸款戶口、還款戶口、大新 ONE+ 信用卡戶口及相關大新儲蓄或往來戶口，並一直維持良好之還款記錄及正常運作。

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年9月30日下午6時（包括首尾兩日），經MoneyHero成功申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」，並於2024年9月30日或以前成功提取貸款，可享HK$1,200 Apple Store 禮品卡或惠康購物現金券。

此外，即日起至2024年9月30日下午6時（包括首尾兩日），成功經MoneyHero申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」，並同時向大新銀行交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批核，可享HK$500 Apple Store禮品卡 / 惠康購物現金券

建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款︰高達HK$13,300獎賞

💡貸款特點

最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$300萬及還款期12個月計算）
貸款HK$10萬以下免入息及住址證明
最快即時批核及即日放款至指定銀行戶口
還款期長達60個月
HK$0手續費

🎁迎新優惠
即日起至2024年9月25日，成功申請及提取建行（亞洲)）「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須證明文件，可獲高達HK$8,000現金回贈

貸款額	36個月或以上還款期	24個月還款期
HK$300萬	HK$8,000	HK$4,000
HK$40萬至 HK$2,999,999	HK$4,000
HK$100,001 至 HK$399,999	提取貸款額之1%（約至整數）

此外，即日至2024年6月24日，建行（亞洲）客戶成功經建行（亞洲）應用程式申請建行（亞洲）「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須的證明文件，可獲額外優惠HK$1,500現金回贈，經網上申請亦可享HK$500現金回贈

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年9月30日，經MoneyHero網上成功申請指定貸款，可額外獲贈HK$3,000 Apple Store 禮品卡 / 惠康購物現金券，此優惠不適用於手機銀行應用程式貸款申請。

信銀國際$mart Plus分期貸款

💡貸款特點

最低實際年利率︰1.9%（以貸款HK$200萬及還款期12個月計算，已包括每年1%手續費）
長達60個月還款期
貸款額高達HK$200萬
最快即日放款至信銀國際戶口
可申請循環提取已償還之本金

中銀分期「易達錢」︰高達HK$7,300獎賞

💡貸款特點

最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，豁免全期手續費）
貸款額高達HK$400萬
中銀出糧客戶可豁免遞交文件

🎁迎新優惠
即日起至2024年9月30日，成功申請及提取中銀分期「易達錢」達指定貸款額，還款期24個月或以上，並於2024年7月31日或之前成功提取批核貸款，可獲高達HK$6,800現金回贈

貸款額	36個月或以上還款期	24個月還款期
HK$300萬或以上	HK$6,800	HK$2,000
HK$150萬至 HK$2,999,999	HK$3,800	HK$1,500
HK$100萬至 HK$1,499,999	HK$2,500	HK$1,000
HK$50萬至 HK$999,999	HK$2,000	HK$800
HK$20萬至 HK$499,999	HK$1,500	HK$500
HK$10萬至 HK$199,999	HK$800	／
HK$5,000 至 HK$99,999	HK$500	／

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年9月30日，符合上述要求的客戶，經MoneyHero網站申請中銀分期「易達錢」，並輸入貸款代碼「AH」，可享額外HK$500現金回贈

滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$6,300獎賞

💡貸款特點

最低實際年利率︰2.7%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後最低實際年利率為2.38%）
最快1分鐘內批核及放款
透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上，申請時可免入息證明
可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
設有30天冷靜期，豁免提早償還手續費

🎁迎新優惠
2024年9月11日至2024年10月7日期間，滙豐客戶成功申請滙豐分期「萬應錢」，可獲高達HK$8,300現金回贈, 當中包括成功申請優惠 (高達HK$8,000) 及遞交證明文件優惠 (HK$300)*於推廣期內成功遞交所須的證明文件，並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額，可獲享HK$300現金回贈：

成功遞交所須的證明文件並獲批核達 HK$100,000 或以上
- HK$300 現金回贈

貸款額自 HK$100,000 至 HK$199,999 + 還款期達 24 個月
- HK$300 現金回贈

貸款額自 HK$100,000 至 HK$199,999 + 還款期從 25 個月到 59 個月
- HK$600 現金回贈

貸款額自 HK$100,000 to HK$199,999 + 還款期達 60 個月
- HK$800 現金回贈

貸款額自 HK$200,000 至 HK$299,999 + 還款期達 24 個月
- HK$500 現金回贈

貸款額自 HK$200,000 至 HK$299,999 + 還款期從 25 個月到 59 個月
- HK$1,000現金回贈

貸款額自 HK$200,000 至 HK$299,999 + 還款期達 60 個月
- HK$1,500 現金回贈

貸款額自 HK$300,000 至 HK$999,999 + 還款期達 24 個月
- HK$1,000現金回贈

貸款額自 HK$300,000 至 HK$999,999 + 還款期從 25 個月到 59 個月
- HK$2,000現金回贈

貸款額自 HK$300,000 至 HK$999,999 + 還款期達 60 個月
- HK$2,500 現金回贈

貸款額自 HK$1,000,000 至 HK$1,499,999 + 還款期從 12 個月到 24 個月
- HK$2,500 現金回贈

貸款額自 HK$1,000,000 至 HK$1,499,999 + 還款期從 25 個月到 59 個月
- HK$3,500 現金回贈

貸款額自 HK$1,000,000 至 HK$1,499,999 + 還款期達 60 個月
- HK$4,500 現金回贈

貸款額自 HK$1,500,000 或以上 + 還款期從 12 個月到 24 個月
- HK$5,000 現金回贈

貸款額自 HK$1,500,000 或以上 + 還款期從 25 個月到 59 個月
- HK$6,000現金回贈

貸款額自 HK$1,500,000 或以上 + 還款期達 60 個月
- HK$8,000 現金回贈

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【加按套現？】有樓人士資金周轉大法比較加按 / 業主私人貸款

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加按係咪即係物業二按？