【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款

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近年樓市愈升愈有,不時都聽到有人話「加按套現」。「加按套現投資」或者「加按套現買樓」,幫仔女置業或者自己再買多層樓,反映不少業主在有資金需要時,第一個想到的方法就是將已有物業「加按套現」。但這個做法有咩手續?具體貸款額、還款年期、以及利息支出又點計算?同埋有無咩風險呢?今次就等MoneyHero.com.hk幫大家一一拆解,另外仲會介紹多一個選擇比大家,就是業主私人貸款,讓有樓人士在比較後,可以揀選更適合自己的套現方法。

什麼是加按?

「加按」其實是樓宇按揭的一種,簡單來說,就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業,再進行多一次按揭貸款安排,申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是,透過「加按」這個貸款安排,套現一筆資金。一般來說,「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇,因為物業價值上升,令可作貸款的金額亦相對提升,這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。

當你決定申請「加按」時,其實就等於再申請多一次按揭貸款,所以涉及的手續和要求是一樣的,亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明,以待銀行審批,並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求,所以審批時間會較長。

如果是聯名物業的話,「加按」時需要得到各個業主的同意,並一同申請。如果是政府資助房屋,例如居屋、夾屋或租置計劃的業主,在未補地價的情況下,則要先取得相關部門的批准。

特點:聯名業主要一同申請,未補地價資助房屋須申請,亦需通過銀行審批及金管局壓力測試

延伸閱讀:【未補地價加按犯法?】公屋/居屋/綠置居業主貸款全攻略


加按手續及程序

正如上文所說,「加按」是按揭貸款的一種,所以申請的手續及程序,大致與申請樓宇按揭相若,都要滿足金管局的指引。根據按揭顧問所說,如果是樓契已在業主手的「現契樓」,重新申請按揭貸款套現的話,需時大約1至2個星期。

但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款,但是加按時,見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高,所以想順道「轉按」至B銀行,那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣,即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。申請過樓宇按揭的你都應該知道,按揭審批過程一般較長,而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等,需時可能要超過一個月。

特點:跟一般樓宇按揭相似,審批時間或較長

延伸閱讀:【轉按套現】一文睇晒流程及回贈


加按貸款額及年期

由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款,所以貸款年期與一般按揭相若,可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡),而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以貸款金額主要受物業價值而定。

假設你在幾年前以$80萬首期,用八成按揭買下當時價值$400萬的住宅單位,但時至今日,隨著樓價上升,這個單位的估值已躍升至$700萬,而經過幾年的還款,你當時借取的$320萬按揭貸款,現時只是餘下$250萬未清還。由於物業升值,而你的負債比例亦經有所下降,所以即使是以同一個物業作押抵,可作按揭貸款的金額亦相對提升,所以提供了「加按」這個選擇。

根據目前金管局的要求,$600萬以上至$1000萬的物業,最高按揭成數為六成計算,這個價值$700萬的單位,最高按揭貸款額是$420萬,再扣除尚未清還的$250萬,即是「加按」可套現的金額是:$700萬 x 60% – $250萬= $170萬。

以上例子說明,透過「加按」套現資金的話,貸款額多少就視乎你持有的物業價值,以及你已經清還了多少原有的按揭貸款,所以這對有特定金額要求的借貸人來說,有一定的限制。而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以當樓價急跌時,亦即是抵押品價值大幅貶值,這個影響到銀行下調對物業的估價,亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。

特點:貸款額與樓價掛勾,樓市逆轉時有機會被call loan


加按利息支出

不少朋友都知道,目前樓按利息處於低位。雖然隨著美國加息,本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升,但目前普遍仍處於3%以下,利率較市場上大部分私人貸款為低,這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。

但要注意的是,這個按揭利率不一定是固定的。由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按,即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率(P)或者同業拆息利率(H)掛勾,而這個數字是可以浮動的,亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。在1997年樓市高峰期時,按揭利率就曾經高達12%,所以這個變數也是值得大家注意的。

特點:利率較一般私人貸款低,與P或H掛勾


加按好處與風險

在樓市暢旺時,加按套現對有樓一族來說,不失是一個資金周轉的好方法,而且還能夠獲得銀行的回贈,加按的好處,簡單概括如下:

1/享受樓價上升的好處,在不需賣樓下,可套現更多資金
2/可選擇較低的按揭利率
3/申請加按獲准後,可得到銀行的現金回贈,但要留意有關現金回贈發放方式屬貸款扣除,還是直接發送到按揭戶口,一般而言,後者會更佳
4/銀行會給予按揭存款掛鈎戶口,存款息率與按揭利率相等,但會有最高存款額,部份銀行為HK$50萬,亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息,抵消部份利息支出

但同時必須考慮清楚風險才申請。簡單概括上文風險如下:

1/ 審批時間較私人貸款長,如果急需現金或阻礙套現進展
2/ 樓市急跌時,有機會被call loan
3/ 貸款利率或浮動,令每月還款額較難握
4/ 加按需要找律師樓處理,因而要支付額外開支


業主私人貸款:有樓人士另一選擇

其實有樓人士,除了可以利用物業上升所提供的空間,透過「加按」套現資金之外,亦可以考慮「業主私人貸款」,亦稱「業主貸款」或者「物業貸款」。

這一種「業主私人貸款」,雖然是針對業主推出,但無須以物業作抵押,亦即是一種無抵押私人貸款。所以並不受到物業按揭貸款的要求所限,亦即是無須根據金管局的按揭貸款要求,而對貸款上限作出限制,亦不需要比較繁複的手續,例如聯名物業無須全部業主一同申請,所以在貸款手續和借貸金額上是比較具彈性的。

而且市場上有公司,例如中潤物業按揭,更針對居屋、夾屋或租置計劃的業主,推出有關的「業主私人貸款」,即使未補地價的業主也可以申請。而在按揭年期方面,提早還款亦無罰息,所以在年期上亦較「加按」具彈性。不過利息則較高,所以要自行衡量彈性與利息支出,哪一樣對你比較重要了。

特點:申請手續相對簡單,貸款額、還款年期較具彈性,但利率較高


精選業主私人貸款

安信業主私人貸款︰送Samsung Galaxy S10+

安信業主私人貸款特色是大額借到足,貸款額按物業估值及個人信貸狀況計算,而且不限物業種類,私樓、唐樓、單幢樓及未補地價居屋的業主均可申請,就算聯名物業,一人申請都可以。限時優惠期內,網上成功申請送Samsung Galaxy S10+ (128GB) 。

  • 申請門檻︰持有物業
  • 最高貸款額︰視乎物業估值及申請人信貸狀況而定
  • 還款期︰長達84個月
  • 最低實際年利率︰4.64%
  • 手續費︰免費

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中潤物業按揭業主私人貸款︰還款期長達120個月

中潤物業按揭針對居屋、租者置其屋及夾屋業主,推出多種業主私人貸款,讓他們在未補地價的情況下,無須抵押物業也可借取私人貸款。貸款額可達HK$200萬,樓價越高,貸款額越高,而還款期亦具彈性,長達120個月,提早還款亦無罰息,借一日利息還一日。

  • 申請門檻︰持有居屋、租者置其屋或夾屋
  • 最高貸款額︰高達HK$200萬
  • 還款期︰長達120個月
  • 最低實際年利率︰7.76%
  • 手續費︰免費

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WeLend業主私人貸款︰毋須提供樓契

網上申請,最快30分鐘有批核結果。無論私人屋苑、單棟洋樓、政府公屋或居屋(包括未補地價),不論自住或出租,只要是業主,即使聯名物業亦可以一人申請。免律師費,亦毋須提供樓契,貸款申請及合約不會紀錄於土地註冊處。

  • 申請門檻︰持有物業
  • 最高貸款額︰視乎物業估值及申請人信貸狀況而定
  • 還款期︰12至72個月
  • 最低實際年利率︰2.78%

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