【樓宇買賣須知.按揭保險】保費計算、折扣教學

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樓價越來越高,最令人煩惱的相信是要儲足首期,因此按揭成數變得非常重要。到底如何能承造高成數按揭?你首先要了解何謂按揭保險。置業「上車」,首期以外的金額需要用按揭來填補,但到底甚麼情況之下才需要按揭保險?按揭保險其實又是保障哪一方呢?今次就讓MoneyHero.com.hk為你拆解!(2018年9月更新)

按揭保險保費計算

如果按不同按揭年期,一次付清保險費的話,採用浮息按揭,保險費由貸款額的1.15%至4.35%不等。當然,亦可選擇每年支付保費(見下表)。保險費其實不是一筆小數目,幸好保險費可以以按揭貸款支付,不過這樣會影響按揭成數,或會令你繳付較高的保險費。

按揭保險費一覽(自住物業貸款及並無未完全償還按揭貸款在身)

按揭種類 保險範圍 根據按揭成數 按揭年期 一次付清保險費(佔貸款額百分比) 每年支付保險費
首年 (佔貸款額百分比) 續保 (佔貸款額百分比)
浮息按揭 60%以上至80%按揭成數 10 1.15 0.58 0.28
15 1.50 0.79 0.28
20 1.85 0.93 0.28
25 2.00 1.00 0.28
30 2.15 1.11 0.28
60% 以上至 85% 按揭成數 10 1.80 0.82 0.53
15 2.28 1.02 0.53
20 2.68 1.13 0.53
25 2.95 1.29 0.53
30 3.05 1.40 0.53
60% 以上至 90% 按揭成數 10 2.60 1.09 0.77
15 3.18 1.39 0.77
20 3.75 1.62 0.77
25 4.10 1.79 0.77
30 4.35 2.03 0.77

詳細按揭保費表


按揭保險:保障銀行承造高成數按揭

理論上,按揭保險其實除了保障銀行、還保障了一般巿民同樓巿。根據金管局指引,銀行敍造樓宇貸款時,需要遵循按揭成數上限,以防銀行風險過高。對主要收入來自香港的首置買家來說,自住物業價值低於HK$1,000萬,基本上只能造60%按揭(貸款額上限HK$500萬);HK$1,000萬或以上自住物業最多只能按50%。如果為非自住物業及以公司名義持有的物業,按揭比例更低!

如果大家要買一個「上車盤」,動輒HK$500萬或以上,不是人人都能輕易拿出40%首期,即HK$200萬首期。於是政府提供了按揭保險計劃,讓一部份的巿民只需付出保險的費用,銀行就可以作為按揭保險受保人。只要準買家符合指定條件,就可以承造最高9成的按揭。銀行的風險從而減低,小巿民較容易入巿。參與按揭保險計劃的條件如下:

1. 樓價上限

樓價上限為HK$600萬,即係買賣合約訂定的買賣價為HK$600萬或以下的單位,方可以參與按揭保險計劃。而如果係轉按貸款,樓價上限就為現時的物業估價。

2. 貸款上限

參與按揭保險計劃的貸款上限為HK$480萬,只有全數攤銷的貸款才符合資格,而享有期末整付、免供期或延期供本的貸款則不合資格。

3. 最高按揭成數

最為人關注的,是如何承造高成數的按揭貸款。現時透過按揭保險「上車」最高成數可以造到90%按揭,但樓價必需為HK$450萬或以下,而且申請人須符合3大條件:

  • 申請人不能持有任何香港住宅物業
  • 申請人需要為固定受薪人士
  • 申請人的供款佔入息比率上限為45%

如果樓價為HK$400萬以下,你可以選擇80%或90%按揭比率;樓價HK$400萬以上至HK$450萬以下,就為80至90%,上限為HK$360萬,以較低者為準。樓價HK$450萬或以上至HK$600萬,上限就為80%或HK$480萬,以較低者為準。須留意,額外優惠需要計算在內。好多時候賣方或其他人士,會為物業買賣提供優惠,而當準買家承造按揭時,計算物業買賣價須要扣除所有優惠或等同價值。

延伸閱讀:【按揭計算】成數上限、壓力測試你要知!(2018年9月更新)

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按揭保險例子

假設準買家看中一個價值HK$500萬的單位,按揭成數為8成,還款期為25年,選用浮息按揭,選擇一次過付清保險費。你的保險費為HK$8萬。香港按揭證券公司提供簡易的按揭計算機,可以輕鬆計算按揭每月還款額及按保保費,準買家不妨一試!


按揭保險Q&A

1. 按保是否有年期限制?

是。申請按揭保險,單位的樓齡,與「原定/剩餘還款年期」加起來,上限為75年。而此計劃的最長還款年期為30年,如果你要購買舊樓,就要取捨樓齡和還款年期的比例。

2. 按揭保險是按揭證券公司的獨家產品?

不是。香港總共有3個機構承保按揭保險,除按證公司外,昆士蘭保險(QBE)及美亞保險(AIG)都能承保按保,3間機構收取的保費一致,承保機構可決定最終批出的按揭成數及還款年期;而按揭的利息及現金回贈則不受承保機構影響,由銀行決定。所有銀行都有提供按證公司的按保,而部份銀行有提供QBE及AIG,但均由電腦隨機決定承保機構,申請人一般不能自行選擇。

3. 按揭保險如何申請?需時多久?

按保是於申請按揭時經銀行申請的。按保批核時間約為1星期,而銀行按揭批核另須約1至2星期。按證公司設有網上查詢批核情況的服務。

4. 主要收入來自海外,是否不能申請按揭保險?

一般來說,按揭保險是供主要收入來自香港人士申請,但如果你能證明自己與香港有緊密連繫,其實仍有機會成功申請。與香港有緊密連繫的定義為:

  • 『海外收入申請人』提交獲香港按揭證券有限公司接受之有效證明文件,顯示其受聘於本地僱主; 或
  • 『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居

5. 按保保費是否有優惠?

是。按揭保險的保費按樓價及按揭成數而定,如果你一次過付清保費就可取得優惠。如果你符合「信貸風險評核模型」的要求,一般能享有6折的保費折扣。

「信貸風險評核模型」的考慮因素,包括:

  • 是否曾持有任何住宅物業
  • 申請的貸款金額與申請人的入息供款比率
  • 工作 / 收入性質
  • 環聯信貸報告信貸評分
  • 曾否選用按揭保險計劃之有關貸款的承保期及其還款紀錄

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