【樓宇買賣須知.按揭成數】成數上限、壓力測試你要知!

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【按揭計算】成數上限、壓力測試你要知!

除非你10歲時已經有HK$10萬現金在手,否則相信絕大部份朋友買樓都需要申請按揭貸款。今次MoneyHero 主要談談按揭計算。提到按揭,在生活如此艱難的香港,相信大家普遍都希望用最少的首期上車,再攤長慢慢供。不過,為管理香港資產市場帶來的潛在風險,金管局亦引入了壓力測試,以評估買家的供款能力。(2019年10月更新)

經按揭保險計劃承造按揭成數上限

物業價值 最高按揭成數* 首次置業人士最高按揭成數
HK$400萬或以下 90% 90%
HK$400萬以上至HK$450萬以下 80%-90%#
(貸款額上限HK$360萬)
90%#
HK$450萬或以上至HK$600萬 80% 90%#
HK$600萬以上至HK$800萬 80%# 90%#
HK$800萬以上至HK$900萬以下 80%# 80%-90%#
(貸款額上限HK$720萬)
HK$1000萬 80%# 80%#

#只限於已落成住宅物業

*僅限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人須為固定受薪人士;(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣,若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限須下調。

 

假設購買HK$600萬住宅物業,假設銀行估價足,非首置人士若循按揭保險途徑,購入已落成住宅物業,最多可按80%,即借HK$480萬,首期需HK$120萬。如屬首置人士,在新政策下購買600萬住宅物業,經按揭保險「上車」,最多可借90%,即首期為HK$60萬。但有首期仍未等於可以成功「上車」,記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試啊!

 

申請按揭前須經過壓力測試 首置人士例外

根據金管局指引,一般而言置業人士在申請按揭貸款時,需要接受壓力測試。按揭申請人/家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。

壓力測試例子

物業市值 600萬元
借貸額 480萬元(80%按揭)
實際利率(市面最低P按利率) 2.375%
供款年期 30年
每月供款額 HK$18,655
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.375% + 3% = 5.375%
加壓後每月供款額 HK$26,879
按揭申請人收入最低要求 HK$26,879 / 60% = HK$44,798

 

首次置業人士壓力測試例子

物業市值 600萬元
借貸額 540萬元(90%按揭)
實際利率(市面最低P按利率) 2.375%
供款年期 30年
每月供款額 HK$20,987
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.25% + 3% = 5.25%
加壓後每月供款額 HK$30,238
原本按揭申請人收入最低要求 HK$30,238 / 60% = HK$50,397
新政策下按揭申請人收入最低要求  HK$20,987/50%=HK$41,974

 

以上述情況為例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,以現行按揭利率2.375%計,分30年供款,月供HK$18,655;在壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點至5.375%,每月供款升至HK$26,875,如果申請人不是首置,其本人/家庭月入要達到HK$44,798才能達到DSR不逾60%的要求。

對於首置申請者來說,原本通過壓測最低月入要求為HK$50,397,但現時即使不符壓測亦可按足9成,最低月入要求大減近萬元至HK$41,974,亦較承造8成按揭的月入要求低,惟每月供款相應之下必然上升。必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。


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物業類型與按揭成數

部分物業類型,如村屋及未補地價之居屋╴在承造按揭方面會與一般私人住宅有異。

未補地價居屋

透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋,由於有房委會作擔保(擔保期由首次出售起計25至30年不等),最高可承造95%按揭;而「白表」買家則最高可承造90%按揭。

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村屋

目前村屋一般可申請五至六成按揭。700平方呎的標準型村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按保「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。不過,不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守,建議從專營村屋按揭的銀行入手。

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