【樓宇買賣須知.按揭成數】成數上限、壓力測試你要知!

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【按揭計算】成數上限、壓力測試你要知!

除非你10歲時已經有HK$10萬現金在手,否則相信絕大部份朋友買樓都需要申請按揭貸款。今次MoneyHero.com.hk 主要談談按揭計算。提到按揭,在生活如此艱難的香港,相信大家普遍都希望用最少的首期上車,再攤長慢慢供。不過,香港金融管理局對於按揭成數是有規管的,而為應對美國加息對香港資產市場帶來的潛在風險,金管局亦引入了壓力測試,以評估買家的供款能力。(2018年9月更新)

申請按揭前必經過壓力測試

根據金管局指引,置業人士在申請按揭貸款時,需要接受壓力測試。按揭申請人/家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。

壓力測試例子

物業市值 600萬元
借貸額 480萬元(80%按揭)
實際利率(市面最低P按利率) 2.25%
供款年期 30年
每月供款額 HK$18,347
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.25% + 3% = 5.25%
加壓後每月供款額 HK$26,506
按揭申請人收入最低要求 HK$26,506 / 60% = HK$44,177

以上述情況為例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,以現行按揭利率2.25%計,分30年供款,月供HK$18,347;在壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點至5.25%,每月供款升至HK$26,506,申請人/家庭月入要達到HK$44,177才能達到DSR不逾60%的要求。

反過來說,假設申請人/家庭月入HK$37,000,買同一單位。在壓力測試之前,月供HK$18,347,DSR不逾50%,屬合格水平;惟壓力測試後,DSR升至超過70%,則屬不合格,銀行將不能批出按揭貸款。


按揭成數上限

金管局對首置買樓客的按揭成數限制,即申請人購買住宅自住,其主要收入來自香港,而他申請時沒有其他按揭或擔保作身。有關按揭成數上限可見下表:

物業價值 最高按揭成數
HK$400萬或以下 80%或90%* #
HK$400萬以上至HK$450萬以下 80%至90%* #(貸款額上限HK$360萬)
HK$450萬或以上至HK$600萬 80% #
HK$600萬以上至HK$1000萬 60%(貸款額上限HK$500萬)
HK$1000萬以上 50%

*僅限申請時(1)並未持有任何香港住宅物業;(2)為固定受薪人士;及(3)最高供款與入息比率為45%

#須經按揭保險計劃承造按揭

假設購買600萬住宅物業,如不經按揭保險「上車」,假設銀行估價足,亦只能按60%,即借HK$360萬,首期需HK$240萬;若循按揭保險途徑,最多可按80%,即借HK$480萬,首期減半至HK$120萬。


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物業類型與按揭成數

部分物業類型,如村屋及未補地價之居屋╴在承造按揭方面會與一般私人住宅有異。

未補地價居屋

透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋,由於有房委會作擔保(擔保期由首次出售起計25至30年不等),最高可承造95%按揭;而「白表」買家則最高可承造90%按揭。

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村屋

目前村屋一般可申請五至六成按揭。700平方呎的標準型村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按保「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。不過,不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守,建議從專營村屋按揭的銀行入手。

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