【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試 2021

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按揭計算 首期計算 成數上限 壓力測試
在生活如此艱難的香港,相信大家買樓時,普遍都希望用最少的首期上車,再攤長慢慢供。不過,為管理香港資產市場帶來的潛在風險,金管局設有壓力測試,以評估買家的供款能力。MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法,方便準買家為買樓作出預算。(2021年5月更新)

經按揭保險計劃承造按揭成數上限

在政府推出的「林鄭Plan」之下,放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限,樓價HK$800萬以下的新盤,最高可以承造90%按揭,因此新的按揭成數計算方法如下:

物業價值 最高按揭成數* 非首次置業人士最高按揭成數
HK$800萬或以下 90% 80%
HK$800萬以上至HK$900萬 80%-90%(貸款額上限HK$720萬) 80%
HK$900萬以上至HK$1000萬 80%(貸款額上限HK$800萬) 80%

*僅限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人須為固定受薪人士;(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣,若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限須下調。

延伸閱讀:【按揭保險】按揭保險費計算、折扣﹑9成按揭教學


首期點計?

假設購買HK$800萬住宅物業,銀行又估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入已落成住宅物業,最多可按90%,即借HK$720萬,首期需HK$80萬。上述例子只適用於首次置業人士。如並非首置人士,在新政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,最多可借80%,即首期為HK$160萬。不過,即使首置人士有首期,仍未等於可以成功「上車」,記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。

甚麼是壓力測試?

根據金管局指引,一般而言置業人士在申請按揭貸款時,必須接受壓力測試。按揭申請人/家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局亦提醒銀行,如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率,作為評估借款人還款能力的參考。

因此,部份大銀行如滙豐銀行,則因應新政策發出內部指引,提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人須為固定受薪人士。至於不計算按揭保險部分,一般為六成按揭,申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。

申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求

至於若申請人已持有物業,或擔保人有按揭在身的情況下,壓力測試的DSR要求就會明顯提高,具體DSR要求如下:

按揭成數 壓測前 壓測後
樓價HK$800萬以下
70%或以下 40% 50%
70%以上(最高80%) 35% 45%
樓價HK$800萬-HK$1,000萬
60%或以下 40% 50%
60%以上(最高70%) 35% 45%
樓價HK$1,000萬以上
40%或以下 40% 50%

壓力測試例子

非首次置業

物業市值 600萬元
借貸額 480萬元(80%按揭)
實際利率(市面最低P按利率) 2.5%
供款年期 30年
每月供款額 HK$18,966
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額 HK$27,254
按揭申請人收入最低要求 HK$27,254 / 60% = HK$45,423

 

首次置業人士

物業市值 600萬元
借貸額 540萬元(90%按揭)
實際利率(市面最低P按利率) 2.5%
供款年期 30年
每月供款額 HK$21,337
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額 HK$30,661
原本按揭申請人收入最低要求 HK$30,661 / 60% = HK$51,101
新政策下按揭申請人收入最低要求  HK$21,337/50%=HK$42,674

 

以上述情況為例,購買HK$600萬單位,承造80%按揭,首期HK$120萬,以P按實際利率約2.5%計,分30年供款,月供HK$18,966;在壓力測試之下,假設按揭利率升3個百分點至5.5%,每月供款升至HK$27,254,如果申請人不是首置,其本人/家庭月入要達到HK$45,423才能達到DSR不逾60%的要求。

對於首置申請者來說,原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101,但現時即使不符壓測亦可按足9成,最低月入要求大減近萬元至HK$42,674,亦較承造8成按揭的月入要求低,惟每月供款相應之下必然上升。必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。

延伸閱讀:借錢畀首期買樓?銀行隨時唔批按揭!


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物業類型與按揭成數

部分物業類型,如村屋及未補地價之居屋╴在承造按揭方面會與一般私人住宅有異。

未補地價居屋

透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋,由於有房委會作擔保(擔保期由首次出售起計25至30年不等),最高可承造95%按揭;而「白表」買家則最高可承造90%按揭。

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村屋

目前村屋一般可申請五至六成按揭。700平方呎的標準型村屋(以市面上佔大多數的丁屋為例),如經按保「上車」,HK$600萬樓下自住可借八成;HK$450萬樓下首置可借八成半(上限HK$360萬)。不過,不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守,建議從專營村屋按揭的銀行入手。

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