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【居屋按揭】白表綠表居屋按揭利率/壓力測試/年期

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居屋2020已經完成揀樓,搞掂單位地段、供應及價錢後,亦要了解供樓的負擔,因此對申請按揭的認知亦是重要一環。居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異,而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。MoneyHero會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。

更多居屋資訊:居屋項目總覽居屋申請居屋抽籤結果參考


【最新!】綠置居2021將於5月接受申請

綠置居將會在2021年5月21日起派發申請表,5月28日起接受申請,為抽不中心水居屋的綠表買家,提供多一個上車選擇。今次綠置居2021首個項目,更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑!項目提供2,112伙介乎184-481平方呎的單位,入場費HK$118萬,雖然單位較細,但勝在位於鑽石山黃金地段,交通方便,為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。

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新居屋按揭計算

居屋2020已經公布全部銷售屋苑的售樓說明書及價單,這期居屋以市價6折發售後,最平的單位位於粉嶺皇后山的山麗苑,售價只需HK$117萬,換言之首期只需HK$58,500就可以上車。究竟首期及供款等是如何計算?原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別,下表將會以這個最平單位為例子,讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。

  綠表 白表
樓價 HK$117萬 HK$117萬
最高按揭成數 95% 90%
最長供款年期 25年 25年
實際按揭利率(P按) 2.5% 2.5%
首期 HK$58,500 HK$117,000
每月供款 HK$4,986 HK$4,724
全期總利息 HK$384,412 HK$364,180

按揭成數

居屋有房委會作30年擔保(由首次出售起計),期內若果業主斷供,房委會將會向銀行還款。一般而言,不論新居屋/ 二手未補價居屋,綠表均可承造最高95%按揭;而白表則可承造最高90%按揭。兩者皆毋須投購按揭保險。

有留意按揭及樓市的朋友,相信都有聽過按揭保險。按保一般指按揭成數超過60%以上的部份,需要向按揭證券公司投購保險,而取得高成數按揭。不過,因居屋有房委會作擔保,因此毋須購買按保。

不過,銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡,一般原則是擔保期完結時,按揭貸款餘額須低於樓價的60%,才可批出9成或以上成數及足25年還款期。樓齡較高的屋苑(如樓齡20年或以上)目前未必能承造九成或以上按揭,按揭成數可能僅獲批六成;除非買家願意縮短還款期至十餘年,否則難以承造九成或95%按揭,意味買家需要大幅增加首期。已過30年擔保期的二手未補價居屋,最多只能造六成按揭,還款期最長25年。

至於已補地價的居屋及公屋,由於這類物業已可於自由市場上買賣,按揭安排與一般私人樓宇無分別,若要承造高成數按揭必須投購按保。

相關文章:【樓宇買賣須知】甚麼是補地價?公屋/居屋/資助出售房屋補地價計算指南

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按揭年期

不論綠表或白表人士購買新居屋、二手未補價居屋/公屋,按揭年期最長均為25年,銀行批出的最高按揭年期一般會以以下方法計算:

最高按揭還款年期  (*最長為25年)

= 房委會擔保期 – 樓齡

= 30年 – (現時年份 – 單位首次轉讓年份)

不過,近年銀行業對居屋按揭市場態度積極,不少銀行都會提供彈性,批出較長年期的按揭貸款。例如有銀行會以樓齡20年為界線,若單位樓齡不逾20年,則可提供25年按揭還款期。


承造居屋按揭銀行

居屋2020的指定承造按揭的銀行/財務機構名單亦已經出爐,各準買家可選擇心水的銀行/財務機構承造按揭貸款:

居屋2020指定按揭銀行/財務機構 查詢電話
新聯銀行(香港) 2846 2288
中銀香港 3669 3233
交銀香港 2239 5559
中信銀行(國際) 2287 6788
建設銀行(亞洲) 3918 6655
集友銀行 2232 3625
創興銀行 3768 6888
招商永隆銀行 2309 5555
大新銀行 2828 8000
富邦銀行(香港) 2566 8181
恒生銀行 2710 2288
工商銀行(亞洲) 2189 5588
南洋商業銀行 2622 2633
華僑永亨銀行 2921 6682
大眾銀行(香港) 8107 0818
上海商業銀行 2818 0282
渣打香港 2886 8863
東亞銀行 3608 8686
滙豐銀行 2748 8080

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壓力測試

購買新居屋因有房委會的30年擔保,故毋須進行壓力測試,亦毋須提交入息證明文件,只要符合房委會的入息上限則可。

樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即需要進行壓測;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓測。

要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同,房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保,連同金管局規定最高60%的按揭成數,不論綠表或白表最多可按九成,兩表均須進行壓力測試。因此,白表人士特別要留意在既定的入息上限下,能否順利通過壓測。

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按揭利率

不論綠表及白表,居屋統一採用P按(最優惠利率按揭)計劃,目前P按實際利率為2.5%,封頂息率(即最高利率上限)為P按減0.5%,以現時的P按利率計算,為4.5%。

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按揭批核

雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭,審批普遍較私樓寬鬆,但不等於按揭申請是100%批核。銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險,決定最終貸款額及貸款年期,甚或是否批核貸款。因此,居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。

值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核,按揭成數和還款期主要取決於擔保期;擔保期已過則以一般私樓準則,以80歲減去業主年紀決定供款期。


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