【英國買樓2021】英國物業自住/收租費用及樓價(小心按揭陷阱!)

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英國買樓 按揭 流程 稅項 費用 樓價 陷阱
 
英國實施「BNO5+1」移民英國計劃已經接受申請,取得英國居留權已離香港人不遠。移民英國的第一步,就是要找個安樂窩安頓好自己,所以現在到英國買樓,並非像從前只有出租用途,買英國樓自住亦是人生重大決定之一。除了緊貼英國樓價之外,買英國樓自住的手續流程和出租同樣繁複,而且承造按揭、稅項費用等亦頗為複雜,若不小心處理,隨時誤墮英國買樓或按揭陷阱而不知!MoneyHero為各位英國樓的準買家,拆解買賣英國樓的流程、按揭及費用,並提供買英國物業常見問題及買樓陷阱,讓香港人安心購買英國物業!

英國買樓懶人包
買樓手續英國置業按揭稅項及費用買樓支出實例英國熱門地區樓價常見問題買英國樓陷阱


英國買樓手續

不論置業自住或收租,在英國買樓的手續及程序,與在香港大致一樣,都是分自讓及找物業代理促成買樓交易。不過,初到英國的港人人生路不熟,又不諳買賣所需手續、費用及文件,故大部分港人都需要找本地的英國樓盤代理,或當地的物業代理協助完成交易。在英國買樓,一手樓及二手樓的買賣程序,均有所不同:

  1. 選擇物業
  2. 睇樓
  3. 簽訂文件及支付訂金
  4. 尋找銀行承造按揭
  5. 繳付首期
  6. 簽訂正式的買賣合約
  7. 驗樓及交樓

很多到英國置業買樓的香港人,都會將這些程序全盤委託給代理處理,以節省時間。不過,移民英國的買家,大部分未必有太多成本去支付額外的費用。說到底,移民英國買樓是人生大事,有必要先全盤了解上述程序,即使不能成為專家亦不致誤墮買樓陷阱而蒙受損失。

1. 選擇英國物業

買樓的第一步肯定是物色樓盤,英國地廣人多,不論一手及二手樓盤均多如繁星,花時間物色心水項目是必須的。

一手樓:

簡單而言,在香港這類海外地區,大多透過各海外或英國地產代理不時來港舉辦的展銷會,作為購入英國一手樓的途徑。要注意,展銷會上展出的多為預售的樓花,即未必能在完成買賣手續後立即入住,而英國與香港不同,樓花並不設有關鍵日期(落成日期),只有以當季做標準的預期落成日期;當然一手樓的英國新盤亦包括現樓,保證買入後可以入住,但通常都非常搶手,價錢亦會較高。

二手樓:

在英國,二手樓盤的盤源與香港相若,包括代理及業主自讓的樓盤網站,可供選擇的房型、呎數、價錢、地段,不論冷門或熱門地區都包羅萬有,以下是英國較受歡迎、盤源較多的樓盤網:

以盤源計,Rightmove、Home及Zoopla這些英國常的盤源算十分充足,Rightmove及Zoopla更設有手機應用程式,可以隨時隨地搜尋英國樓盤,供買樓置業的人慢慢選擇。

2. 睇樓

選好樓盤之後,就可以預約業主或代理睇樓。如果有興趣的是一手樓樓花,可以到樓盤代理的展銷會內參考示範單位或模型,親自去看會預算會好些;不過購買現樓及二手樓就有些困難,由於疫情所限,想到當地實地考察樓盤不太可能,只好靠當地代理提供的樓盤照片作比較。

慶幸的是,現時一些英國樓盤網站及應用程式,除了相片外亦會視乎盤源及業主,提供影片甚至虛擬實境(VR)視察樓盤,而且如果有誠意的話,亦可嘗試要求代理進行遙距視像即時睇樓,睇真啲樓盤的情況。

3. 簽訂文件及支付訂金

一手樓:

揀中心水的樓盤,就要與賣家(業主或發展商)簽訂「預留表格」預留單位,並支付訂金。一般而言,買家要支付約2,000英鎊至10,000英鎊不等,然後委託律師處理買賣合約文件,一般可以透過代理進行。

二手樓:

二手樓在簽訂文件前,都可以嘗試向賣家出價及議價,二手樓包含折舊,故的議價空間較大,雙方商討好價錢後,同樣要委託律師開始辦理買賣手續。由於二手樓均為現樓,可以聘請房屋評估師(Surveyor)對物業作出詳細的結構及建築報告(Homebuyers Report),同時律師會幫助買家處理交易事宜。

4. 尋找銀行承造按揭

如沒有能力或不想「一炮過」繳清樓價,不論一、二手樓均需要向銀行申請按揭,在成交前可預早尋找按揭。與香港一樣,承造按揭同樣要進行估價,每間銀行的估價不同,會直接影響貸款的審批結果及按揭成數。

香港3間發鈔銀行當中,總部位於英國的滙豐銀行,以及在英國設有分行的中國銀行,設有海外物業按揭,另外東亞銀行亦可進行海外物業按揭的申請,上海商業銀行亦會承造英國倫敦的物業按揭申請;不過,這些銀行承造按揭的限制會較多,例如只限在一些大型城市,如倫敦、伯明翰、曼徹斯特等;另外,按揭成數、供款年期、利率及批核條件等,不同銀行都會有些差別,詳情可參考以下英國置業按揭的介紹。

一手樓(主要是樓花)及二手樓申請資格有少許分別。一手樓買家只要持有由銷售代理發出的預留信(Reservation Form),就可以向銀行申請按揭;如果買樓花,在入伙前半年申請按揭即可。而二手樓的買家就要在申請按揭後,雙方才簽訂買賣合約,所以只要在達成協議後,持有買賣雙方的銷售備忘錄(Memorandum of Sale),就可以申請按揭。

Tips: 持AIP=持本票

購買二手樓申請按揭,在提交基本資料、入息證明後,銀行會發出初步貸款同意書(AIP),手持AIP就像在香港買樓持有本票一樣,出價可以更加進取,賣方的議價空間會更多。

5. 繳付首期

成功獲得按揭審批後,買家便要向發展商或業主支付首期。所謂的「首期」在一手及二手樓中的定義都不同,與獲審批按揭的金額關係不大。一手樓買家所需支付的首期在10%至30%之間,而且多要在申請按揭前支付。

二手樓買家要支付的則是訂金,一般在10%左右,買家須在簽署合約時向業主繳付。要留意,支付訂金及簽訂買賣合約之後,如果「撻訂」不想買入該物業,買家的訂金會全被沒收。

6. 簽訂正式買賣合約

如果清楚了解房屋的註冊及背景資料正常,購買二手樓的買賣雙方,便會由律師起草房產買賣合約。簽署合約前,買家要確定物業中的物品、傢俬等的擁有權誰屬。簽署合約同時支付訂金後,買方將正式承諾購買該物業。

7. 交樓

在簽約後約1個月左右,二手樓業主會還原房子狀態並清空雜物,之後一手現樓及二手樓就可以交樓,買家按揭貸款所得金額及首期,就會由律師交付給業主,整個交樓過程就會完成。

如果是向發展商購買樓花,發展商或會要求買家在簽訂合約6個月之後,向發展商繳付部分樓價,買家要注意買賣合約內所列明的付款時間。在項目竣工後,律師就會通知買家進行驗樓,並告知確實的交樓日期;而在交樓當日,亦會由銀行向發展商匯入全部按揭貸款以完成交易,屆時買樓的程序便大功告成,買家可以將物業放心用作自住或出租(需繳付稅項)。在完成交易後,買賣雙方律師將有14天的時間繳交買方印花稅。

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英國置業按揭+注意事項


香港人在英國買樓,可以考慮直接向本地銀行申請按揭,或透過代理申請,但申請按揭一定要搞清楚申請的條款,特別是利率及供款年期等。而英國申請住宅按揭的種類五花八門,條款及還款的彈性甚至比香港更高,因此申請按揭時要盡早及慢慢選擇,以找尋最合適自己的按揭計劃。

按揭種類

除了與本港相似的浮息按揭(Tracker Mortgage)及定息按揭(Fix Rate Mortgage)之外,還可以選擇「還息不還本」的按揭計劃。

定息按揭:設有2-3年的定息期,可以鎖定未來兩三年的利率,免卻擔憂兩三年利率波動的風險。買家申請時在3年後,亦可以重新選擇新的定息按揭計劃(因為定按利率會不同),亦可以選擇浮息按揭,作為以後的供款模式。

浮息按揭:相信是大家最熟悉的按揭計劃,是按當時的市場利率而定,供款利率會不時轉變,適合在目前全球的低息環境下使用。

還息不還本:這是香港沒有的按揭計劃,不論在浮息及定息按揭計劃,都有銀行或機構可提供還息不還本的按揭計劃,可只每月償還供款利息,適合想維持現金流及減輕供款負擔的買家。

申請按揭途徑

不論自住或出租,本地有3間銀行可以申請英國樓的按揭,包括滙豐銀行中國銀行東亞銀行。不過條件會較多,而且有一定水平的年薪要求。以下是本地銀行申請按揭的詳情:

  滙豐銀行 東亞銀行 中國銀行
可選擇城市/地區 英格蘭及蘇格蘭城市 倫敦、伯明翰、曼徹斯特 倫敦、伯明翰、曼徹斯特、及格拉斯哥
物業性質 自住/出租 只限出租(Buy-to-Let) 自住/出租
年薪要求 50,000-75,000英鎊 按情況而定 72,000英鎊
最高按揭成數 75% 70% 80%(自住)
75%(出租)
供款年期上限 25年 20年 30年

市面上有一些機構,專門從事英國等地的海外置業,是銀行以外申請海外置業按揭貸款的渠道。不過可提供的利率及按揭成數,不同公司會有很大差別,特別是若海外物業欠缺擔保的情況下,低成數高息的個案亦屢見不鮮,在選擇這些第三方的按揭公司時,一定要留意清楚按揭成數、收費、利率及條款

海外物業貸款機構PropCap,是這些海外物業貸款機構之一,主要從事英國物業的置業貸款,可以提供另一種英國物業按揭貸款選擇,若有需要在英國置業,不妨以PropCap與其他海外按揭公司逐一比較。以下是PropCap海外物業貸款的特點:

PropCap 海外物業貸款
承造按揭國家/地區 英國(計劃擴展至澳洲、加拿大、日本)
按揭利率 低至6.5%
按揭成數 高達65%
還款期 2年,最高可達5年
其他特點
  • 毋須收入證明
  • 全部手續在香港完成
立即申請

利率

定息與浮息按揭的利率並不一樣,不過大部分一般按揭的利率,與還息不還本的按揭利率大致相同,以銀行所訂的利率+英倫銀行的基準利率作計算,實際利率(APRC)約在2.5%-3.5%左右。實際利率水平,就要視乎買家的信貸紀錄、入息、按揭成數(Loan-to-Value Ratio, LTV Ratio)等而定;超過4%的按揭計劃,通常不會在考慮之列(除非按揭成數高或信貸紀錄有問題)。

浮息按揭的利率,完全按市場利率而浮動;如果選擇定息按揭,首兩至三年的利率會比較低,但定息期過後的浮動息率一般會較市場浮動息率為高,但兩種按揭平均的APRC,都是大約在3%-4%的水平

有關本地銀行英國樓的按揭利率,可參考滙豐銀行中國銀行的網頁。

按揭成數、供款年期

至於按揭成數及供款年期,不同按揭種類大致相若,如果並非持有英國公民的資格,海外購買英國物業,只可以用買後出租的方式(Buy to Let)申請按揭;一般銀行可對Let to Buy可承造按揭的成數(LTV Ratio)上限只有70%,而且愈高LTV Ratio,利率會相對較高,若只做60%的按揭,可以得到比較優惠的利率。

另外,從銀行的網頁所見,英國按揭供款年期最高可達30年以上,不過大部分銀行的供款年期計算方法,是以退休年齡減去供款時的年齡而定,例子如下:

退休年齡(60)-買樓時買家年齡(35)=最高可供款年期(25)

較為多人選擇的是20-25年的供款年期。

Tips:Help to Buy置業貸款計劃

英國自2013年起,已實施置業援助計劃,現已延長至2023年。Help to Buy計劃涵蓋英國公民及有簽證合法居留的人士,首次置業的買家只要支付5%首期,就可以成功上車,方法是在按揭貸款以外,由英國政府提供15%-40%的房屋貸款,首5年可不用繳付利息,餘下貸款額就可以由銀行承造按揭,除了只繳付5%首期,銀行按揭成數下降,不論審批機會、利率及供款負擔都有優惠,適合年青人在英國上車進行申請。該計劃僅適用於首置或換樓人士,樓價上限600,000英鎊

壓力測試

透過香港本地銀行進行海外按揭,與在香港買樓一樣,要通過本地銀行的壓力測試,即要通過入息審查計算供款負擔比率,而由於金管局的壓力測試門檻偏高,而且將海外置業的風險(匯率等)計算在內,故審批英國物業按揭的門檻會較高及較嚴格。

買家亦可選擇透過英國的按揭經紀,申請英國當地銀行的按揭,如此便不需要進行本地銀行的壓力測試。英國買樓的條件比香港寬鬆,主要視乎供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR),兩地在DSR上的要求都有一定差別。本港的壓力測試下,DSR的要求為供款人入息的一半,而假設在加息3厘之下,供款人的DSR亦不能超過60%;至於英國銀行審批按揭的DSR標準,每間銀行都不一樣,但銀行對較高DSR的申請,多會以提高按揭利率對沖風險,DSR上限在60%-70%左右,但60%的DSR已很難過關。

另外,英國銀行在審批時,亦會留意供款人開支及債務情況,基本上所有日常開支都會計算在內,買家在申請按揭時可先檢閱一下自己的開支情況,但只有向本地銀行申請英國樓按揭時,才會查閱信貸資料庫(TU),英國銀行按揭就不會查TU。

如果是申請買樓出租(Buy to Let)的按揭,英國銀行的審批就會嚴格很多,首先DSR並不會計算入息,而僅會以租金收入作為DSR供款計算。另外亦會進行壓測,租金要高於壓力測試利率(如5.5厘)下供款145%,換言之租金回報的要求不低(約4%)。

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英國買樓費用/稅項一覽

作為海外買家,在英國買樓少不免要繳稅,當中有一些稅項,如增值稅等,是由賣方支付的;由買方支付的稅項及開支亦不少,買英國樓時除了要預留樓價的金額(或按揭)之外,亦請預留繳付稅項及不同費用的預算。

1. 英國印花稅

英國政府會跟據物業的價值以及住宅所在的地區,向每名英國樓的買家印花稅,125,000英鎊以下的物業豁免繳印花稅,而125,000英鎊以上的稅率,由2%-12%不等,首次置業的印花稅與第二層物業以上的印花稅亦有所不同。

不過,英國政府在2021年6月30日前,豁免首次置業人士500,000英鎊以下的印花稅,豁免後的稅階亦有不同,如下表所示:

`

樓價(英鎊) 原有稅率

優惠稅率*

首次置業 第二層或以上物業 首次置業

第二層或以上物業

125,000或以下 0% 3% 0% 3%
125,000至250,000 2% 5% 0% 3%
250,001至500,000 5% 8% 0% 3%
500,001至925,000 5% 8% 5% 8%
925,001至1,500,000 10% 13% 10% 13%
1,500,000以上 12% 15% 12% 15%
*優惠稅率截至2021年6月30日

2. 律師費

在香港買英國樓,大多會透過中介進行,並由中介向買家轉介當地律師,買家亦可以自己聘請律師,但同樣要預留一筆金額支付律師費,視乎質素及服務的全面性,一般會向買家收取1,500英鎊左右的律師費。律師的工作範圍包括協助買家與承造按揭銀行的金錢來往,例如將按揭貸款金額匯款給銀行、向買家代為收取首期等;另外,簽署買賣合約、協助遞交證明文件,都是律師的工作範圍。由於買賣英國樓盤的步驟頗為複雜,建議聘請有處理買賣樓盤經驗的律師。

3. 測量費

上述提到,買家進行樓盤交易時需要一份詳細的建築報告,如香港的驗樓程序一樣,這工作需要聘請當地的測量師進行,以證明房子的結構安全等符合規格,特別是樓齡較舊的二手樓,就需要更詳細的報告。測量師式經紀一般會向買家收取約200英鎊-500英鎊測量費(Surveyor Fee)

4. 按揭安排費

不論透過香港銀行或英國當地銀行承造按揭,該銀行均會向買家收取一筆安排費(Arrangement Fee),費用亦頗高,可以高達2,000英鎊,部分銀行甚至會收取高達樓價2%的安排費。

5. 按揭中介費用

由於大型銀行承造英國本地按揭的資格嚴謹門檻高,一般首次置業的買家都會由地產經紀轉介或自己尋找按揭經紀(Mortgage Broker),因為經紀可以為你向銀行爭取更高按揭成數之餘,更可在利率上獲得優惠。另外,使用按揭經紀,或會涉及中介費用,並需要由買家承擔,包括500英鎊-800英鎊的中介費用(Broker Fee);另外銀行亦會收取為物業進行估價、約300英鎊-500英鎊的估價費(Valuation Fee),但有些按揭銀行會免去這筆費用。

6. 樓盤代理費用(如適用)

如果是經過ZooplaRightmove等英國買樓網站,買家就可省卻這項開支,否則經過中介代理(Sourcing Agent)介紹或尋找物業,有機會要付出一筆代理費(Sourcing Fee),視乎個別樓盤而定,費用約1,000英鎊-4,000英鎊不等。

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買英國樓所需費用實例

MoneyHero為各位英國樓準買家整理一下買英國樓所需的一次性支出及供款負擔,以下例子僅供參考,實際金額或因不同情況有一定分別:

例子1:首次置業

利物浦二手樓(樓價:180,000英鎊) 折合港元
按揭詳情 按揭成數:80%
按揭種類:浮息按揭(Tracker)
利率:3%
首期 36,000英鎊 HK$360,000
印花稅 0% HK$0
安排費 2,000英鎊 HK$20,000
估價費 300英鎊 HK$3,000
按揭中介費 600英鎊 HK$6,000
律師費 1,500英鎊 HK$15,000
測量費 350英鎊 HK$3,500
代理費 /(經Zoopla買入毋須繳付) HK$0
一次性總開支 40,750英鎊 HK$407,500
利物浦二手樓(樓價:180,000英鎊) 折合港元
按揭詳情 按揭成數:80%
按揭種類:浮息按揭(Tracker)
利率:3%
供款年期:25年
首期 36,000英鎊 HK$360,000
總貸款額 144,000英鎊 HK$144萬
總利息支出 60,860英鎊 HK$608,600
每月供款 682.9英鎊 HK$6,829

例子2:買樓出租

倫敦一手樓*(樓價:650,000英鎊) 折合港元
按揭詳情 按揭成數:70%
按揭種類:首5年定息按揭
利率:首5年1.9%,其後浮息3.6%
首期 195,000英鎊(約落成半年前繳付) HK$195萬
印花稅 32,500英鎊(樓價5%) HK$325,000
安排費 9,100英鎊(貸款2%) HK$91,000
估價費 300英鎊 HK$3,000
按揭中介費 600英鎊(或包含在一手樓盤經紀收費) HK$6,000
律師費 1,500英鎊(或包含在一手樓盤經紀收費) HK$15,000
測量費 /(新樓毋須繳付) HK$0
代理費 1,000英鎊 HK$10,000
一次性總開支 240,000英鎊 HK$240萬
倫敦一手樓(樓價:650,000英鎊) 折合港元
按揭詳情 按揭成數:70% 按揭種類:首5年定息按揭 利率:首5年1.9%,其後浮息3.6% 供款年期:20年
平均實際利率 約3%
首期 195,000英鎊 HK$195萬
總貸款額 455,000英鎊 HK$455萬
總利息支出 150,621英鎊 HK$150.62萬
每月供款 2523.4英鎊 HK$25,234(首5年以1.89%利率作每月供款,5年後以3.6%作每月供款)

由上表所見,買英國樓與在港買樓一樣,雜項費用不少,如例子2買倫敦一手新盤,撇除首期後雜費開支都高達HK$450,000,並非只較首期付多少許就可以完成交易,首次置業500,000英鎊以下雖然可以免除印花稅,開支會較買第二層樓的買家少,但預算內仍要有足夠資金應付雜費開支。因此買樓時,要衡量自己的供款負擔之餘,亦要全盤了解一次性支出。

買英國樓後日常支出

  • 地租及維護費:要視乎業主持有房屋的地皮,屬於永久業權(Freehold)或租賃業權(Leasehold)。如果屬於Leasehold的土地,就要向業主繳交地租(Ground Rent)及維護費(Service Charge),金額要視乎不同物業而定
  • 市政稅:市政稅是需要向英國的地方政府每年繳交的稅項,用作地方政府公共設施的收費。一般物業的市政稅約1,500英鎊-2,000英鎊一年,如果是向租客出租物業,市政稅就會由租客負責繳付
  • 個人所得稅:假若買樓之後選擇出租,在英國便要因應租金收入繳交個人所得稅。英國公民可以享有12,500英鎊(HK$125,000)以下收入免稅的優惠,否則非英國公民就要每年按收入20%-45%繳交個人所得稅;不過物業支出如地租、市政稅等都可以申請扣稅
  • 物業管理費:如果選擇將物業出租,亦要向英國的物業管理公司繳交管理費,約為每月租金收入的10%左右,另外加增值稅
  • 樓宇保險:類似香港的火險,若二手樓便需要購買,以保障自然災害如天災或火災等,對物業所造成的損失,價錢根據物業的地點、大小及狀況等而定,約100英鎊-500英鎊;若買一手樓會包括10年的保險,毋須額外購買

尚有其他日常開支及每年要繳交的費用,在此不贅,買樓後的雜費同樣繁複,買入時要有心理準備!

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英國買樓熱門地區及樓市價格

以下是最多香港人選擇置業的英國地區,相信有研究(以及熱愛觀看足球比賽)的人,都對這些城市不會陌生:

倫敦


作為首都兼第一大城市,交通及配套完善的倫敦,肯定是與香港生活節奏最接近的地區,所以是香港人在英國置業的No. 1之選。倫敦人口密度高,而且有超過100年歷史的鐵路網,金融及商業都與香港齊名;倫敦更優勝的地方,是歷史文化保存良好,倫敦古今交錯的建築隨處可見。
不過倫敦的樓價與香港一樣,是出了名的昂貴。截至2020年底,倫敦平均樓價達到49萬英鎊(約HK$4,900,000),與香港相若,而且供應亦不算多,一般香港人初來報到,以鐵路網劃分,能夠在第3區(Zone 3)置業已經很理想,樓價亦算較合理。

曼徹斯特


曼徹斯特是近年移民港人會選擇的熱門地區之一,因為不少金融企業的進駐,曼徹斯特的就業機會增加了不少,而且球迷熟識的曼聯及曼城足球會均在此地,周末絕對不愁寂寞,故吸引到不少年輕人選擇移居此地。即使並非自住,先向當地人出租亦可享近年節節上升的租金回報。
樓價方面,曼徹斯特的平均樓價比倫敦平至少一半,達20萬英鎊(約HK$2,000,000),港人喜愛選擇接近Piccadilly火車站的樓盤,乘坐高鐵到倫敦亦十分方便。

利物浦


說到曼徹斯特,又豈能漏去與它競爭多年的利物浦?此地除了是利物浦足球會及披頭四的發源地外,也是港人移民置業熱門之一。以圍繞碼頭而建設的利物浦市中心,交通網絡尚算方便,乘火車約3小時便可抵達。加上利物浦正斥巨資進行大型重建工程,買樓有一定的升值潛力。
多個大城市當中,利物浦的樓價相對低,平均樓價只需約14萬英鎊(約HK$1,400,000)就可以置業,可以選擇鄰近Albert Dock至John Lennon機場一帶的物業,交通會比較方便。

伯明翰


伯明翰是英國第二大城市,即使自己駕車,離倫敦亦只要約2小時車程,所以一直是港人移民熱門城市之一,比曼市有過之無不及。喜愛購物及夜生活的港人,在伯明翰不愁寂寞,而且藝術及文化氣息遍佈城市,絕對稱得上「心曠神怡」。
伯明翰平均樓價比曼徹斯特略高,超過20萬英鎊(約HK$2,000,000),但也比倫敦平均樓價低一半。

李斯特城


除了李斯特城足球會街知巷聞之外,該城市的樓價升幅近年在英國眾城中名列前茅,是新晉移民的熱點,主要原因是古典文化及藝術氣息一流,更重要是學術水平亦是雄踞英國各城,李斯特大學是英國名牌學府之一,適合有全家庭移民後的寫意生活。
隨著買樓及租樓的需求激增,李斯特城的平均樓價在2020年底,已攀升至與曼徹斯特及伯明翰看齊,達到超過20萬英鎊(約HK$2,000,000)。

愛丁堡


若不喜歡英格蘭城市,位處蘇格蘭的愛丁堡是上佳選擇。與倫敦及香港相似的是,愛丁堡的金融服務業發展蓬勃,交通及配套發展日趨成熟,因此樓盤的轉手速度,亦是全英國數一數二的快,可見其受歡迎程度。
雖然仍不及倫敦,但愛丁堡平均樓價已升至超越英格蘭各主要城市,在2020年底達到近29萬英鎊(約HK$2,900,000),除了自住,投資價值亦十分之高。

英國城市 平均樓價* 折合港幣
倫敦 496,066英鎊 ~HK$496萬
曼徹斯特 200,514英鎊 ~HK$201萬
利物浦 148,324英鎊 ~HK$148萬
伯明翰 201,308英鎊 ~HK$201萬
李斯特城 201,956英鎊 ~HK$202萬
愛丁堡 288,899英鎊 ~HK$289萬
*截至2020年12月底之平均每幢樓價(資料來源:英國土地註冊處網站)

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常見問題

看過以上買樓程序,相信各位心中尚有不少疑問,以及想了解更多相關的細節。的確買英國樓很多時都魔鬼在細節,以下將會為大家逐一拆解買賣英國樓經常遇到的問題。

1. 英國國民(海外)護照持有人(BNO)可以享有英國的稅務優惠嗎?

英國政府為防止海外買家入市推高樓價,將在2021年4月1日起實施海外買家印花稅,在英格蘭本土及愛爾蘭置業,需要繳付2%的額外印花稅。不過,只要在英國住滿183日,就可以被除去海外買家的定義,並可在成交後12個月內申請退回印花稅。

至於買家印花稅,不論英國公民及海外買家都一視同仁,同樣可在2021年6月30日前享有500,000以下首次購買的物業免稅優惠。如果是計劃在英國定居的買家,亦可以看看能否利用英國政府的Help to Buy計劃置業,只要持有簽證合法居留的人士都可申請該計劃。

至於較為審慎的BNO持有人,可以考慮先租住物業,待完成「5+1」的居留條件入籍後,才考慮購買英國樓。

2. 買英國樓需要付經紀佣金嗎?

上文提到的代理費用(Sourcing Fee)並不屬於經紀佣金,假設是尋找Souring Agent購買物業,才需要繳交代理費,至於一般的Estate Agent就不會收取這筆費用。謹記所有英國樓盤的交易,只會由賣家一力承擔經紀佣金,收費約在0.75%至3.5%左右(另加增值稅VAT),買家並不需要給予任何經紀費用。如不想多付錢,於樓盤網尋找是較安全的選擇,亦可以找相熟的經紀處理交易。

3. 甚麼是永久業權(Freehold)、租賃業權(Leasehold)?

買英國樓時一定要留意,業主所持有物業的地皮,是屬於永久業權(Freehold)抑或租賃業權(Leasehold)。Freehold的地皮顧名思義是由業主永久享有,在賣樓時該地的永久業權,可以選擇是否一併賣給你。當然一分錢一分貨,持有永久業權的物業,價值一般都會較高。

至於租賃業權就與本港的土地制度十分相似。香港的地契上會列明持有土地的期限是99年(2047年),而英國的租賃業權一樣道理,主要分為90年及120年的業權,持有者必須要每年繳交地租(Ground Rent)、維護費等費用,就如香港交差餉一樣。

英國的租賃業權與香港一樣,租賃期屆滿就有收回地皮的風險,因此一般不建議購買租賃業權期限少於40年的物業,以免在轉手交易中有困難。買家在買樓時亦都要先了解清楚土地業權的情況。

4. 若我要先將物業出租,有甚麼要注意?

首先在按揭方面,以「Buy-to-Let」(買入後出租)形式申請按揭,按揭成數最高只有70%,而且門檻亦比較高,例如滙豐銀行承造按揭的收入要求高達每年HK$700,000;尋找按揭經紀就可以免去門檻的問題,但按揭成數亦只有70%。另外,要先與租客商議清楚,有哪些費用由租客繳付,例如市政稅一般由租客繳付;亦要考慮聘請物業管理公司的費用。

買家在衡量是否「Buy-to-Let」時,要先衡量按揭利率與租金回報的差異,假設租金回報低於按揭利率(例如3%左右),便要自己「貼錢」供樓,未必划算。不過,如果想先租後自住,可以考慮「還息不還本」的按揭計劃,因為首年只還利息,變相供款負擔會低於租金收入,租金回報就自然提高;其後收回物業自住,就可以轉回一般按揭計劃自己供樓。

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英國買樓常見陷阱

在海外購買物業,由於人生路不熟,而且很多時未必能夠實地考察,很多投資者害怕遇上陷阱或騙局,思前想後亦遲遲未能下決定。的確「隔山買牛」存在不少風險,買家要先了解這些風險,才能買得安樂窩。下文將會拆解英國買樓的常見陷阱,讓買家可以避免「踩地雷」!

陷阱一:爛尾樓

在英國買一手樓,最常見的問題是:為何自己買的物業遲遲未完工?英國與香港不同,在英國買樓花,只有預計的落成日期,而且一般只會有落成的預計年份及季度,並不像香港般要註明「關鍵落成日期」,規定發展商要在關鍵日期前落成。

所以香港買樓花可以放心在落成後入伙,英國樓花卻經常出現「爛尾」的情況,即是樓盤竣工的日期大幅落後,甚至無法竣工。英國樓花的保護時有Long Stop Date,通常設在預期落成日之後的12-18個月,但只要在這一年至年半內竣工,買家都不會獲得任何賠償。買家買一手樓花時務必注意落成日期,並為入伙作出較鬆動的時間預算。但說到底,買入現樓/二手樓便不會出現這些情況!

陷阱二:無牌代理

在香港銷售英國物業的地產經紀,是不接受規管,亦不會持有任何牌照,不像香港般受地產代理監管局的批准,因此坊間都有不少名不經傳英國物業代理。在選擇時,要先搜集好資料留意代理的背景,例如該代理公司營運多少年、是否信譽良好、會否有一些不良的銷售手法等。否則稍一不慎一預上代理倒閉,買家亦投訴無門。

陷阱三:巧立名目

既然英國一手樓物業代理公司不受規管,收費上亦要加倍留意。上述文章已經列出大部分買英國樓的雜費開支,如果有公司向你多收費用,例如多出的經紀佣金、先付較高的訂金以獲分配得位置較佳的樓盤等巧立名目的收費,就要拒絕並提出質疑,否則不如買回現樓及經英國買樓網站買樓,會更加放心。

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在英國置業收租或退休,都是十分寫意的事,英國樓亦有一定投資價值,了解全部流程、收費及問題,對有意移民英國或置業的人是必經階段,記得在做買樓這些重大投資決定時,每一個步驟都要考慮清楚!

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