【投資交叉點】 買樓 定買股票好?

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【投資交叉點】買樓定買股票好?

今年股樓暢旺, 買樓 定買股好,相信係好多人想問嘅問題,今年餘下時間,萬賢個人傾向買股,皆因年頭升到年尾的趨勢越來越接近,太多人覺得市場會回調,無奈貨源早已盡入強者之手,沽貨者只能繼續高追。反而現階段入樓的話,除非自住需求推動,否則,樓價短期升勢并不能跑贏個股回報,加上基於稅制局限,今年餘下時間買股會較易賺錢。


若購首套自住房 宜考慮供款能力

首先,如果閣下目標是自住,並且首次置業,買樓是不必選時機的,正如長實主席李嘉誠表示,「買樓自住不會錯」的原則,而他在今年亦表示,目前市場購買力強勁,近一、兩年看不到樓價會大跌。

萬賢的看法則是,首次置業只需要考慮3個因素。第一,供款人的供款能力,第二,若香港跟隨美國加息後,供款能力是否充裕,最後當然是收入的穩定性,若失去工作收入,身邊的現金最多能支持供樓的還款期數是多少亦要非常清楚。不過,從投資回報角度看,現時投資樓市,如非自住樓亦非首置,去年特區政府已宣布向買入第2個物業的本港永久性居民,其住宅物業印花稅稅率劃一提高至15%,撇除樓價升值後,會令到租金回報變得不吸引。

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買股投資絕對勝過買樓

原本一個300萬元物業,每月租金10,000元,每年租金12萬元,租金回報率12/300 = 4%,就是所謂的4厘。若現在加上稅收,按簡單的計法,購入一個300萬元物業,變成需要用345萬元,若租金未能成功轉加上租客身上,按每月租金10,000元,每年租金12萬元計算,租金回報率12/345 = 3.4%。倘若該盤為新樓,按淨租金回報計算方法是(每年租金 – 管理費)/ 樓價,(近年落成的新樓,每平方呎管理費動輒5元),租金回報被蠶食一大截,相當不划算。而現時普遍租金回報約3厘,對比反映恆指而且較保守嘅盈富基金,近年息率都有逾3厘。固定收入方面,買股買樓姑且打成平手。

再睇吓資產價格,反映二手樓價嘅中原城市指數顯示,今年1月為144.28,最近10月初為159.89,升幅為10.8%,年初買個300萬物業,而家只係升到332萬,升幅連稅都唔夠比。相反,拎300萬買盈富基金,2016年12月31日收市價係21.17元,10月17日收市價係29.65元,升幅係40%,賺咗約120萬。(講緊嘅已經係跑輸大市嘅盈富基金)而恒指成份股騰訊從本年初至今升幅已逾80%。基於以上假設,整理咗個表比大家易啲參考︰

投資方式 買樓 買股票
本金 300萬港元 300萬港元
稅務支出 45萬港元 3萬港元
租金/股息 9萬港元 約9萬港元
資產價值 約332萬港元 約420萬港元
回報 -約4萬港元 +約126萬港元

港股現重估 資金市出現

世界上能在股市賺錢的人的確不多,原因是股市波幅很大,急升急跌,沒有經驗的投資者、投機者很可能一無所獲,而世界上的確有不少人因為很長時間持有一些物業而賺了不少錢,但現實點說,又有幾多年輕人有大量首期投資樓市?

最近一段時間,恒指因為今年不斷換入新成份股,而刷新了新高,亦突破了2015年大時代高位,但這次與大時代不同的是,這次是用了超過兩年時間盤整慢牛式向上突破,非數月內急升的結果,因此現階段只有買貴貨,若出現大急跌的便宜貨,建議不宜撈底。

市況熾熱,新股當然選擇高估值的時機上市,最近令人注目的眾安在線,是屬於新經濟範疇的股份,首日表現不俗外,不足一個月,現階段亦較招股價升近50%,只要大市沒有大回調,此後,相信資金較少的投資者亦能在新股市場尋寶。

延伸閱讀︰【新手上路】 抽新股 IPO入門攻略

反而,主板以及創業板市場方面則需要留意中國政策能否繼續推動個別股份突破本年高位,資金市非常喜歡題材股,若閣下能在此股海裡懂得遊走,相信買樓資金亦指日可待,但平心而論,現階段入市屬於投機性質為主,建議設立好止賺以及止蝕位。

最後,萬賢認為,未來特區政府會想方設法限制樓市爆升,但購買力充裕以及全球經濟未轉壞時,香港樓市大跌的誘因並未出現,反而未來幾年高位橫行的機會偏高,即係買樓屬保值用途,但從投資角度則不吸引。

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作者簡介︰

萬賢
現職香港證券投資分析員,曾任職本港報章財經記者。

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