【投資交叉點】買樓定買股票好?

MoneyHero團隊
最後更新 Sep 07, 2021

【投資交叉點】買樓定買股票好?

股市反覆上落,樓市又似有回調之勢,不少人都泛起「撈平貨」的念頭,究竟買樓定買股好?MoneyHero認為,股市有危亦有機,但必須小心選股、善用投資工具、加上耐性,若然亂買只會「貪字得個貧」。環球經濟前景不明朗之下,現階段買樓最重要是評估未來供款能力,若然目的是自住,入市亦無不可。以下就讓MoneyHero同你分析買樓定買股好。

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買樓時機:首置自住宜考慮供款能力

首先,如果閣下目標是自住,並且首次置業,買樓是不必選時機的,正如長實主席李嘉誠的「買樓自住不會錯」的原則,目前市場購買力仍然強勁,即使有疫情,二手樓價未見如「沙士」時期般大幅向下;新盤更仍有捧場客,近一、兩年看不到樓價會大跌。

首次置業只需要考慮兩個因素,第一是供款人的供款能力,第二是在經濟前景不明朗之下的收入穩定性,若失去工作收入,亦要非常清楚身邊現金最多能支持多少期還款。不過從投資回報角度看,現時投資樓市,如非自住樓亦非首置,其住宅物業印花稅稅率劃一提高至15%,撇除樓價升值後,會令租金回報變得不吸引。

想知心儀區域的樓價走勢,除了時不時到當區地產鋪查詢外,在疫情嚴峻之時,最好就善用搵樓網,如千居 Spacious、GoHome、Squarefoot、28Hse及591房屋交易網等。

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買股投資勝過買樓

假設一個價值HK$300萬的物業,每月租金HK$10,000,每年租金HK$120,000,租金回報率為 12/300 = 4%,就是所謂的4厘。若加上稅項,按簡單的計法,購入一個HK$300萬的物業,變成需要用HK$345萬,若此開支未能成功轉嫁到租客身上,按每月租金HK$10,000,每年租金HK$120,000計算,租金回報率12/345 = 3.4%。倘若該盤為新樓,按淨租金回報計算方法是(每年租金 – 管理費)/ 樓價,(近年落成的新樓,每平方呎管理費動輒HK$5),租金回報被蠶食一大截,相當不划算。而現時普遍租金回報約3厘,對比反映恒指表現而且較保守的盈富基金,近年息率都有逾3厘。固定收入方面,買股買樓姑且打成平手。

資產價格方面,反映二手樓價嘅中原城市指數顯示,2019年1月首周為170.19,2020年3月首周為174.03,升幅為3.84%,去年初買個HK$300萬物業,現在只升到HK$311.5萬,升幅連印花稅開支都不及。如用此HK$300萬買藍籌股,以當中市值最大的騰訊(00700)為例,2019年1月2日收市價為HK$306.6,2020年3月2日收市價為HK$384.6,升幅達25.4%,賺約HK$760,000。基於以上假設,可以下表作參考︰

投資方式 買樓 買股票
本金 HK$300萬 HK$300萬
稅務支出 HK$450,000 HK$30,000
租金/股息 HK$90,000 約HK$9,500
資產價值 約HK$311.5萬 約HK$376.2萬
回報 -約HK$245,000 +約HK$771,500

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港股現重估 資金市出現

世界上能在股市賺錢的人的確不多,原因是股市波幅很大,急升急跌,沒有經驗的投資者、投機者很可能一無所獲,而世界上的確有不少人因為很長時間持有一些物業而賺了不少錢,但現實點說,又有多少年輕人有大量首期投資樓市?

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在主板以及創業板市場方面,則需要留意中國政策能否繼續推動個別股份逆市向上,資金市非常喜歡題材股,若閣下懂得在此股海裡遊走,相信買樓資金亦指日可待,但平心而論,現階段入市屬於投機性質為主,建議設立好止賺以及止蝕位。

最後,未來料特區政府仍會想方設法穩定樓市,但即使全球經濟有轉壞之象,香港樓價仍堅如磐石,總而言之買樓保值可以,但從投資角度來看則不夠吸引。

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