【投資交叉點】買樓定買股票好?

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【投資交叉點】買樓定買股票好?

股市反覆上落,樓市又似有回調之勢,不少人都泛起「撈平貨」的念頭,究竟買樓定買股好?MoneyHero認為,股市有危亦有機,但必須小心選股,及善用投資工具,加上耐性,若然亂買只會貪字得個貧。環球經濟前景不明朗之下,現階段買樓最重要是評估未來供款能力,若然目的是自住,入市亦無不可。以下就讓MoneyHero同你分析買樓定買股好。

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若購首套自住房 宜考慮供款能力

首先,如果閣下目標是自住,並且首次置業,買樓是不必選時機的,正如長實主席李嘉誠表示,「買樓自住不會錯」的原則,目前市場購買力仍然強勁,即使有疫情,二手樓價未見如「沙士」時期般大幅向下;新盤更仍有捧場客,近一、兩年看不到樓價會大跌。

首次置業只需要考慮2個因素。第一,供款人的供款能力,第二,是經濟前景不明朗之下,收入的穩定性,若失去工作收入,身邊的現金最多能支持供樓的還款期數是多少亦要非常清楚。不過,從投資回報角度看,現時投資樓市,如非自住樓亦非首置,去其住宅物業印花稅稅率劃一提高至15%,撇除樓價升值後,會令到租金回報變得不吸引。

想知心儀區域的樓價走勢,除了時不時到當區地產鋪查詢外,在疫情嚴峻之時,最好就善用搵樓網,如千居 Spacious、GoHome、Squarefoot、28Hse及591房屋交易網等。

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買股投資勝過買樓

原本一個300萬元物業,每月租金10,000元,每年租金12萬元,租金回報率12/300 = 4%,就是所謂的4厘。若現在加上稅收,按簡單的計法,購入一個300萬元物業,變成需要用345萬元,若租金未能成功轉加上租客身上,按每月租金10,000元,每年租金12萬元計算,租金回報率12/345 = 3.4%。倘若該盤為新樓,按淨租金回報計算方法是(每年租金 – 管理費)/ 樓價,(近年落成的新樓,每平方呎管理費動輒5元),租金回報被蠶食一大截,相當不划算。而現時普遍租金回報約3厘,對比反映恆指而且較保守嘅盈富基金,近年息率都有逾3厘。固定收入方面,買股買樓姑且打成平手。

資產價格方面,反映二手樓價嘅中原城市指數顯示,2019年1月首周為170.19,今年(2020年)的3月首周為174.03,升幅為3.84%,去年初買個HK$300萬物業,而家只係升到HK$311.5萬,升幅連印花稅開支都不及。如拎HK$300萬藍籌股,以當中市值最大的騰訊為例,2019年1月2日收市價為HK$306.6,3月2日收市價HK$384.6,升幅達25.4%,賺約HK$760,000。基於以上假設,可以下表作參考︰

投資方式 買樓 買股票
本金 HK$300萬 HK$300萬
稅務支出 HK$450,000萬 HK$30,000
租金/股息 HK$90,000 約HK$9,500
資產價值 約HK$311.5萬 約HK$376.2萬
回報 -約HK$245,000 +約HK$771,500

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港股現重估 資金市出現

世界上能在股市賺錢的人的確不多,原因是股市波幅很大,急升急跌,沒有經驗的投資者、投機者很可能一無所獲,而世界上的確有不少人因為很長時間持有一些物業而賺了不少錢,但現實點說,又有幾多年輕人有大量首期投資樓市?

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在主板以及創業板市場方面則需要留意中國政策能否繼續推動個別股份逆市向上,資金市非常喜歡題材股,若閣下能在此股海裡懂得遊走,相信買樓資金亦指日可待,但平心而論,現階段入市屬於投機性質為主,建議設立好止賺以及止蝕位。

最後,未來特區政府料仍會想方設法穩定樓市,但即使全球經濟有轉壞之象,香港樓價仍堅如磐石,總而言之買樓保值可以,但從投資角度來看則不夠吸引。

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