【銀主盤 一定平?】入標還是拍賣好?可否做按揭?買前5大注意事項

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【 銀主盤 一定平?】入標還是拍賣好?可否做按揭?買前5大注意事項

有時在新聞上會看到銀主盤低市價出售,令人感到購買銀主盤就是「執平貨」。看著樓價一直升,有興趣置業的人士,或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。要買到便宜的銀主盤,除了在拍賣會上價高者得外,事前亦要花多點時間準備,以免做不到按揭。MoneyHero 將會為大家講解銀主盤買賣策略,避免買錯貨。

何謂 銀主盤

單看銀主盤三個字中,有個「銀」字,其實可以聯想到與銀行有關。業主買樓,除非業主持有大量現金,否則都會透過按揭向銀行借款買樓,並定期向銀行還款,一般都是每個月還款一次。不過,業主可能會因為財務困難而無法繼續還款,又未能與銀行達成協議解決供款問題,銀行便有權將物業收回出售,所得的資金會先用於償還銀行的貸款,餘下金額會給予原業主。


銀主盤一定平?

銀行收回物業時,一定會為物業做估價,並會以貼近市價出售物業,並不會只以業主餘下借款將物業出售。假設銀行收回出售,並為物業估價約價HK$700萬,即使業主餘下借款額為HK$250萬,銀行會以近估值的HK$700萬開售,而不會急急以HK$250萬出售,補回貸款額就算。

而且新聞所指的低市價10%至20%時要記得,物業與物業之間的質素是有別的,所謂市價只是按近期成交的相近物業作參考,但物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節都會影響到其價值,因此即使是銀主盤在買入前最好先約睇樓。

以在地產代理世紀21網站顯示,一個位於屯門的景峰豪庭1座3樓銀主盤顯示,開價HK$620萬,但參考匯豐估價3樓所有單位的估價都不足HK$600萬,與開價有段距離,所以買家亦要事前先做一個粗略估價,非所有銀主盤都是低於市價及估足價。

相關連結 :【物業估價 方法】銀行估價不足有何後果?教你估價不足自保法


如何買到銀主盤

一般的地產代理,美聯、中原、世紀21等網站都有列出近期銀主盤,同時拍賣物業網如環亞物業拍賣,及忠誠拍賣都亦會定期顯示會有那些銀主盤會於近期拍賣,並會有拍賣地點的地址。

若想透過地產代理買銀主盤,由於賣方是銀行,大家可能疑惑到底要如何商討成交額,是否要與銀行代表溝通。其實並不需要,買家只需要向地產代理說出「心水價」,地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。

至於叫價方面,買家其實只需要說出自己認合理的價格便可,不一定要符合銀行的開價。假如銀行叫價HK$620萬,買家給出HK$580萬,而銀行又收不到其他更高的標書,銀行與業主都接受HK$580萬的報價。買家便以低於叫價買入單位。

當然銀行是不會公開其他標書的報價,這種入標方式稱作「暗標」。同時與一般買樓不同,一般買樓的成交價是買家與業主多次試探而得出,雙方可能會不斷報價,但入標買銀主盤就只需說出一口價。

有時銀行在所有報價中,沒有一個是可接受時,便不會出售單位,因此即使是報價最高亦不一定買得到。同檥道理,在拍賣行中,即使是叫價最高,亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍,銀行都可收回物業不作出售,重新評估留待下次招標或拍賣。

不過,無論是透過地產代理或拍賣行買銀主盤,買家都可以查詢可否睇價,以了解物業狀況。買家可以透過地產代理約時間,而拍賣網亦會列出可以睇樓的時間。


銀主盤可否做按揭

銀主盤並非不可做按揭,原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別,同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。

不過,如有以下問題,銀行可能不會承按,到時買家可能要全額支付樓價

  1. 未能清楚顯示物業的真正業主
  2. 有潛建
  3. 樓契缺失

因此,買家可以到土地註冊處,或要求代理行或拍賣行做查冊。通過查冊買家可以了解物業過去,或現時有沒有未清拆的僭建物,查冊亦附有單位的圖則,買家可比較現時的單位有沒有非法改動。另外,查冊還可以確定

  1. 賣家是否業主
  2. 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產
  3. 有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令

如有不明白地方,可要求地產代理並就每一項官司紀錄及押記,講解事件的來龍去脈,若還不清楚,可要尋求律師講解。買家還是不明白,建議不買入有關物業。總體而言買家要小心查冊。

更多物業查冊資料:查冊方法/ 認識土地查冊


銀主盤注意地方

物業有拖欠負債

由於銀主盤的出現,很大可能是業主欠債無法供款,物業的管理費及水電費相信亦欠交多時,如土地註冊處上列明有拖欠管理費,買家需要預留金錢支付管理費等欠款。

舊業主的債務

除了物業的管理費及水電煤外,新業主不必擔心承擔了舊有業主的個人債務。

成交期

與一般買賣二手樓不同,在成交期上買家沒有話事權,是由承按的銀行決定,一般成交期為45天。買家申請按揭要注要時間,盡早申請預留較多時間讓銀行審批。

事故單位

部份銀主盤可能發生過事故,被視為凶宅。不過,凶宅沒有明確的法律定義,而且查冊亦不會顯示,因此買家需要向地產代理或律師查詢。

有否連租約

部份銀主盤可能連租約出售,如買入會被視為非自用住宅物業申請按揭,沒有按揭負擔的申請人,按揭成數只有五成。有按揭負擔的申請人,按揭成數降至四成。

相關文章:連租約單位 按揭須知

預留資金裝修

 

相對於有人住緊的連租約,更多銀主盤可能是掉空多時,入面茸茸爛爛,買家要預留一筆錢作裝修用。為了裝修錢,買家可以向銀行按揭借盡,減少支付首期,將部份原用作首期的錢轉為裝修錢,或是在批出按揭後向銀行申請私人貸款用作裝修。

相關文章:【裝修全攻略2019】全屋裝修報價+裝修平台比較!


銀主盤吸引嗎

與二手樓買賣相似,只有當業主急需現金時,才會願意以較低價出售。一些銀主盤業主,除了將物業按給銀行外,亦會向其他財務機構再按樓貸,經多次抵押後,令自己債台高築,急需現金還款,便要以較低價快速賣出單位。在買賣銀主盤時,買家可能較大機會遇上,因而被市場認為凡是買銀主盤就是「執平貨」。

另外,一些資深投資者即使知道物業是不齊業權物業,即所謂「半契樓」都會買入。這些資深投資者買入後,會積極尋找餘下業權的業主,目的是買入餘下業權,成為完整契,之後再買出,由於分開買入「半契樓」樓都會有較大的折讓,只要集齊合成完整契,獲利較大。

不過,銀行都不會向「半契樓」承按,而且要集齊業權需時,業權愈多人持有,要集齊時間愈長,甚至可能不能集齊。因此,只有部持有大量現金的資深投資者,願意低價買入守博一博。


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