連租約單位 按揭須知

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連租約單位按揭須知

在二手住宅市場,有時會出現 「 連租約單位 」 出售的情況。購買此類單位時,在按揭申請上有不少要注意的地方。現在就讓MoneyHero.com.hk 講解一番。

所謂連租約單位,即單位正在出租,業主將單位及租約一併轉讓。購入此類單位後,新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修,如果合約指明的話)。

要留意的是,現時的按揭指引,對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高;而「連租約單位」的交易,一般會被視為「非自用物業」。

連租約物業按揭成數上限較低

以按揭成數而言,沒有其他按揭負擔(指非其他按揭借款人或擔保人)的按揭申請人,為自用住宅物業申請按揭,樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是60%,貸款額上限500萬元,樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為5成。

而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭,成數上限劃一為5成。

對有按揭負擔人士來說,為自用住宅物業申請按揭(情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業,又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保),樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是50%,貸款額上限400萬元,樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為4成。

而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭,成數上限劃一為4成。

非自用物業按揭壓測較嚴

同樣地,自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆:前者的基本供款與入息比率上限是50%,假設利率上升3厘,供款與入息比率上限是60%。而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%,假設利率上升3厘,供款不可高於月入50%。

如果用家購買連租約單位,目的在租約期後收回單位自用,仍然可以透過一定步驟,讓銀行信納自住用途。例如要求租客簽訂退租同意書,表明將在租期完結或指定日期後退租,便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。

要留意的是,如果原有租約的租期較長,例如尚有1年,即使租客承諾1年後不續約,銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。相反,如果現有租約期較短,例如只3個月,而租客又願意簽訂退租同意書,銀行便較可能採納申請人購買物業為自用,可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。

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作者簡介︰

葉敬誠
任職按計劃聯席董事,現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。

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