【物業估價方法】銀行估價不足有何後果?教你估價不足自保法

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 物業估價 方法 銀行估價不足有何後果?教你估價不足自保法

怕買樓後,向銀行申請按揭會批唔足貸款?其實在買樓前,可以先到銀行或是在網上做過簡單的物業估價,大約知道個底。市面上不少銀行都會提供物業估價網,只要輸入樓宇的資料,不需露面,銀行便會顯示一個基本的估價。MoneyHero 今次同每位想置業的人士分享物業估價方法,以及估不足價下,有什麼方法做到應對。

何謂 物業估價

現時不少銀行都會提供網上估價的服務,包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行,但差餉物業估價署是不會提供物業估價。買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號,就可以得出銀行對該物業的估價。以位於小西灣的屋苑藍灣半島作例子,輸入藍灣半島7座46樓E室的資料,可得出不同銀行對該單位的估價:

  • 中銀 HK$1,059萬
  • 匯豐 HK$998萬
  • 渣打 HK$998萬
  • 恒生: HK$1,030萬

可以發現不同銀行會對同一單位有不同的估價,因此買家在面對一間銀行的估價不足時,可多到幾間銀行查詢。


網上找不到估價怎辦

如果網上找不到物業估價,有以下幾個可能。注意區域選項,以藍灣半島為例,部份銀行會在小西灣選項中找到,亦有部份銀行會在柴灣選項中找到。其次由於銀行會將物業分為大廈或屋苑,如在大廈的選項中找不到,可轉為屋苑分類中尋找,以藍灣半島為例,會被銀行分為屋苑分類中,在大廈的選項中找不到。

還有網上估價包涵的物業單位有限,主要能在網上作估價都是屋苑,大量的單幢住宅是無法在網上估價中找到。遇到有關情況,可直接致電銀行查詢,或是詢問地產經紀,由他們作出估價。不過,有機會未能即時獲得估價結果。

最後一個情況是,即使網上找到有關單位的資料,但在銀行估價中,出現「N/A」或是「不適用」時,但是在其他樓層或同層的單位都有估價時,就要特別小心。因為有關單位可能曾發生事故,被視為「凶宅」。買家需要詢問銀行,或是地產經紀無法估價的原因。


何時做估價

有時樓市暢旺,業主的叫價會相對進取,買家可以向地產代理查詢看中的單位的地址後,於網上或致電銀行做物業估價,比較業主叫價與估價兩者的差異。因為,買家向銀行申請貸款時,會按照自身對物業的估價批核貸款,而非樓宇的買賣價價。

舉例子,買家則以HK$750萬買入一個物業,但銀行只給予物業HK$700萬的估價。假設買家能通過壓力測試,按金管局的規定,HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業,最多只能做六成按揭,銀行最多批出HK$700萬的六成貸額。

HK$700萬 x 60% = HK$420萬

而不是HK$750萬的6成

HK$750萬 x 60% = HK$450萬

兩者所得貸款的差價是

HK$450萬 – HK$420萬 = HK$30萬

買家因為銀行估不足價下,需要自行籌集多HK$30萬,對於只是僅僅夠錢上車的買家,要填充這一差價並不容易。


影響估價因素

成交額

銀行會不時更新物業估價,除了因為單位因剛完成買賣外,即使單位近期沒有成交,也會因同一大廈或同屋苑,甚至鄰近屋苑有新成交而作出更新。正常情況下,單位A周邊的單位成交額不斷向上時,銀行對單位A的估價亦會提升;反之,周邊的單位成交額不斷向下時,單位A的估價亦會下跌。

成交量

現時香港的二手樓供應短缺,業主都不願出售單位,部份單幢大廈最近一次成交可能是一至兩年前,當時的成交額已不能反映現時價格,銀行可參考的個案少,會令估價與市場價脫節。

物業質素

物業的樓層,樓齡,坐向,景觀都會影響到物業的估價,至於單位裝修如何,在網上估價應不會反映到。

事故單位

雖然法律上亦沒有界定何謂凶宅,但一般是指單位內曾發生非自然的命案,如有人在單位內自殺。銀行會對凶宅估價大打節扣,甚至不提供按揭,當然事故發生愈耐,影響會愈細。

僭建及維修令

買家可以到土地註冊處查冊,而地產代理亦必需為買家進行查冊,並在簽訂臨約簽署已查閱土地紀錄。通過查冊買家可以了解物業過去,或現時有沒有未清拆的僭建物,查冊亦會提供單位的圖則,買家可以根據圖則,比較現時的單位有沒有非法改動。另外,查冊還可以確定

  1. 賣家是否業主
  2. 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產
  3. 有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令

更多物業查冊資料 : 查冊方法 認識土地查冊個案


估價不足解決方法

多問幾間銀行

由於不同銀行有不同的估價,建議多找幾間銀行查詢,而且一般網上估價都會有滯後,必要時可直接致電銀行,了解最新的物業估價。而且若買家簽署買賣合約後申請按揭,銀行考慮到有真實成交價支持估價,或會上調估值。

加按現有物業或申請業主貸款

如持本身持已持有物業多年,或家人持有物業,可將現有物業加按或轉按套現,或是申請業主貸款,以獲得更多資金支付首期。簡單來說,物業由原來的買入價HK$610萬,經過5年估價升至HK$750萬,可向銀行最多貸款HK$450萬,較原來的貸款HK$366萬多HK$84,000,減去已供款5年,可套現的會較HK$84,000多,從而可支付新買物業的首期。

要了解更多加按及業主貸款,可到MoneyHero 相關文章查閱。

相關文章 :【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款

向家人借款

如家人有餘力,以及不等錢用,可向家人借款作為首期,日後再還款。但亦不要勉強他人,以免講錢失感情。

申請私人貸款

可在銀行批出按揭貸款後,再向其他銀行或財務公司申請私人貸款,而MoneyHero亦比較了不同銀行及財務公司貸款條件。要留意有關貸款利率會較按揭貸款為高,申請私人貸款適合收入高且穏定,但欠首期的買家。

相關文章 :【免TU財務】財務公司免入息證明貸款 / 免TU 貸款大檢閱

相關文章 :【銀行借錢邊間利息最低?】比較最佳銀行貸款計劃

由於通過上述的方法,獲得銀行及財務貸款需時,建議在與賣家簽臨約時,訂下一個較長的成交期,以有足夠時籌錢。不過,若買家即使用了有關方法,所得的資金仍與首期有段距離,或收入不足無法通過壓力測試,建議選擇其他較便宜的物業,以免令自身背上無法償還債務。


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