【物業估價】銀行估價不足有何後果？網上樓宇估價攻略

怕買樓後，向銀行申請按揭會批唔足貸款？其實在買樓前，可以先到銀行或是在網上做過簡單的物業估價，大約知道個底。市面上不少銀行都會提供物業估價網，只要輸入樓宇的資料，不需露面，銀行便會顯示一個基本的估價。MoneyHero 今次同每位想置業的人士分享物業估價方法，以及估不足價下，有什麼方法做到應對。

另外，業主/ 租客常見問題：火險一定要買嗎｜家居保險邊間好｜慘遇租霸有得保｜颱風爆窗雨季滲水賠唔賠｜地台去水倒灌爆水喉包唔包｜冷氣機滴水點算好｜裝修保險是什麼 家居保險比較：Zurich蘇黎世家居保︱FWD富衛家居保︱AXA安盛家居保險 率先睇：MoneyHero限時獨家優惠   計劃 Zurich 自選家居保險計劃住戶保險 富衛 家居保 忠意 家居綜合保險 MoneyHero獨家優惠 即日至2月15日下午6時止， 輸入推廣編號MHZHM20， 享8折優惠 即日至2月28日止， 享85折優惠 即日至2月28日止， 享85折優惠 首年送高達HK$5,000「意外醫療保障」 加購樓宇保障額外獲HK$100超市禮券 每年保費 HK$696（原價HK$870） HK$536（原價HK$630） HK$585（原價HK$688） 重點特色 無樓齡上限 零墊底費 個人法律責任保障HK$1,000萬 家居財物保障高達HK$75萬 手提電話、筆記型／平板電腦維修保障 零墊底費 個人法律責任保障HK$500萬 家居財物保障高達HK$50萬 個人法律責任保障HK$750萬 家居財物保障高達HK$100萬 立即報價 圖表內資料以建築面積500呎的單位計算

何謂 物業估價

現時不少銀行都會提供網上估價的服務，包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行，但差餉物業估價署是不會提供物業估價。買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號，就可以得出銀行對該物業的估價。以位於小西灣的屋苑藍灣半島作例子，輸入藍灣半島7座46樓E室的資料，可得出不同銀行對該單位的估價：

• • 中銀：HK$918萬
  • 匯豐：HK$927萬
  • 渣打：HK$927萬
  • 恒生：HK$927萬

可以發現不同銀行會對同一單位有不同的估價，因此買家在面對一間銀行的估價不足時，可多到幾間銀行查詢。

網上找不到估價怎辦

如果網上找不到物業估價，有以下幾個可能。注意區域選項，以藍灣半島為例，部份銀行會在小西灣選項中找到，亦有部份銀行會在柴灣選項中找到。其次由於銀行會將物業分為大廈或屋苑，如在大廈的選項中找不到，可轉為屋苑分類中尋找，以藍灣半島為例，會被銀行分為屋苑分類中，在大廈的選項中找不到。

還有網上估價包涵的物業單位有限，主要能在網上作估價都是屋苑，大量的單幢住宅是無法在網上估價中找到。遇到有關情況，可直接致電銀行查詢，或是詢問地產經紀，由他們作出估價。不過，有機會未能即時獲得估價結果。

最後一個情況是，即使網上找到有關單位的資料，但在銀行估價中，出現「N/A」或是「不適用」時，但是在其他樓層或同層的單位都有估價時，就要特別小心。因為有關單位可能曾發生事故，被視為「凶宅」。買家需要詢問銀行，或是地產經紀無法估價的原因。

何時做估價

有時樓市暢旺，業主的叫價會相對進取，買家可以向地產代理查詢看中的單位的地址後，於網上或致電銀行做物業估價，比較業主叫價與估價兩者的差異。因為，買家向銀行申請貸款時，會按照自身對物業的估價批核貸款，而非樓宇的買賣價價。

舉例子，買家則以HK$750萬買入一個物業，但銀行只給予物業HK$700萬的估價。假設買家能通過壓力測試，按金管局的規定，HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業，最多只能做六成按揭，銀行最多批出HK$700萬的六成貸額。

HK$700萬 x 60% = HK$420萬

而不是HK$750萬的6成

HK$750萬 x 60% = HK$450萬

兩者所得貸款的差價是

HK$450萬 - HK$420萬 = HK$30萬

買家因為銀行估不足價下，需要自行籌集多HK$30萬，對於只是僅僅夠錢上車的買家，要填充這一差價並不容易。

影響估價因素

成交額

銀行會不時更新物業估價，除了因為單位因剛完成買賣外，即使單位近期沒有成交，也會因同一大廈或同屋苑，甚至鄰近屋苑有新成交而作出更新。正常情況下，單位A周邊的單位成交額不斷向上時，銀行對單位A的估價亦會提升；反之，周邊的單位成交額不斷向下時，單位A的估價亦會下跌。

成交量

現時香港的二手樓供應短缺，業主都不願出售單位，部份單幢大廈最近一次成交可能是一至兩年前，當時的成交額已不能反映現時價格，銀行可參考的個案少，會令估價與市場價脫節。

物業質素

物業的樓層，樓齡，坐向，景觀都會影響到物業的估價，至於單位裝修如何，在網上估價應不會反映到。

事故單位

雖然法律上亦沒有界定何謂凶宅，但一般是指單位內曾發生非自然的命案，如有人在單位內自殺。銀行會對凶宅估價大打折扣，甚至不提供按揭，當然事故發生愈耐，影響會愈細。

僭建及維修令

買家可以到土地註冊處查冊，而地產代理亦必需為買家進行查冊，並在簽訂臨約簽署已查閱土地紀錄。通過查冊買家可以了解物業過去，或現時有沒有未清拆的僭建物，查冊亦會提供單位的圖則，買家可以根據圖則，比較現時的單位有沒有非法改動。另外，查冊還可以確定

1. 賣家是否業主
2. 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產
3. 有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令

更多物業查冊資料 : 查冊方法 / 認識土地查冊個案

估價不足解決方法

多問幾間銀行

由於不同銀行有不同的估價，建議多找幾間銀行查詢，而且一般網上估價都會有滯後，必要時可直接致電銀行，了解最新的物業估價。而且若買家簽署買賣合約後申請按揭，銀行考慮到有真實成交價支持估價，或會上調估值。

加按現有物業或申請業主貸款

如持本身持已持有物業多年，或家人持有物業，可將現有物業加按或轉按套現，或是申請業主貸款，以獲得更多資金支付首期。簡單來說，物業由原來的買入價HK$610萬，經過5年估價升至HK$750萬，可向銀行最多貸款HK$450萬，較原來的貸款HK$366萬多HK$84,000，減去已供款5年，可套現的會較HK$84,000多，從而可支付新買物業的首期。

要了解更多加按及業主貸款，可到MoneyHero 相關文章查閱。

相關文章 :【加按套現？】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款

向家人借款

如家人有餘力，以及不等錢用，可向家人借款作為首期，日後再還款。但亦不要勉強他人，以免講錢失感情。

申請私人貸款

可在銀行批出按揭貸款後，再向其他銀行或財務公司申請私人貸款，而MoneyHero亦比較了不同銀行及財務公司貸款條件。要留意有關貸款利率會較按揭貸款為高，申請私人貸款適合收入高且穏定，但欠首期的買家。

相關文章 :【免TU財務】財務公司免入息證明貸款 / 免TU 貸款大檢閱

相關文章 :【銀行借錢邊間利息最低？】比較最佳銀行貸款計劃

由於通過上述的方法，獲得銀行及財務貸款需時，建議在與賣家簽臨約時，訂下一個較長的成交期，以有足夠時籌錢。不過，若買家即使用了有關方法，所得的資金仍與首期有段距離，或收入不足無法通過壓力測試，建議選擇其他較便宜的物業，以免令自身背上無法償還債務。

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精選大額私人貸款

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星展銀行稅季貸款：總值高達HK$16,000獎賞 💡貸款特點 最低實際年利率︰4.97%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，已包括2%貸款開立費） 一分鐘閃批，即日過數 貸款額高達HK$200萬 🎁迎新優惠 即日起至2023年2月28日，成功申請及批核指定貸款額：高達HK$7,500超市現金券 + HK$500「一扣即享」金額 貸款額 DBS現金券 額外「一扣即享」金額 還款期42/48/52/60個月 還款期12/18/24/30/36個月 HK$100萬或以上 HK$7,500 HK$3,000 HK$500 HK$30萬 至 HK$999,999 HK$3,500 HK$1,000 HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,500 HK$500 💰MoneyHero獨家優惠 即日起至2023年2月28日，經本網成功申請指定貸款額，全新客戶可獲獨家優惠高達HK$8,000超市現金券或Apple Gift Card，現有客戶亦可享高達HK$5,200超市現金券或Apple Gift Card！ 貸款額 MoneyHero獨家優惠（超市現金券／Apple Gift Card） 全新客戶 現有客戶 HK$150萬或以上 HK$8,000 HK$5,200 HK$100萬至HK$1,499,999 HK$4,500 HK$3,400 HK$50萬至HK$999,999 HK$3,500 HK$2,600 HK$30萬至HK$499,999 HK$2,000 HK$1,500 HK$10萬至HK$299,999 HK$500 HK$200

東亞銀行稅季貸款：總值高達HK$5,500獎賞 💡貸款特點 最低實際年利率：2.23%（以貸款HK$100萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈；包括現金回贈後最低實際年利率為2.04%） 0%手續費 還款期長達60個月 貸款額高達HK$300萬 🎁迎新優惠 於推廣期內經網上成功申請東亞稅季貸款並提取指定貸款額，可享高達HK$4,000現金回贈 貸款額 現金回贈（還款期36至60個月） HK$100萬以上 HK$4,000 HK$80萬 至 HK$999,999 HK$3,000 HK$30萬 至 HK$799,999 HK$2,000 HK$20萬 至 HK$299,999 HK$1,500 HK$10萬 至 HK$199,999 HK$500 全新客戶於推廣期內成功申請稅季貸款並提取貸款，貸款額達HK$5萬或以上，還款期12至60個月，可享HK$1,000現金回贈 💰MoneyHero獨家優惠 即日起至2023年2月28日，經本網申請東亞銀行稅季貸款，提取貸款額HK$20萬或以上，還款期達24個月或以上，可獲獨家優惠HK$500 Apple Gift Card

滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$5,300現金回贈 💡貸款特點 最低實際年利率︰1.8%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈；包括現金回贈後最低實際年利率為1.65%） 1分鐘特快批核 透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上，申請時可免入息證明 可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款 設有30天冷靜期，豁免提早償還手續費 🎁迎新優惠 即日起至2023年2月6日，成功申請滙豐分期「萬應錢」可獲高達HK$5,000現金回贈，成功遞交證明文件並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額，可獲額外HK$300現金回贈 貸款額 60個月還款期 24個月以上還款期 12至24個月還款期 遞交證明文件優惠現金回贈 HK$150萬以上 HK$5,000 HK$2,000 HK$1,200 HK$300 HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$1,000 HK$1,000 HK$500 HK$300 HK$10萬 至 HK$799,999 HK$500 HK$500 HK$300 HK$300

恒生銀行「税安心」税季貸款︰高達HK$5,000現金回贈 💡貸款特點 最低實際年利率︰1.62%（以貸款HK$150萬及還款期24個月計算） 0%手續費 出糧客戶毋須提交任何文件 貸款額高達HK$300萬 還款期長達60個月 🎁申請優惠 即日起至2023年2月28日，經網上成功申請及提取恒生「税安心」税季貸款達指定金額，並選擇36個月或以上還款期，可獲高達HK$5,000現金回贈 貸款額 現金回贈 指定客戶* 其他客戶 HK$150萬以上 HK$5,000 HK$3,000 HK$100萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000 HK$2,000 HK$50萬 至 HK$999,999 HK$1,500 HK$1,000 HK$20萬 至 HK$499,999 HK$800 HK$500 HK$5萬 至 HK$199,999 HK$300 HK$200 *指定客戶指恒生私人銀行、Signature 優卓理財或優越理財客戶

信銀國際$mart Plus稅季貸款︰獨家禮品價值高達HK$4,799 💡貸款特點 最低實際年利率︰1.39%（以貸款HK$200萬及還款期12個月計算） 長達60個月還款期 貸款額高達HK$200萬 可申請循環提取已償還之本金 最快即日放款 💰MoneyHero獨家優惠 0%手續費 即日起至2023年2月28日期間，客戶經MoneyHero成功申請及提取信銀國際$mart Plus分期貸款達指定貸款額，並於成功申請的一個月內提取貸款，可享獨家優惠高達Apple iPad Air 10.9吋, 64GB, Wi-Fi（價值HK$4,799）或HK$4,000惠康禮券 貸款額 MoneyHero獨家優惠 HK$80萬以上 Apple iPad Air 10.9吋, 64GB, Wi-Fi（價值HK$4,799）或 HK$4,000惠康禮券 HK$40萬 至 HK$799,999 Dyson Supersonic™ 風筒 HD08（價值HK$3,680） 或 HK$3,000惠康禮券 HK$10萬 至 HK$399,999 B&O Beoplay E8 Sport 耳機（價值HK$3,250）或 HK$1,000惠康禮券

中銀分期「易達錢」稅季貸款：高達HK$2,900現金回贈 💡貸款特點 最低實際年利率︰1.68%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算） 貸款額高達HK$400萬 低至0%手續費 🎁迎新優惠 客戶成功申請並提取HK$5萬或以上貸款，還款期達36期或以上，可享高達HK$2,800現金回贈 貸款額 現金回贈 HK$100萬以上 HK$2,800 HK$50萬 至 HK$999,999 HK$1,200 HK$20萬 至 HK$499,999 HK$800 HK$8萬 至 HK$199,999 HK$400 HK$5萬 至 HK$79,999 HK$200 *適用於36個月或以上還款期 💰MoneyHero獨家優惠 經MoneyHero網站申請中銀分期「易達錢」，並輸入貸款代碼「AH」，可享額外HK$100現金回贈

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