【物業估價】銀行估價不足有何後果?網上樓宇估價攻略

MoneyHero貸款專家

MoneyHero貸款專家

最後更新於 20 January, 2023

怕買樓後,向銀行申請按揭會批唔足貸款?其實在買樓前,可以先到銀行或是在網上做過簡單的物業估價,大約知道個底。市面上不少銀行都會提供物業估價網,只要輸入樓宇的資料,不需露面,銀行便會顯示一個基本的估價。MoneyHero 今次同每位想置業的人士分享物業估價方法,以及估不足價下,有什麼方法做到應對。

另外,業主/ 租客常見問題:火險一定要買嗎家居保險邊間好慘遇租霸有得保颱風爆窗雨季滲水賠唔賠地台去水倒灌爆水喉包唔包冷氣機滴水點算好裝修保險是什麼

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  • 家居財物保障高達HK$50萬
  • 個人法律責任保障HK$750萬
  • 家居財物保障高達HK$100萬
立即報價 立即報價-Quote 立即報價-Quote 立即報價-Quote
圖表內資料以建築面積500呎的單位計算

何謂 物業估價

現時不少銀行都會提供網上估價的服務,包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行,但差餉物業估價署是不會提供物業估價。買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號,就可以得出銀行對該物業的估價。以位於小西灣的屋苑藍灣半島作例子,輸入藍灣半島7座46樓E室的資料,可得出不同銀行對該單位的估價:

    • 中銀:HK$918萬
    • 匯豐:HK$927萬
    • 渣打:HK$927萬
    • 恒生:HK$927萬

可以發現不同銀行會對同一單位有不同的估價,因此買家在面對一間銀行的估價不足時,可多到幾間銀行查詢。


網上找不到估價怎辦

如果網上找不到物業估價,有以下幾個可能。注意區域選項,以藍灣半島為例,部份銀行會在小西灣選項中找到,亦有部份銀行會在柴灣選項中找到。其次由於銀行會將物業分為大廈或屋苑,如在大廈的選項中找不到,可轉為屋苑分類中尋找,以藍灣半島為例,會被銀行分為屋苑分類中,在大廈的選項中找不到。

還有網上估價包涵的物業單位有限,主要能在網上作估價都是屋苑,大量的單幢住宅是無法在網上估價中找到。遇到有關情況,可直接致電銀行查詢,或是詢問地產經紀,由他們作出估價。不過,有機會未能即時獲得估價結果。

最後一個情況是,即使網上找到有關單位的資料,但在銀行估價中,出現「N/A」或是「不適用」時,但是在其他樓層或同層的單位都有估價時,就要特別小心。因為有關單位可能曾發生事故,被視為「凶宅」。買家需要詢問銀行,或是地產經紀無法估價的原因。


何時做估價

有時樓市暢旺,業主的叫價會相對進取,買家可以向地產代理查詢看中的單位的地址後,於網上或致電銀行做物業估價,比較業主叫價與估價兩者的差異。因為,買家向銀行申請貸款時,會按照自身對物業的估價批核貸款,而非樓宇的買賣價價。

舉例子,買家則以HK$750萬買入一個物業,但銀行只給予物業HK$700萬的估價。假設買家能通過壓力測試,按金管局的規定,HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業,最多只能做六成按揭,銀行最多批出HK$700萬的六成貸額。

HK$700萬 x 60% = HK$420萬

而不是HK$750萬的6成

HK$750萬 x 60% = HK$450萬

兩者所得貸款的差價是

HK$450萬 - HK$420萬 = HK$30萬

買家因為銀行估不足價下,需要自行籌集多HK$30萬,對於只是僅僅夠錢上車的買家,要填充這一差價並不容易。


影響估價因素

成交額

銀行會不時更新物業估價,除了因為單位因剛完成買賣外,即使單位近期沒有成交,也會因同一大廈或同屋苑,甚至鄰近屋苑有新成交而作出更新。正常情況下,單位A周邊的單位成交額不斷向上時,銀行對單位A的估價亦會提升;反之,周邊的單位成交額不斷向下時,單位A的估價亦會下跌。

成交量

現時香港的二手樓供應短缺,業主都不願出售單位,部份單幢大廈最近一次成交可能是一至兩年前,當時的成交額已不能反映現時價格,銀行可參考的個案少,會令估價與市場價脫節。

物業質素

物業的樓層,樓齡,坐向,景觀都會影響到物業的估價,至於單位裝修如何,在網上估價應不會反映到。

事故單位

雖然法律上亦沒有界定何謂凶宅,但一般是指單位內曾發生非自然的命案,如有人在單位內自殺。銀行會對凶宅估價大打折扣,甚至不提供按揭,當然事故發生愈耐,影響會愈細。

僭建及維修令

買家可以到土地註冊處查冊,而地產代理亦必需為買家進行查冊,並在簽訂臨約簽署已查閱土地紀錄。通過查冊買家可以了解物業過去,或現時有沒有未清拆的僭建物,查冊亦會提供單位的圖則,買家可以根據圖則,比較現時的單位有沒有非法改動。另外,查冊還可以確定

    1. 賣家是否業主
    2. 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產
    3. 有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令

更多物業查冊資料 : 查冊方法 認識土地查冊個案


估價不足解決方法

多問幾間銀行

由於不同銀行有不同的估價,建議多找幾間銀行查詢,而且一般網上估價都會有滯後,必要時可直接致電銀行,了解最新的物業估價。而且若買家簽署買賣合約後申請按揭,銀行考慮到有真實成交價支持估價,或會上調估值。

加按現有物業或申請業主貸款

如持本身持已持有物業多年,或家人持有物業,可將現有物業加按或轉按套現,或是申請業主貸款,以獲得更多資金支付首期。簡單來說,物業由原來的買入價HK$610萬,經過5年估價升至HK$750萬,可向銀行最多貸款HK$450萬,較原來的貸款HK$366萬多HK$84,000,減去已供款5年,可套現的會較HK$84,000多,從而可支付新買物業的首期。

要了解更多加按及業主貸款,可到MoneyHero 相關文章查閱。

相關文章 :【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款

向家人借款

如家人有餘力,以及不等錢用,可向家人借款作為首期,日後再還款。但亦不要勉強他人,以免講錢失感情。

申請私人貸款

可在銀行批出按揭貸款後,再向其他銀行或財務公司申請私人貸款,而MoneyHero亦比較了不同銀行及財務公司貸款條件。要留意有關貸款利率會較按揭貸款為高,申請私人貸款適合收入高且穏定,但欠首期的買家。

相關文章 :【免TU財務】財務公司免入息證明貸款 / 免TU 貸款大檢閱

相關文章 :【銀行借錢邊間利息最低?】比較最佳銀行貸款計劃

由於通過上述的方法,獲得銀行及財務貸款需時,建議在與賣家簽臨約時,訂下一個較長的成交期,以有足夠時籌錢。不過,若買家即使用了有關方法,所得的資金仍與首期有段距離,或收入不足無法通過壓力測試,建議選擇其他較便宜的物業,以免令自身背上無法償還債務。


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精選業主私人貸款

安信業主私人貸款︰高達HK$16,000獎賞

安信業主私人貸款
安信業主私人貸款特色是大額借到足,貸款額按物業估值及個人信貸狀況計算,而且不限物業種類,私樓、唐樓、單幢樓及未補地價居屋的業主均可申請,就算聯名物業,一人申請都可以。

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.18%
  • 最高貸款額︰HK$120萬(視乎物業估值及申請人信貸狀況而定)
  • 還款期︰長達84個月
  • 申請門檻︰持有物業
  • 手續費︰免費
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WeLend業主私人貸款︰毋須提供樓契+高達HK$18,800現金獎

WeLend業主私人貸款
網上申請,最快30分鐘有批核結果。無論私人屋苑、單棟洋樓、政府公屋或居屋(包括未補地價),不論自住或出租,只要是業主,即使聯名物業亦可以一人申請。免律師費,亦毋須提供樓契,貸款申請及合約不會紀錄於土地註冊處。

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.78%
  • 申請門檻︰持有物業;年薪HK$96,000
  • 最高貸款額︰HK$150萬(視乎物業估值及申請人信貸狀況而定)
  • 還款期︰長達84個月
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HK$800,001 或以上 HK$12,000
HK$600,001 至 HK$80萬 HK$10,800
HK$500,001 至 HK$60萬 HK$8,800
HK$400,001 至 HK$50萬 HK$5,800
HK$300,001 至 HK$40萬 HK$4,800
HK$200,001 至 HK$30萬 HK$3,800
HK$100,001 至 HK$20萬 HK$2,800

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HK$800,001 或以上 HK$6,800
HK$400,001 至 HK$80萬 HK$5,000
HK$200,001 至 HK$40萬 HK$3,800
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UA i-Money 特快業主網上私人貸款:高達HK$18,000現金獎賞

UA iMoney 特快業主網上私人貸款
個人或聯名物業的業主都可獨立申請,無須樓契,不限物業用途及類型,居屋、舖位、工廈等 (不適用於車位)均可,貸款額高達HK$100萬,可選分期或循環貸款形式
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.98%
  • 貸款額高達HK$100萬
  • 還款期長達72個月
🎁迎新優惠
即日起至2023年3月31日期間,新舊客戶成功申請貸款可獲高達HK$18,000現金獎賞
  • 成功開立e-Cash循環備用現金戶口:高達HK$200開戶現金獎賞
  • 成功提取分期私人貸款及還款期達12個月或以上,額外可享高達HK$17,800現金獎賞
    貸款額 現金獎賞
    HK$80萬或以上 HK$17,800
    HK$70萬 至 HK$799,999 HK$15,800
    HK$55萬 至 HK$699,999 HK$13,800
    HK$50萬 至 HK$549,999 HK$11,800
    HK$40萬 至 HK$499,999 HK$9,800
    HK$25萬 至 HK$399,999 HK$7,800
    HK$11萬 至 HK$249,999 HK$4,800
    HK$9萬 至 HK$109,999 HK$3,500
    HK$7萬 至 HK$89,999 HK$2,500
    HK$5萬至 HK$69,999 HK$1,500
    HK$3萬 至 HK$49,999 HK$800
    HK$1萬 至 HK$29,999 HK$500
    HK$1萬以下 HK$100

中潤物業按揭業主私人貸款︰還款期長達180個月

中潤物業按揭業主私人貸款
中潤物業按揭針對居屋、租者置其屋及夾屋業主,推出多種業主私人貸款,讓他們在未補地價的情況下,無須抵押物業也可借取私人貸款。貸款額可達HK$200萬,樓價越高,貸款額越高,而還款期亦具彈性,長達180個月,提早還款亦無罰息,借一日利息還一日。
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰3.8%
  • 申請門檻︰持有居屋、租者置其屋或夾屋
  • 最高貸款額︰高達HK$200萬
  • 還款期︰長達180個月
  • 準時還款可享現金回贈;借一日利息還一日
  • 手續費︰免費
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精選大額私人貸款

Citi稅季貸款:總值高達HK$18,599獎賞

PLinfographic-Citi稅季貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.78%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 貸款額高達HK$200萬
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即日起至2023年3月31日期間,成功申請Citi稅季貸款達指定貸款額,並於2023年4月14日或之前提取貸款,可獲高達HK$1萬現金券
貸款額 還款期24個月以上 還款期24個月或以下
指定客戶* 其他客戶 指定客戶* 其他客戶
HK$150萬以上 HK$1萬 HK$4,000 HK$5,000 HK$2,500
HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$5,000 HK$3,000 HK$2,500 HK$2,000
HK$30萬 至 HK$799,999 HK$3,000 HK$2,000 HK$1,500 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,000 HK$700 HK$800 HK$500
*花旗私人客戶/Citigold客戶/Citi ULTIMA卡之持有人

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即日起至2023年2月15日期間,經本網成功申請Citi稅季貸款,還款期為12個月或以上,並於1個月內提取指定貸款額,可獲獨家優惠高達iPhone 14 Pro 128GB(價值HK$8,599)
貸款額 電子產品 Apple Gift Card / 超市現金券
HK$80萬以上 iPhone 14 Pro 128GB(價值HK$8,599) HK$8,000
HK$50萬 至 HK$799,999 Dyson Gen5Detect™ Absolute 無線吸塵機(價值HK$6,580) HK$6,000
HK$30萬 至 HK$499,999 Dyson Supersonic™ 風筒 HD08(價值HK$3,680) HK$4,500
HK$20萬 至 HK$299,999 Oculus Quest 2 VR眼鏡及虛擬實境器(256GB)(價值HK$3,388) HK$3,000
HK$10萬 至 HK$199,999 Marshall Emberton 便攜藍牙喇叭(價值HK$1,499) HK$1,000
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渣打銀行稅季私人貸款:總值高達HK$17,499獎賞

PLinfographic-渣打銀行稅季私人貸款

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.65%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 網上申請特快服務承諾:於任何辦公日中午前遞交網上申請,將有專人於當日跟進
  • 特設7天冷靜期,期內豁免提早償還貸款手續費
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即日起至2023年3月12日,於網上成功申請及提取渣打分期貸款可享高達HK$7,000現金回贈,全新客戶及貸款期達36個月或以上可享額外HK$1,000現金回贈
  • 貸款金額 現金回贈
    24個月或以上還款期 12個月還款期
    HK$150萬以上 HK$7,000 HK$300
    HK$60萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000 HK$300
    HK$20萬 至 HK$599,999 HK$2,000 HK$300
    HK$5萬 至 HK$199,999 HK$500 HK$300
  • 全新客戶及還款期達36個月或以上:額外HK$1,000現金回贈(申請時沒有持有任何渣打信用卡或貸款)
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即日至2023年2月28日期間,經本網成功申請及批核指定貸款額,並於3個月内提取貸款,可獲獨家優惠高達MacBook Air配備M2晶片(價值HK$9,499)、HK$8,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券!
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HK$40萬 至 HK$799,999 Bowers & Wilkins Zeppelin無線音箱(價值HK$6,780;顏色隨機)、HK$4,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券
HK$20萬 至 HK$399,999 HK$2,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券
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星展銀行稅季貸款:總值高達HK$16,000獎賞

PLinfographic-星展銀行稅季貸款
💡貸款特點

  • 最低實際年利率︰4.97%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算,已包括2%貸款開立費)
  • 一分鐘閃批,即日過數
  • 貸款額高達HK$200萬
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即日起至2023年2月28日,成功申請及批核指定貸款額:高達HK$7,500超市現金券 + HK$500「一扣即享」金額
貸款額 DBS現金券 額外「一扣即享」金額
還款期42/48/52/60個月 還款期12/18/24/30/36個月
HK$100萬或以上 HK$7,500 HK$3,000 HK$500
HK$30萬 至 HK$999,999 HK$3,500 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,500 HK$500

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全新客戶 現有客戶
HK$150萬或以上 HK$8,000 HK$5,200
HK$100萬至HK$1,499,999 HK$4,500 HK$3,400
HK$50萬至HK$999,999 HK$3,500 HK$2,600
HK$30萬至HK$499,999 HK$2,000 HK$1,500
HK$10萬至HK$299,999 HK$500 HK$200
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東亞銀行稅季貸款:總值高達HK$5,500獎賞

PLinfographic-東亞銀行稅季貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率:2.23%(以貸款HK$100萬及還款期12個月計算,未包括現金回贈;包括現金回贈後最低實際年利率為2.04%)
  • 0%手續費
  • 還款期長達60個月
  • 貸款額高達HK$300萬
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  • 於推廣期內經網上成功申請東亞稅季貸款並提取指定貸款額,可享高達HK$4,000現金回贈
    貸款額 現金回贈(還款期36至60個月)
    HK$100萬以上 HK$4,000
    HK$80萬 至 HK$999,999 HK$3,000
    HK$30萬 至 HK$799,999 HK$2,000
    HK$20萬 至 HK$299,999 HK$1,500
    HK$10萬 至 HK$199,999 HK$500
  • 全新客戶於推廣期內成功申請稅季貸款並提取貸款,貸款額達HK$5萬或以上,還款期12至60個月,可享HK$1,000現金回贈
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即日起至2023年2月28日,經本網申請東亞銀行稅季貸款,提取貸款額HK$20萬或以上,還款期達24個月或以上,可獲獨家優惠HK$500 Apple Gift Card
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滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$5,300現金回贈

滙豐分期「萬應錢」

💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.8%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算,未包括現金回贈;包括現金回贈後最低實際年利率為1.65%)
  • 1分鐘特快批核
  • 透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上,申請時可免入息證明
  • 可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
  • 設有30天冷靜期,豁免提早償還手續費
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即日起至2023年2月6日,成功申請滙豐分期「萬應錢」可獲高達HK$5,000現金回贈,成功遞交證明文件並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額,可獲額外HK$300現金回贈
貸款額 60個月還款期 24個月以上還款期 12至24個月還款期 遞交證明文件優惠現金回贈
HK$150萬以上 HK$5,000 HK$2,000 HK$1,200 HK$300
HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$1,000 HK$1,000 HK$500 HK$300
HK$10萬 至 HK$799,999 HK$500 HK$500 HK$300 HK$300

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恒生銀行「税安心」税季貸款︰高達HK$5,000現金回贈

PLinfographic-恒生銀行 「税安心」税季貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.62%(以貸款HK$150萬及還款期24個月計算)
  • 0%手續費
  • 出糧客戶毋須提交任何文件
  • 貸款額高達HK$300萬
  • 還款期長達60個月
🎁申請優惠
即日起至2023年2月28日,經網上成功申請及提取恒生「税安心」税季貸款達指定金額,並選擇36個月或以上還款期,可獲高達HK$5,000現金回贈
貸款額 現金回贈
指定客戶* 其他客戶
HK$150萬以上 HK$5,000 HK$3,000
HK$100萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000 HK$2,000
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$1,500 HK$1,000
HK$20萬 至 HK$499,999 HK$800 HK$500
HK$5萬 至 HK$199,999 HK$300 HK$200
*指定客戶指恒生私人銀行、Signature 優卓理財或優越理財客戶

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信銀國際$mart Plus稅季貸款︰獨家禮品價值高達HK$4,799

PLinfographic-信銀國際 $mart Plus 稅季貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.39%(以貸款HK$200萬及還款期12個月計算)
  • 長達60個月還款期
  • 貸款額高達HK$200萬
  • 可申請循環提取已償還之本金
  • 最快即日放款
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  • 0%手續費
  • 即日起至2023年2月28日期間,客戶經MoneyHero成功申請及提取信銀國際$mart Plus分期貸款達指定貸款額,並於成功申請的一個月內提取貸款,可享獨家優惠高達Apple iPad Air 10.9吋, 64GB, Wi-Fi(價值HK$4,799)或HK$4,000惠康禮券
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