稅務、管理、按揭點處理?香港人海外置業攻略

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海外置業

無論係為咗移民、投資定被派駐海外工作,喺海外置業都係好多香港人近年嘅選擇之一。大部分地方嘅樓價無香港咁貴,不過好多人都會因為唔知點樣做海外按揭等細節而卻步。到底香港人要做海外按揭有乜野要留意呢?等MoneyHero幫大家整理出海外置業攻略吧!

投資 海外物業 3大要點

了解項目性質

因為本港嘅監管機構原則上可能無權力規管海外交易活動,海外嘅物業一般都不受香港嘅《地產代理條例》規管,所以喺選擇海外物業時,你要清楚投資嘅項目性質,例如有時海外物業投資係屬於集體投資計劃,咁你就有機會沒有物業嘅日常控制權,例如釐定租金、決定租客等。

而項目係現樓定係樓花,亦都影響你購買物業嘅風險同價錢,準業主要主動理解項目風險,必要時應該搵當地嘅律師及專業人士協助。

 

稅務及遺產安排

部份國家會就買賣甚至擁有物業抽取稅項,例如會有物業增值稅,甚至非本地人嘅特別物業稅項,而如果海外物業將成為你遺產一部份,當地嘅遺產稅制都可能同香港唔同。大家習慣咗香港嘅低稅率,依點可能會唔太習慣。

以日本為例,物業資產增值稅於5年內係物業純利嘅30%,而多於5年就係純利嘅15%。而喺英國,資本增值稅為18%至28%,若以公司名義持有,最高為20%。而英國亦有土地印花稅,約12.5萬英鎊嘅物業,印花稅為2%,最高為12%,另外如果屬第二個住宅物業或出租物業,喺英國都要支付等於樓價3%嘅額外印花稅。

 

管理問題

要做業主,當然唔係畀左錢就有回報咁簡單。如果你嘅單位打算放租,咁由尋找租客,到擬定合約,收租,繳交管理費、水電煤等費用,裝修及維修等,通通都要打理。如果你自己無時間處理,就要尋找經紀代為處理,如果你視海外置業為投資嘅一部份,就要計清楚依部份嘅開支喇。

另外,部份國家對租客嘅保障與香港不同。例如喺日本,你要加租嘅話,一般係要得到租客嘅同意,而喺美國,部份舊單位係受租務管制,業主係唔可以加租嫁!而喺某啲地方,租客就算欠租,都有可能有權係單位居住一段時間,你要了解自己作為業主到底有什麼權益,最好就係向海外物業嘅代理公司查詢相關嘅資訊啦。

成為業主後,如你沒有時間前往當地將物業放租,便要物色可信賴的經紀,幫你尋找合適的租客、收租、繳交物業管理費和水、電、煤氣等費用,及照顧裝修、維修等大小事務。故此投資者要準確計算租金回報,扣除經紀佣金後,還須計算清楚聘用服務公司代為放租收租的服務費。

你亦要注意,有些國家對某類租客提供較大保障。你應向海外物業代理公司查詢清楚你作為業主的權益,仲有一旦租客欠租,對方可以繼續在物業住幾耐等詳情。

 

海外按揭注意事項

如果你要喺香港為海外物業做按揭,主要可透過3種途徑:一係向當地銀行申請按揭,但除咗有機會借唔足外,仲要留意文件往來麻煩又需時,而且要借外幣還外幣;二係透過HSBC卓越理財‎或Citibank 嘅Citigold服務向佢哋嘅外國分行申請,好處係有專人為你服務,但就只限銀行嘅高級客戶,而且亦要面對匯率同借唔足嘅問題。

第三個途徑就係喺喺香港尋找提供相關服務嘅銀行,但要留意嘅係依啲銀行提供嘅按揭服務,好多都有地段限制。以英國為例,東亞銀行上海商業銀行都有提供海外置業按揭服務,但上海商業銀行會承造嘅物業地段就僅限倫敦,東亞銀行就有倫敦、伯明翰、曼徹斯特等。至於澳洲國民銀行主要為客戶喺悉尼同墨爾本購買物業。各間銀行嘅海外按揭詳情可看下表:

上海商業銀行

地點 倫敦
利率 基本利率 3.75% + 英國基準利率 0.25% = 4%
最高按揭成數 70% (最少10萬英鎊)
最長供款年期 首次置業(全球): 25 年(65歲前)
非首次置業: 20年
物業購買限制
  • 只限香港/英國居民申請
  • 只限出租/投資用途
申請批核時間
  • 通過香港申請,然後送到英國分行,大約需時2個月
  • 建議提前3-4個月提出申請0.75%
手續費 (最少800英鎊)
服務費 ~0.15%
律師費 ~1,500英鎊
提早用還款費 1% (只 限第一年)
房屋限制 物業必須位於倫敦M25區域內

 #以上資料由上海商業銀行提供,僅供參考,詳情請向有關銀行查詢。

 

東亞銀行

地點 倫敦/曼徹斯特/伯明翰
利率 基本利率3.25% + 英國基準利率 0.25% = 3.5%
最高按揭成數 70%
最長供款年期 20年
物業購買限制
  • 需要通過壓力測試,以檢查您的收入和財務能力
  • 壓力測試將增加2%利率(2%+ 3.5%= 5.5%)
  • DSR為50%
申請批核時間
  • 通過BEA申請後,申請會送到英國分行
  • 抵押貸款審批需要大約12週(3個月)
申請費 0.5% (最少600英鎊)
物業估價費用 平均約 0.15%

#以上資料由東亞銀行提供,僅供參考,詳情請向有關銀行查詢。

 

澳洲國民銀行

 

 地點

悉尼/墨爾本

 利率

銀行的資金成本(COF*) + 2.5% p.a.:

大約澳元利率 = 3.99% p.a.
大約港元利率 = 2.52%p.a.
*以上為浮動利率,只供參考,詳情請向銀行查詢。

 最高按揭成數   

實際貸款比率需經審批。

如物業並非位於內城市或其他指定郵政編碼,多種貨幣(澳元+港幣)按揭的

最高成數為65%,單一貨幣貸款最高成數為70%(僅限澳元)。

如物業位於內城市或其他指定郵政編碼,多種貨幣(澳元+港幣)按揭的最高

成數為 60%,單一貨幣貸款最多為70%(僅限澳元)。

 最長供款年期

25年或至客戶退休年齡(即65歲) 以較短者為準。

 物業購買限制
  • 需要通過壓力測試,以檢查您的收入和財務能力
  • 壓力測試將增加3%利率
 物業購買目的

只限出租/投資用途,不可自住

 申請批核時間

– 銀行審批約需時7-10個工作日
– 確認接受貸款後另需時一個月以供結算。

 申請費

1,000港幣

 物業估價費用

按物業估價而定

 設立費 按揭貸款金額的0.5%
 結算費

500澳元

 政府徵費

按物業估價而定

 物業購買限制

– 物業面積必須超過50平方米
– 有關銀行並不提供連地物業投資

 備註

*以下為有關銀行COF + 1.6% p.a. (金額超過50萬澳元)
銀行的COF + 2.5% p.a. (金額為30萬-50萬澳元)

– 貸款批核結果的有效期為3個月
– 最多可申請延長至6個月

#以上資料由澳洲國民銀行提供,詳情請向有關銀行查詢。

大家要謹記不同銀行處理海外按揭申請的時間都不一樣,好似上商同東亞需要3-4個月時間審批,而澳洲國民銀行就需1個月,而且銀行對購買物業的面積、位置或用途都有不同限制,如上商就列明申請人購買海外物業不能自住,只限作出租或投資用途。另外,如果你喺香港持有幾幢物業,又或者有借取私人貸款,亦可能會影響你的審批結果。穩陣起見,大家決定購買海外物業前,最好先向銀行查詢申請海外按揭一事。除了尋找承按銀行外,大家都要留意匯率會影響你嘅成本同投資回報。

按此了解更多有關HSBC東亞銀行上海商業銀行的資訊。

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