【車位按揭】車位投資／印花稅 / 按揭成數／壓力測試懶人包2023

車位投資愈來愈受歡迎，因許多人貪其銀碼較物業細，而且易打理又不用擔心折舊，投資自用皆可。到底車位按揭與住宅按揭又有何分別？有無隱藏開支？買賣車位及做車位按揭的流程如何？要過壓力測試應注意哪些地方？MoneyHero為大家逐一拆解﹗

車位按揭種類：獨立 / 合契 / 分契車位有何分別？

買入車位前要分清楚不同的車位類型，較常見的有私家車、電單車、貨車車位，另隨著電動車的興起，這類車位開始也在市場佔一席位。

雖然車位的銀碼較住宅物業為細，但其價格動輒亦要上百萬元，因此不少人會選擇承造按揭，一般有三種車位按揭種類，分別是：

「獨立車位」：能夠獨立買賣的車位
「合契車位」住宅連車位合契，不能分割買賣
「分契車位」：將本身合併的住宅連車位拆開出售，就如「獨立車位」般買賣

買車位先定買樓先？

「屋仔」與「車仔」可能你會想同時擁有，但假如心儀單位不是連車位賣的「合契車位」，那應該先買樓抑或車位呢？

假設先買車位申請按揭，之後才買樓，屆時由於申請人已背負車位按揭貸款，因此其每月供款與入息比率（DTI）上限會被扣減一成，反之亦然。樓價貴過車位多多聲，假如置業時按揭供款與入息比率（DTI）上限減一成，相信影響會比車位的減一成更大。因此，除非你有充裕財力，否則建議先買樓、後買車位供款會相對輕鬆。

車位買賣前準備

縱然車位只是一個空間，不如住宅般要顧及間隔、景觀及裝修等因素，但當中存大有學問，準買家在入市前需做不少功課。

了解當區停車場

第一步要了解當區停車場的供求情況，以及住戶與車位比例，假如為五比一或以上，在供不應求的支持下，車位的升值潛力會越大。準買家最好實地視察，留意停車場及車位環境及配套，如倒車空間是否足夠、附近喉管有否漏水、車位是否近柱位／彎位（關係到泊車難度）、是否鄰近出入口、停車場管理質素等。

另外，如停車場處於低窪地區或臨近海邊，就要特別注意在颱風暴雨下，或有機會出現水浸的風險。

細閱地契條款＋查冊

發展商一般會讓業主優先認購車位，其後才會放予公眾認購，個別車位亦可能只能限同屋苑人士租用，因此大家透過細閱地契及查冊，了解購買、轉售或使用者的規定。總括而言，車位的買賣和租賃自由度越高，投資價值亦會相對越高。

延伸閱讀：買車前必讀！香港養車費用每月要幾多錢 ?

車位按揭成數

「獨立車位」按揭：最高五成

根據金管局按揭指引要求，1,000萬以下的住宅按揭最高成數為六成，車位按揭及其他非住宅物業，其最高按揭成數為五成（無其他按揭貸款的申請人)。換句話說，假設購入一個200萬元的車位，最多可貸款100萬元。

「合契車位」按揭：最高九成

假如連同物業及車位購買，以合契形式申請按揭，銀會視視為同一住宅物業處理，根據兩者的合共價值承造不同成數的按揭，如總價為1,000萬或以下，最高按揭成數可達八成，800萬元或以下最高按揭成數為九成。不過，日後一旦要獨立拆售車位，業主便要分契，需要支付額外的成本。

樓價+車位合計價值	申請最高按揭成數
HK$800萬以下	90%
HK$800-900萬	80-90%(最高貸款額HK$720萬)
HK$900-1,000萬	80%

個別情況按揭成數需要扣減

假如申請人已有其他按揭在身、收入非來自香港，或屬自僱人士，按揭成數就會被下調一成。

延伸閱讀：首置人士800萬或以下樓價可按9成最低月入要求係幾多？

車位按揭最長還款年期

私人住宅按揭貸款期最長可以達到30年，但是「獨立車位」的按揭還款期最長只可達15年。至於「合契車位」因包括在私人物業在內，因此按揭年期可如私人住宅般長達30年。

車位按揭壓力測試計算方式

車位按揭的申請人的供款與入息比率要求，為每月供款不得高於每月收入五成，壓力測試要求則為每月供款不可高於每月收入六成，與住宅按揭的要求相同。如購入車位前已有按揭、車位屬非自用用途、收入非來自香港等，供款與入息比率及壓力測試需要調整一成，甚至更多。

情況	供款與入息比率要求	壓力測試要求
收入來自香港	50%	60%
收入非來自香港	40%	50%
已有按揭在身	40%	50%
車位作非自用用途	40%	50%

延伸閱讀：【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試

車位按揭付款方法

車位按揭付款方法不如住宅般多樣化，一般採用即供付款方法，即簽臨約時先付5%作為訂金，於簽正式買賣合約再支付5%，餘下的90%在簽臨約後90日內繳清。

車位按揭流程

到銀行作初步估價，了解承造車位按揭條款
簽署臨時買賣合約，支付5%訂金
以臨約副本向銀行正式申請按揭貸款
委托律師就正式合約與賣家達成協議
臨約簽署段14日內簽正式買賣合約，並支付車位售價的5%
簽署按揭契，銀行批出按揭貸款
雙方律師審核樓契確保無誤後，買賣雙方簽署樓契及交收物業餘下90%價錢
買家律師安排打釐印及送交土地註冊處登記，車位正式過戶
簽臨約起計後90日內支付餘下90%售價
交易完成：買家樓契由按揭銀行保管，直至將全部貸款還清為止

車位按揭印花稅：是否要交SSD?

政府已於2020年撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅（DSD），因此車位即使屬於非住宅類別，現時從價印花稅已向住宅類睇齊，如果買入車位的價格不超過HK$200萬元，印花稅只需要HK$100。同時，由於車位並不屬於住宅類別，故亦不受住宅額外印花稅（SSD）的「辣招」所限，即使買入後在36個月內轉售，亦毋須支付SSD。

如何選擇車位按揭銀行

現時銀行提供的車位按揭計劃，實際息率主要介乎2.6%至3.25%不等，按揭罰息期則與住宅相若，一般為兩年。值得注意的是，並非所有銀行均提供車位按揭，即使有亦是以P按計劃為主，選擇及按息亦遜於住宅按揭，故準買家在入市前宜細心比較不同銀行的按揭計劃，並計算清楚個人供款負擔能力。

接受車位按揭的銀行名單

銀行	電話
滙豐銀行	2748 8080
恒生銀行	2710 2288
富邦銀行	2806 7222
南洋商業銀行	2622 2633
華僑永亨銀行	2921 6682
中信銀行（國際）	2287 6788
建設銀行（亞洲）	3918 6655
招商永隆銀行	2309 5555

*資料以銀行官網最新公布為準

延伸閱讀：【最優惠利率】比較及計算P按H按利率

敍造車位按揭：首期外其他開支

購買車位的開支跟買樓分別不大，但使費相對較低，基本問開支包括印花稅、代理佣金及律師費。上文提及過如價格不超過200萬元的車位成交，印花稅只需100元。至於代理佣金一般為成交價的1%，或設有最低收費1萬元，律師費

購入車位後開支

車位不需保養也不會折舊，但也有基本開支如差餉、地租及管理費。差餉會根據每年租值評估，以5%的水平計算，假設車位月租4,500元，每季約需繳付675元差餉，地租則約3%，再以同樣例子計算，每季要支付405元。至於管理費則視乎不同屋苑而定，一般為數百元。則約數千元。

網上自助買車位？

對比買樓，買賣車位手續相對簡單，所以不少人為節省中介及律師費，會在網上交易平台放盤或物色心儀車位，寫明聯絡電話，自行協議買賣。但網上購物始終有風險，因此必須實地考察，更不可忽略車位買賣合約的條款和內容。如果不做按揭，亦有人會選擇以大額私人貸款的方法「一炮過」買入車位。

延伸閱讀：【加按套現？】有樓人士資金周轉大法比較加按/ 業主私人貸款

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HK$20萬至 HK$499,999	HK$1,500	HK$500
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