【車位按揭】車位投資/印花稅 / 按揭成數/壓力測試懶人包2024

MoneyHero貸款專家

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最後更新於 04 六月, 2024

車位投資愈來愈受歡迎,因許多人貪其銀碼較物業細,而且易打理又不用擔心折舊,投資自用皆可。到底車位按揭與住宅按揭又有何分別?有無隱藏開支?買賣車位及做車位按揭的流程如何?要過壓力測試應注意哪些地方?MoneyHero為大家逐一拆解﹗

一按即到相關段落:車位按揭種類車位買賣前準備車位按揭成數車位按揭壓力測試計算方式車位按揭付款方法


車位按揭種類:獨立 / 合契 / 分契車位有何分別?

買入車位前要分清楚不同的車位類型,較常見的有私家車、電單車、貨車車位,另隨著電動車的興起,這類車位開始也在市場佔一席位。

雖然車位的銀碼較住宅物業為細,但其價格動輒亦要上百萬元,因此不少人會選擇承造按揭,一般有三種車位按揭種類,分別是:

  1. 「獨立車位」:能夠獨立買賣的車位
  2. 「合契車位」住宅連車位合契,不能分割買賣
  3. 「分契車位」:將本身合併的住宅連車位拆開出售,就如「獨立車位」般買賣

買車位先定買樓先?

「屋仔」與「車仔」可能你會想同時擁有,但假如心儀單位不是連車位賣的「合契車位」,那應該先買樓抑或車位呢?

假設先買車位申請按揭,之後才買樓,屆時由於申請人已背負車位按揭貸款,因此其每月供款與入息比率(DTI)上限會被扣減一成,反之亦然。樓價貴過車位多多聲,假如置業時按揭供款與入息比率(DTI)上限減一成,相信影響會比車位的減一成更大。因此,除非你有充裕財力,否則建議先買樓、後買車位供款會相對輕鬆。


車位買賣前準備

縱然車位只是一個空間,不如住宅般要顧及間隔、景觀及裝修等因素,但當中存大有學問,準買家在入市前需做不少功課。

了解當區停車場

第一步要了解當區停車場的供求情況,以及住戶與車位比例,假如為五比一或以上,在供不應求的支持下,車位的升值潛力會越大。準買家最好實地視察,留意停車場及車位環境及配套,如倒車空間是否足夠、附近喉管有否漏水、車位是否近柱位/彎位(關係到泊車難度)、是否鄰近出入口、停車場管理質素等。

另外,如停車場處於低窪地區或臨近海邊,就要特別注意在颱風暴雨下,或有機會出現水浸的風險。

細閱地契條款+查冊

發展商一般會讓業主優先認購車位,其後才會放予公眾認購,個別車位亦可能只能限同屋苑人士租用,因此大家透過細閱地契及查冊,了解購買、轉售或使用者的規定。總括而言,車位的買賣和租賃自由度越高,投資價值亦會相對越高。


車位按揭成數

「獨立車位」按揭:最高五成

根據金管局按揭指引要求,1,000萬以下的住宅按揭最高成數為六成,車位按揭及其他非住宅物業,其最高按揭成數為五成(無其他按揭貸款的申請人)。換句話說,假設購入一個200萬元的車位,最多可貸款100萬元。

「合契車位」按揭:最高九成

假如連同物業及車位購買,以合契形式申請按揭,銀會視視為同一住宅物業處理,根據兩者的合共價值承造不同成數的按揭,如總價為1,000萬或以下,最高按揭成數可達八成,800萬元或以下最高按揭成數為九成。不過,日後一旦要獨立拆售車位,業主便要分契,需要支付額外的成本。

樓價+車位合計價值 申請最高按揭成數
HK$800萬以下 90%
HK$800-900萬 80-90%(最高貸款額HK$720萬)
HK$900-1,000萬 80%

個別情況按揭成數需要扣減

假如申請人已有其他按揭在身、收入非來自香港,或屬自僱人士,按揭成數就會被下調一成。


車位按揭最長還款年期

私人住宅按揭貸款期最長可以達到30年,但是「獨立車位」的按揭還款期最長只可達15年。至於「合契車位」因包括在私人物業在內,因此按揭年期可如私人住宅般長達30年。


車位按揭壓力測試計算方式

車位按揭的申請人的供款與入息比率要求,為每月供款不得高於每月收入五成,壓力測試要求則為每月供款不可高於每月收入六成,與住宅按揭的要求相同。如購入車位前已有按揭、車位屬非自用用途、收入非來自香港等,供款與入息比率及壓力測試需要調整一成,甚至更多。

情況
供款與入息比率要求
壓力測試要求
收入來自香港
50%
60%
收入非來自香港
40%
50%
已有按揭在身
40%
50%
車位作非自用用途
40%
50%

延伸閱讀:【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試


車位按揭付款方法

車位按揭付款方法不如住宅般多樣化,一般採用即供付款方法,即簽臨約時先付5%作為訂金,於簽正式買賣合約再支付5%,餘下的90%在簽臨約後90日內繳清。

車位按揭流程

  1. 到銀行作初步估價,了解承造車位按揭條款
  2. 簽署臨時買賣合約,支付5%訂金
  3. 以臨約副本向銀行正式申請按揭貸款
  4. 委托律師就正式合約與賣家達成協議
  5. 臨約簽署段14日內簽正式買賣合約,並支付車位售價的5%
  6. 簽署按揭契,銀行批出按揭貸款
  7. 雙方律師審核樓契確保無誤後,買賣雙方簽署樓契及交收物業餘下90%價錢
  8. 買家律師安排打釐印及送交土地註冊處登記,車位正式過戶
  9. 簽臨約起計後90日內支付餘下90%售價
  10. 交易完成:買家樓契由按揭銀行保管,直至將全部貸款還清為止

車位按揭印花稅:是否要交SSD?

政府已於2020年撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅(DSD),因此車位即使屬於非住宅類別,現時從價印花稅已向住宅類睇齊,如果買入車位的價格不超過HK$200萬元,印花稅只需要HK$100。同時,由於車位並不屬於住宅類別,故亦不受住宅額外印花稅(SSD)的「辣招」所限,即使買入後在36個月內轉售,亦毋須支付SSD。


如何選擇車位按揭銀行

現時銀行提供的車位按揭計劃,實際息率主要介乎2.6%至3.25%不等,按揭罰息期則與住宅相若,一般為兩年。值得注意的是,並非所有銀行均提供車位按揭,即使有亦是以P按計劃為主,選擇及按息亦遜於住宅按揭,故準買家在入市前宜細心比較不同銀行的按揭計劃,並計算清楚個人供款負擔能力。

接受車位按揭的銀行名單

銀行 電話
滙豐銀行 2748 8080
恒生銀行 2710 2288
富邦銀行 2806 7222
南洋商業銀行 2622 2633
華僑永亨銀行 2921 6682
中信銀行(國際) 2287 6788
建設銀行(亞洲) 3918 6655
招商永隆銀行 2309 5555

*資料以銀行官網最新公布為準


敍造車位按揭:首期外其他開支

購買車位的開支跟買樓分別不大,但使費相對較低,基本問開支包括印花稅、代理佣金及律師費。上文提及過如價格不超過200萬元的車位成交,印花稅只需100元。至於代理佣金一般為成交價的1%,或設有最低收費1萬元,律師費

購入車位後開支

車位不需保養也不會折舊,但也有基本開支如差餉、地租及管理費。差餉會根據每年租值評估,以5%的水平計算,假設車位月租4,500元,每季約需繳付675元差餉,地租則約3%,再以同樣例子計算,每季要支付405元。至於管理費則視乎不同屋苑而定,一般為數百元。則約數千元。


網上自助買車位?

對比買樓,買賣車位手續相對簡單,所以不少人為節省中介及律師費,會在網上交易平台放盤或物色心儀車位,寫明聯絡電話,自行協議買賣。但網上購物始終有風險,因此必須實地考察,更不可忽略車位買賣合約的條款和內容。如果不做按揭,亦有人會選擇以大額私人貸款的方法「一炮過」買入車位。

延伸閱讀:【加按套現?】有樓人士資金周轉大法比較加按/ 業主私人貸款



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