【車位按揭】車位投資/印花稅 / 按揭成數/壓力測試懶人包2022

MoneyHero貸款專家
最後更新 Jun 01, 2022

車位按揭成數年期壓力測試注意事項

車位投資愈來愈受歡迎,因許多人貪其銀碼較物業細,而且易打理又不用擔心折舊,投資自用皆可。到底車位按揭與住宅按揭又有何分別?有無隱藏開支?買賣車位及做車位按揭的流程如何?要過壓力測試應注意哪些地方?MoneyHero為大家逐一拆解﹗

 

車位按揭種類:獨立 / 合契 / 分契車位有何分別?

買入車位前要分清楚不同的車位類型,較常見的有私家車、電單車、貨車車位,另隨著電動車的興起,這類車位開始也在市場佔一席位。

雖然車位的銀碼較住宅物業為細,但其價格動輒亦要上百萬元,因此不少人會選擇承造按揭,一般有三種車位按揭種類,分別是:

  1. 「獨立車位」:能夠獨立買賣的車位
  2. 「合契車位」住宅連車位合契,不能分割買賣
  3. 「分契車位」:將本身合併的住宅連車位拆開出售,就如「獨立車位」般買賣

買車位先定買樓先?

「屋仔」與「車仔」可能你會想同時擁有,但假如心儀單位不是連車位賣的「合契車位」,那應該先買樓抑或車位呢?

假設先買車位申請按揭,之後才買樓,屆時由於申請人已背負車位按揭貸款,因此其每月供款與入息比率(DTI)上限會被扣減一成,反之亦然。樓價貴過車位多多聲,假如置業時按揭供款與入息比率(DTI)上限減一成,相信影響會比車位的減一成更大。因此,除非你有充裕財力,否則建議先買樓、後買車位供款會相對輕鬆。


車位買賣前準備

縱然車位只是一個空間,不如住宅般要顧及間隔、景觀及裝修等因素,但當中存大有學問,準買家在入市前需做不少功課。

了解當區停車場

第一步要了解當區停車場的供求情況,以及住戶與車位比例,假如為五比一或以上,在供不應求的支持下,車位的升值潛力會越大。準買家最好實地視察,留意停車場及車位環境及配套,如倒車空間是否足夠、附近喉管有否漏水、車位是否近柱位/彎位(關係到泊車難度)、是否鄰近出入口、停車場管理質素等。

另外,如停車場處於低窪地區或臨近海邊,就要特別注意在颱風暴雨下,或有機會出現水浸的風險。

細閱地契條款+查冊

發展商一般會讓業主優先認購車位,其後才會放予公眾認購,個別車位亦可能只能限同屋苑人士租用,因此大家透過細閱地契及查冊,了解購買、轉售或使用者的規定。總括而言,車位的買賣和租賃自由度越高,投資價值亦會相對越高。


車位按揭成數

「獨立車位」按揭:最高五成

根據金管局按揭指引要求,1,000萬以下的住宅按揭最高成數為六成,車位按揭及其他非住宅物業,其最高按揭成數為五成(無其他按揭貸款的申請人)。換句話說,假設購入一個200萬元的車位,最多可貸款100萬元。

「合契車位」按揭:最高九成

假如連同物業及車位購買,以合契形式申請按揭,銀會視視為同一住宅物業處理,根據兩者的合共價值承造不同成數的按揭,如總價為1,000萬或以下,最高按揭成數可達八成,800萬元或以下最高按揭成數為九成。不過,日後一旦要獨立拆售車位,業主便要分契,需要支付額外的成本。

樓價+車位合計價值 申請最高按揭成數
HK$800萬以下 90%
HK$800-900萬 80-90%(最高貸款額HK$720萬)
HK$900-1,000萬 80%

個別情況按揭成數需要扣減

假如申請人已有其他按揭在身、收入非來自香港,或屬自僱人士,按揭成數就會被下調一成。


車位按揭最長還款年期

私人住宅按揭貸款期最長可以達到30年,但是「獨立車位」的按揭還款期最長只可達15年。至於「合契車位」因包括在私人物業在內,因此按揭年期可如私人住宅般長達30年。


車位按揭壓力測試計算方式

車位按揭的申請人的供款與入息比率要求,為每月供款不得高於每月收入五成,壓力測試要求則為每月供款不可高於每月收入六成,與住宅按揭的要求相同。如購入車位前已有按揭、車位屬非自用用途、收入非來自香港等,供款與入息比率及壓力測試需要調整一成,甚至更多。

情況 供款與入息比率要求 壓力測試要求
收入來自香港 50% 60%
收入非來自香港 40% 50%
已有按揭在身 40% 50%
車位作非自用用途 40% 50%

車位按揭付款方法

車位按揭付款方法不如住宅般多樣化,一般採用即供付款方法,即簽臨約時先付5%作為訂金,於簽正式買賣合約再支付5%,餘下的90%在簽臨約後90日內繳清。

車位按揭流程

  1. 到銀行作初步估價,了解承造車位按揭條款
  2. 簽署臨時買賣合約,支付5%訂金
  3. 以臨約副本向銀行正式申請按揭貸款
  4. 委托律師就正式合約與賣家達成協議
  5. 臨約簽署段14日內簽正式買賣合約,並支付車位售價的5%
  6. 簽署按揭契,銀行批出按揭貸款
  7. 雙方律師審核樓契確保無誤後,買賣雙方簽署樓契及交收物業餘下90%價錢
  8. 買家律師安排打釐印及送交土地註冊處登記,車位正式過戶
  9. 簽臨約起計後90日內支付餘下90%售價
  10. 交易完成:買家樓契由按揭銀行保管,直至將全部貸款還清為止

車位按揭印花稅:是否要交SSD?

政府已於2020年撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅(DSD),因此車位即使屬於非住宅類別,現時從價印花稅已向住宅類睇齊,如果買入車位的價格不超過HK$200萬元,印花稅只需要HK$100。同時,由於車位並不屬於住宅類別,故亦不受住宅額外印花稅(SSD)的「辣招」所限,即使買入後在36個月內轉售,亦毋須支付SSD。


如何選擇車位按揭銀行

現時銀行提供的車位按揭計劃,實際息率主要介乎2.6%至3.25%不等,按揭罰息期則與住宅相若,一般為兩年。值得注意的是,並非所有銀行均提供車位按揭,即使有亦是以P按計劃為主,選擇及按息亦遜於住宅按揭,故準買家在入市前宜細心比較不同銀行的按揭計劃,並計算清楚個人供款負擔能力。

接受車位按揭的銀行名單

銀行 電話
滙豐銀行 2748 8080
恒生銀行 2710 2288
富邦銀行 2806 7222
南洋商業銀行 2622 2633
華僑永亨銀行 2921 6682
中信銀行(國際) 2287 6788
建設銀行(亞洲) 3918 6655
招商永隆銀行 2309 5555

*資料以銀行官網最新公布為準


敍造車位按揭:首期外其他開支

購買車位的開支跟買樓分別不大,但使費相對較低,基本問開支包括印花稅、代理佣金及律師費。上文提及過如價格不超過200萬元的車位成交,印花稅只需100元。至於代理佣金一般為成交價的1%,或設有最低收費1萬元,律師費

購入車位後開支

車位不需保養也不會折舊,但也有基本開支如差餉、地租及管理費。差餉會根據每年租值評估,以5%的水平計算,假設車位月租4,500元,每季約需繳付675元差餉,地租則約3%,再以同樣例子計算,每季要支付405元。至於管理費則視乎不同屋苑而定,一般為數百元。則約數千元。


網上自助買車位?

對比買樓,買賣車位手續相對簡單,所以不少人為節省中介及律師費,會在網上交易平台放盤或物色心儀車位,寫明聯絡電話,自行協議買賣。但網上購物始終有風險,因此必須實地考察,更不可忽略車位買賣合約的條款和內容。如果不做按揭,亦有人會選擇以大額私人貸款的方法「一炮過」買入車位。

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MoneyHero貸款專家 1st June 2022 117363