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供樓利息扣稅｜居所貸款利息扣除上限／免稅額

MoneyHero

MoneyHero

最後更新於 20 十月, 2023
供樓扣稅

供樓利息扣稅即「居所貸款利息扣稅」，除父母、子女免稅額外，亦是稅季慳稅方法之一，MoneyHero教大家如何填報稅表才可享供樓扣稅優惠。

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供樓利息扣稅是甚麼？

供樓利息扣稅亦即「居所貸款利息扣稅」，專為有自住物業的納稅人而設。為業主慳稅，填報稅表時有供樓利息扣稅便可減輕業主的負擔。

 

居所利息貸款利息扣除年期限制

由1998年的財政年度開始實施，起初供樓扣稅年期只得5個課稅年度，其後一直延長。由2017/18課税年度起，自住物業的業主可申請供樓利息扣稅年期已由15延長至20年，而且不需是連續年度。換言之，居所利息貸款利息扣稅可用足20年，間接減輕業主的長期樓按利息開支。至於可供樓扣稅的20年應如何分配？將於下文詳述。

供樓利息扣稅上限是多少？

可享免稅額的供樓利息開支定義為每一個課稅年度實際已繳付的居所貸款利息，扣除上限為HK$100,000。如何選擇該年是否需要申請供樓利息扣稅，就要考慮是否當年或之後年期會否進入加息周期、會否細屋換大屋，令供樓利息支出貼近甚至超出每月HK$8,333，以用盡整個扣除上限。因息隨本減，如果想知實際每月供樓利息開支，可以參考銀行批出按揭時的詳細還款表。

居所貸款利息扣稅有何條件？

  • 申請人需為土地註冊處註冊的自住居所業主，可以是唯一擁有人、聯名擁有人或分權共有人
  • 申報居所須在香港境內及為現樓
  • 該單位在課税年度內是全部或部分用作申請人的主要居住。如只是部份用作主要居住，供樓利息扣稅額會作出適當的扣減
  • 供樓貸款利息開支是用來購買申報居所

供樓扣稅點樣填？

想將供樓利息支出作為扣稅項目，手續很簡單，只需在報税表（BIR60）第8.1及8.3部「利息扣除」一欄，填妥相關物業地址，並在「貸款用於購入上述物業，並以物業作按或押記」一項中選擇「是」。

如有關申索涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，納稅人謹記填妥附錄的第 9 部分。

居所貸款利息扣除如何計算？

唯一擁有人

如為單人名義購入物業，是單位的唯一擁有人，業權比例便為100%，之後填上「居所貸款利息支出總額」和「報稅人所佔已付的居所貸款利息數額」即可。唯一持有人的這兩項利息支出總額相同，否則後者便按持有業權比例填寫。

共同擁有

如申報主要居所是聯名或分權擁有，前者的每年供樓利息最高扣除額將平均分配，後者則按業權佔比而定。

例如夫婦二人聯名擁有物業，即使按揭供款是由其中一人獨力承擔，每人就該單位的供樓利息所得的最高扣稅額為HK$100,000除二，即HK$50,000。

假如打工仔與他人分權擁有居所，例如與家人合購單位，自己只佔五分一業權，家人則持有五分之四的業權，打工人的供樓利息最高扣稅額只有HK$20,000。

供樓利息扣稅用盡扣稅額小貼士

1「息除本減」越早申請越著數

要決定是否申報居所貸款利息扣稅，先要了解個人的稅務情況。就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡。按揭是「息除本減」的長期貸款，即按揭利息會隨著歸還部分本金而相應減少，因此在供樓的初期，利息負擔自然亦是最大，如果你的收入在扣除有關免稅額後仍然高昂，則應該越早申請，扣減的稅款相對越多。

話就話「息隨本減」，越早申報供樓利息扣稅就越有著數，但以下三點需要仔細考慮：

2）合理保留「居所貸款利息」扣稅配額

假設你是一名打工仔，單身不需要供養父母，只有個人「基本免稅額」HK$132,000。因2021/22課稅年度，政府繼續推出百分百稅務寬免，每宗個案上限為HK $10,000。根據稅務局的簡單税款計算機計算，只要你個人年薪達HK$289,140，計除稅款寬免後，無須繳稅。即使你正為一所蝸居供款，絕對無必要申報供樓利息的配額，留待日後收入提升或換樓時才使用。

3）留意按揭供款與課稅年度

另外，若然你首年開始供樓的月份不足12個月，則可能會導致不用盡供樓利息扣稅額。假設由2022年1月1日開始供樓，每月利息約HK$8,000。由於20221/22年的課稅年度為2021年4月1日至2022年3月31日，你可得到的供樓利息扣稅額只有HK$24,000（HK$8,000 x 3），遠低於全年的可扣稅額上限HK$100,000。所以在申報前，記得要計好數。

4）換樓前應比較兩者的供樓利息開支

由於稅務局並無規定供樓利息扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，如你已供樓數年，並計劃細屋搬大屋，買間價格更高的物業，這時就要規劃一下如何善用供樓利息扣稅額。如你已為首間物業償還了大部分按揭貸款，其每月供樓利息應比第二間的為少，當然要也要視乎首期開支，在換樓前就應考慮是否保留餘下的課稅年度供樓利息扣稅額，用於新物業上。

常見問題

1）車位可以獲得供樓利息扣稅額嗎?

除了自住居所，車位亦可申請扣稅，但前題須為自用，而且與申報居所位於相同物業內，並同與居所貸款利息在同一年度提出申索。

2）我幫家人或男／女朋友供樓，可以申請扣稅嗎？

假如打工仔為幫家人或男／女朋友供樓，但卻沒有業權的話，即使同全住在申報居所，都不符合申請居所貸款利息扣稅的資格。

3）夫婦二人於去年向發展商買入一手樓花，並成功申請按揭貸款，但預期要明年才正式入伙，那可否就該單位的供樓利息開支申請扣稅嗎？

不可，申報居所必須為現樓。由於樓花是未入伙物業，正式入伙前的供款，都不能申請減稅。

4）我擁有兩個物業，都可以用作居所貸款利息扣稅嗎？

納稅人只可以就一個主要居住地方申索供樓利息扣稅。同一道理，若夫婦各自擁有一處居所，亦只可選擇其中一個物業申索供樓利息扣稅。

精選稅季貸款

渣打銀行税季私人貸款：總值高達HK$20,199獎賞

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💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算）
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    貸款金額 現金回贈
    24個月或以上還款期 12個月還款期
    HK$150萬或以上 HK$7,000 HK$3,500
    HK$60萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000 HK$1,500
    HK$20萬 至 HK$599,999 HK$2,000 HK$1,000
    HK$5萬 至 HK$199,999 HK$500 HK$500
  • 全新客戶（申請時沒有持有任何渣打信用卡或貸款）及現有渣打自動轉賬出糧服務客戶，且還款期達36個月或以上：額外HK$1,000現金回贈
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Citi稅季貸款：總值高達HK$18,999獎賞

MH- PL infographic_Citi稅季貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.78%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算）
  • 貸款額高達HK$350萬
  • 貸款即日批核，現金即日到手
🎁迎新優惠
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貸款額 還款期24個月以上 還款期24個月或以下
指定客戶* 其他客戶 指定客戶* 其他客戶
HK$150萬或以上 HK$8,000 HK$4,000 HK$4,000 HK$2,000
HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$4,000 HK$2,500 HK$2,500 HK$1,500
HK$40萬 至 HK$799,999 HK$2,000 HK$1,500 HK$1,500 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$399,999 HK$700 HK$600 HK$500 HK$400
*花旗私人客戶／Citigold客戶／Citi ULTIMA卡之持有人

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    貸款額 MoneyHero獨家優惠
    HK$80萬或以上 iPhone 15 Pro Max 256GB（價值HK$10,199）、HK$1萬 Apple Gift Card或超市現金券
    HK$50萬 至 HK$799,999 SAMSUNG 55" QLED 4K Q60C TV（價值HK$8,980）、HK$7,000 Apple Gift Card或超市現金券
    HK$30萬 至 HK$499,999 Sonos Sub Gen 3無線超低音喇叭（價值HK$6,999）、HK$6,000 Apple Gift Card或超市現金券
    HK$20萬 至 HK$299,999 Dyson Purifier Hot+Cool™三合一暖風空氣清新機HP07（價值HK$5,780）、HK$5,000 Apple Gift Card或超市現金券
    HK$10萬 至 HK$199,999 SONY HT-AX7 可攜式影院系統（價值HK$4,290）、HK$4,000 Apple Gift Card或超市現金券
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星展銀行定額私人貸款：總值高達HK$18,800獎賞

MH- PL infographic_星展銀行定額私人貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.2%（以貸款HK$200萬及還款期24個月計算，已包括2%貸款開立費）
  • 貸款額高達HK$200萬
  • 可提取已償還貸款額
🎁迎新優惠
即日起至2023年12月31日，成功申請星展銀行定額私人貸款及批核指定貸款額，並於2024年1月22日或之前成功提取貸款，可獲高達HK$7,700超市現金券以及額外HK$300「一扣即享」金額
貸款額 DBS現金券 額外「一扣即享」金額
還款期42至60個月 還款期12至36個月
HK$100萬或以上 HK$7,700 HK$3,000 HK$300
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$3,000 HK$1,000
HK$30萬 至 HK$499,999 HK$1,000 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$500 HK$500

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2023年12月31日，經本網成功申請星展銀行定額私人貸款達指定貸款額，並於2024年1月22日或之前成功提取貸款，全新客戶可獲獨家優惠高達HK$10,800超市現金券或Apple Gift Card，現有客戶亦可獲高達HK$8,000超市現金券或Apple Gift Card！
貸款額 MoneyHero獨家優惠（超市現金券／Apple Gift Card）
全新客戶 現有客戶
HK$150萬或以上 HK$10,800 HK$8,000
HK$100萬至HK$1,499,999 HK$7,000 HK$5,500
HK$50萬至HK$999,999 HK$5,500 HK$4,500
HK$30萬至HK$499,999 HK$3,500 HK$3,000
HK$10萬至HK$299,999 HK$1,500 HK$1,00
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信銀國際$mart Plus稅季貸款︰獨家獎賞價值高達HK$17,800

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💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.65%（以貸款HK$200萬及還款期12個月計算，已包括每年0.5%手續費）
  • 長達60個月還款期
  • 貸款額高達HK$200萬
  • 最快即日放款至信銀國際戶口
💰MoneyHero獨家優惠
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  • 即日起至2024年1月2日下午6時，經MoneyHero成功申請信銀國際$mart Plus稅季貸款，並於2024年1月2日或之前向銀行交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批核，可獲獨家優惠HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券
  • 此外，即日起至2024年1月2日下午6時，經MoneyHero成功申請及提取信銀國際$mart Plus稅季貸款達指定貸款額，還款期12個月或以上，並於一個月內提取貸款，可獲獨家優惠高達HK$17,000 Apple Gift Card或惠康現金券
    貸款額 MoneyHero獨家優惠
    HK$150萬或以上 HK$17,000 Apple Gift Card或惠康現金券
    HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$13,500 Apple Gift Card或惠康現金券
    HK$40萬 至 HK$799,999 Marshall Woburn II（價值HK$4,999）、HK$7,000 Apple Gift Card或惠康禮券
    HK$10萬 至 HK$399,999 Bose QuietComfort Ultra消噪耳塞（價值HK$2,299）、HK$3,000 Apple Gift Card或惠康禮券
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富邦「合您意」私人貸款︰高達HK$15,800獎賞

MH- PL infographic_富邦「合您意」私人貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.88%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算）
  • 接受任何形式入息證明，現金出糧證明亦可
  • TU欠佳亦可申請
  • 申請後30分鐘內有專人電話跟進
  • 還款期長達60個月
  • HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2023年12月31日，成功申請及提取富邦「合您意」私人貸款達指定金額，還款期達24個月或以上，可獲高達HK$8,500超市現金券，透過富邦銀行網頁或Fubon GO流動應用程式申請及成功提取貸款可獲額外HK$300超市現金券
貸款額 超市現金券
HK$100萬或以上 HK$8,500
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$4,000
HK$20萬 至 HK$499,999 HK$1,500
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即日起至2023年12月31日，經MoneyHero成功申請富邦「合您意」私人貸款，於1個月內成功提取指定貸款額，還款期達12個月或以上，並輸入推廣碼「MHRL10」，可享獨家優惠高達HK$7,000 Apple Gift Card或惠康現金券
貸款額 Apple Gift Card或惠康現金券
HK$100萬或以上 HK$7,000
HK$30萬 至 HK$999,999 HK$6,000
HK$15萬 至 HK$299,999 HK$2,500
HK$5萬 至 HK$149,999 HK$2,000

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滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$13,888現金回贈

MH- PL infographic_滙豐分期「萬應錢」
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.25%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後最低實際年利率為1.68%）
  • 1分鐘特快批核
  • 透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上，申請時可免入息證明
  • 可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
  • 設有30天冷靜期，豁免提早償還手續費
🎁迎新優惠
  • 即日起至2023年12月12日，成功申請滙豐分期「萬應錢」可獲高達HK$8,888現金回贈，成功遞交證明文件並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額，可獲額外HK$300現金回贈
    貸款額 60個月還款期 25個月至59個月還款期 12個月至24個月還款期 遞交證明文件優惠現金回贈*
    HK$150萬或以上 HK$8,888 HK$6,000 HK$2,500 HK$300
    HK$100萬 至 HK$1,499,999 HK$2,500 HK$1,500
    HK$30萬 至 HK$999,999 HK$2,000 HK$800
    HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,000 HK$400
    *適用於HK$10萬或以上貸款額
  • 即日起至2023年12月12日期間，滙豐客戶如持有合資格信用卡成功申請滙豐分期「萬應錢」，可獲高達$5,000「獎賞錢」
    貸款額 60個月還款期 25個月至59個月還款期 12個月至24個月還款期
    HK$150萬或以上 HK$5,000 HK$3,000 HK$2,000
    HK$100萬 至 HK$1,499,999 HK$2,500 HK$1,500
    HK$30萬 至 HK$999,999 HK$2,000 HK$800
    HK$10萬 至 HK$299,999 HK$1,000 HK$400

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建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款︰高達HK$12,300獎賞

建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$300萬及還款期12個月計算）
  • 貸款HK$10萬以下免入息及住址證明
  • 最快即時批核及即日放款至指定銀行戶口
  • 還款期長達60個月
  • HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2023年12月26日，成功申請及提取建行（亞洲)）「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須證明文件，可獲高達HK$8,500現金回贈
貸款額 36個月或以上還款期 24個月還款期 網上申請額外回贈*
HK$300萬 HK$8,000 HK$4,000 HK$500
HK$40萬 至 HK$2,999,999 HK$4,000
HK$100,001 至 HK$399,999 提取貸款額之1%（約至整數）
*下午3時前遞交網上申請

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2023年12月27日，成功經MoneyHero申請貸款，並於12月27日或之前向銀行交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批，可享獨家優惠HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券

此外，即日起至2023年12月27日，經MoneyHero成功申請指定貸款，可額外獲贈HK$3,000 Apple Gift Card或惠康現金券
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WeLend稅季私人貸款：高達HK$19,500獎賞

MH- PL infographic_WeLend私人貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.18%
  • A.I. 全自動貸款，以A.I.大數據計出個人化報價
  • 貸款一經確認及審批後，即時以轉數快過數
  • 貸款HK$30萬或以下毋須入息證明及住址證明
  • 24小時人工智能解答疑難
🎁申請優惠
即日起至2023年12月31日，經指定網上途徑遞交私人貸款申請及成功提取指定貸款額，還款期24個月或以上，可獲高達HK$12,000現金回贈
提取貸款金額 現金獎
HK$800,001或以上 HK$12,000
HK$600,001 至 HK$80萬 HK$10,800
HK$500,001 至 HK$60萬 HK$8,800
HK$400,001 至 HK$50萬 HK$5,800
HK$300,001 至 HK$40萬 HK$4,800
HK$200,001 至 HK$30萬 HK$3,800
HK$100,001 至 HK$20萬 HK$2,800

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2023年12月31日下午6時，經本網成功申請WeLend私人貸款，無論成功與否都可獲HK$500 Apple Gift Card或惠康現金券

此外，即日起至2023年12月31日，經本網成功申請及提取WeLend私人貸款達指定貸款額，還款期24個月或以上，可獲高達HK$8,200獨家現金回贈
提取貸款金額 MoneyHero獨家現金回贈
HK$600,001 至 HK$80萬 HK$8,200
HK$400,001 至 HK$60萬 HK$5,000
HK$200,001 至 HK$40萬 HK$3,800
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邦民特快低息貸款（適合稅季）：高達HK$1萬現金獎賞

MH- PL infographic_邦民特快低息貸款-2
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.12%
  • 貸款額HK$10萬或以下，可免交證明文件
  • 歡迎無固定僱主人士、Freelance、大專生申請
  • 無提早償還貸款手續費及罰息／入會費／年費
  • 即使TU未如理想，亦有專人跟進申請
  • 還款方案以日息計算，利息只計算至全數還清當日
  • 貸款以「轉數快」過數，不論任何銀行或時間最快即日到手
🎁申請優惠
即日起至2023年12月31日，全新客戶成功申請及提取指定貸款額，可獲高達HK$1萬現金獎賞
首次提取貸款額 現金獎賞
HK$50萬或以上 HK$1萬
HK$40萬 至 HK$499,999 HK$6,000
HK$20萬 至 HK$399,999 HK$3,000
HK$3萬 至 HK$199,999 HK$1,000
HK$1萬 至 HK$29,999 HK$500
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亞洲聯合財務低息稅務貸款：實際年利率低至1.38%

PL_infographic_亞洲聯合財務低息稅務貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.38%
  • 貸款額高達稅款300%
  • 還款期長達36個月

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AEON「税 • 貸易」稅務貸款：高達HK$1萬獎賞

AEON「税貸易」稅務貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰3.24%（以貸款HK$80萬及還款期12個月計算）
  • 全期免手續費
  • 貸款額高達HK$100萬
🎁迎新優惠
即日起至2024年3月31日，成功申請AEON「税 • 貸易」稅務貸款，提取指定貸款額及供款期，可獲高達HK$1萬現金回贈

💰MoneyHero獨家優惠
即日至2023年12月15日，經MoneyHero成功申請指定AEON貸款及成功遞交MoneyHero奬賞換領表格，不論貸款最終獲批核與否，可享獨家奬賞HK$500 Apple Gift Card或惠康購物現金券

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Grantit免TU稅季貸款：價值HK$600獎賞

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💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰4.2%
  • 全程以手機應用程式完成申請貸款
  • 申請過程不會影響TU信貸評級
  • 最快30分鐘現金到手
  • 提早還款無手續費
💰MoneyHero獨家優惠
  • 即日起至2023年12月29日，客戶經本網成功申請及批核HK$5,000或以上貸款，可獲HK$500超市現金券
  • 全新客戶下載Grantit App後使用優惠碼【Moneyhero100】成功獲得貸款批核及簽約，可獲HK$100迎新賞
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