「樓價太貴,買不起!」除了香港人,還有很多大城市的居民都會把這句說話掛在口邊。但如果告訴你,不用花7位數字的金額買樓做業主,都可以有樓收租,你信不信?是可以的!因為世界有一樣投資產品叫 REITs ── 房地產信託基金 ( 房託基金、Real Estate Investment Trust)!究竟REITs是甚麼?買REITs有沒有風險?MoneyHero即刻教教你。
項目 | Citigold | 富途證券 | 華泰國際 | 長橋證券 |
---|---|---|---|---|
獨家優惠 |
|
Delsey ECLIPSE SE 31" 前揭式可擴充四輪行李箱,價值HK$4,280 (顏色隨機) / HK$1,000 Apple Store禮品卡 |
HK$600 Apple Gift Card/
|
HK$200 HKTVmall現金券/
|
甚麼是 REITs ?
REITs,中文為房地產信託基金,基本上是投資於證券交易所上市信託基金旗下擁有和管理的收租物業,物業可以是住宅、商業物業、商場、舖位、寫字樓、工廠物業、酒店,甚至是泊車位、街市、貨倉、醫院。在美國,就連私營監獄都有上市產業信託!
房地產信託基金以收租作為收入,收回來的租金減去營運管理支出後,就要把最少9成作為股息分發給投資者,所以股息利益率都頗高,而且相對穩定。最少9成股息分派比率這個數字,是由香港證監會制訂,在其他地區上市的REITs,其股息分派比率都是差不多。至於最後派多少息,就視乎房地產信託基金持有的物業和營運開支高低而定。
REITs 股票同「地產股」有咩分別?
房地產信託基金與傳統「地產股」的分別,在於房地產信託基金是由信託基金 (Trust) 形成,理論上要委任獨立受託人去監察基金運作,以及代表基金單位持有人保管資產。股息分派比率的下限由香港證監會規定,成立時要訂明清晰的投資政策,投資對象就是可以賺錢的物業。另外,房地產信託基金的借貸比率亦有限制,只能夠佔整個信託資產總值的45%。
而「地產股」就是由公司註冊組成,以董事會和行政人員監察、管理公司的運作,除了持有物業收租外,亦可以投地發展起樓,建好後可以賣出、不賣出的話亦可以用來收租,甚至踩過界做其他業務亦可以。地產公司融資借錢時,借貸比率由市場決定,不像房地產信託基金有規定限制。同時,地產公司派不派息、派多少息,都是由董事會和管理層決定。
REITs香港代表:領展 (00823)
香港最「有名」的房地產信託基金,當然是舊稱「領匯」的領展房地產投資信託基金 (00823) 。當年房委會財困,要把旗下物業出售私有化,才組成了領匯,持有的物業包括商場、街市、停車場和寫字樓,應該不少讀者都曾「交租」給領展。而第一個由私人機構組成的房地產信託基金,就是長實旗下主要持有商業和工貿物業的泓富產業信託 (00808) 。
現時,香港有10隻活躍的上市REITs,涵蓋香港同內地的住宅、商用及商業物業。相對其他地方的產業信託,數量可以說一點也不顯眼,但是拜香港樓價所賜,香港的產業信託曾一度佔全球產業信託總市值近1.5%!
10隻活躍上市REITs
代號 | 名稱 | 市值 | 股息率 |
---|---|---|---|
00823 | 領展房產基金 | HK$1,290.97億 | 5.039% |
02778 | 冠君產業信託 | HK$195.90億 | 5.982% |
00778 | 置富產業信託 | HK$131.00億 | 6.730% |
00405 | 越秀房產信託基金 | HK$98.12億 | 6.296% |
87001 | 匯賢產業信託 | RMB$69.78億 | 7.446% |
00435 | 陽光房地產基金 | HK$52.67億 | 8.013% |
01881 | 富豪產業信託 | HK$38.76億 | 5.126% |
01426 | 春泉產業信託 | HK$36.04億 | 8.760% |
00808 | 泓富產業信託 | HK$29.67億 | 8.291% |
01503 | 招商局商業房託 | HK$22.56億 | 13.070% |
投資REITs有乜要注意?
在大家打算投資房地產信託基金,想不是業主都有租可收之前,就要了解下REITs本身有甚麼要注意。傳統股票的基本分析方法,如每股盈利、市盈率之類,在房地產信託基金面前都未必適用,現金流才是王道。REITs是靠現有資產——物業去維持營運和派息,所以股價的增長不會特別出眾,始終持有的物業即使升值,都可能同時被折舊、維護、管理等營運成本抵銷。若要買新物業去收租,就可能要靠有限的融資達成。所以,買REITs的話,就要明白是以收租之後派息為主。
另一樣要留意的是,產業信託的物業性質可以非常受大市影響,例如大市寫字樓租跌,那麼主要做商業物業的產業信託所受的影響就會比其他REITs大!
產業信託持有物業的質素、地點、樓齡、營運成本,租客是否準時交租、出租率(反過來是空置率)有多高等等,都是影響盈利和資產淨值的因素。如何做功課研究?不如去留意下心水的產業信託旗下有甚麼商場、寫字樓,再去實地看看環境,並了解租金同出租率!
相關閱讀:【經濟差買咩避險股?】逆市投資 房託股、公用股買得過?
港股證券戶口 |
英皇金融集團App Eunify用戶可經英皇金融集團App Eunify進行外匯和貴金屬買賣,每次交易可賺取積分以兌換禮品,亦可免費試用模擬賬戶,累積交易經驗💰MoneyHero獨家優惠 新客戶經MoneyHero下載App Eunify,並以指定推廣碼完成開戶,可獲高達價值HK$1,600獎賞及電影換票證2張:
|
富途證券港股交易服務富途證券是騰訊旗下券商,網上交易佣金為0.03%,最低收費HK$3,新開戶可永久豁免港股買賣佣金收費,另收取平台使用費💰MoneyHero獨家優惠 即日起2024年4月2日,新客戶以兌換碼「MHFUTU」全新註冊開戶並存入資金 HK$8萬並翌日起計60天內賬戶維持每日日均資產HK$8萬或以上,可獨家享Delonghi ECOV311 意式早餐復古系列半自動咖啡機(價值HK$3,288)或 HK$2,000 Apple Store 禮品卡 / Trip.com 電子禮品卡;存入HK$1萬以上並翌日起計60天內賬戶維持每日日均資產HK$1萬或以上,可獨家享Bang & Olufsen B&O Beosound Explore藍芽揚聲器(價值HK$1,898) 或 HK$1,000 Apple Store 禮品卡 / Trip.com 電子禮品卡。與朋友齊齊開戶,每人額外獲得HK$200超市現金券! 🎁迎新優惠
|
盈透證券港股交易服務用戶可選擇「固定式」或「階梯式」的佣金收費方式,港股交易「固定式」佣金為交易額0.08%,最低HK$18,「階梯式」收費為每筆最低HK$18🎁迎新優惠
|
長橋證券港股交易服務長橋證券港股交易佣金0.03%,最低HK$3,平台使用費每筆訂單HK$15,推廣期內開戶可獲港股美股一世免佣💰MoneyHero獨家優惠 即日起至2024年3月31日,長橋證券新客戶成功經MoneyHero開戶並存入資金 HK$1萬或以上及留存60日,可獲 HK$800 HKTVmall電子購物禮券 / HK$800 Apple Store禮品卡 / Iris Ohyama Ricopa IH 電磁爐 (價值: HK$998) 或 Marshall Emberton 藍牙喇叭 (價值HK$1,499);加長橋企業認證獎勵 HK$300 超市禮券;加60日期間交易10次,長橋額外送HK$800現金劵,總值送高達HK$2,599現金回贈。 🎁迎新優惠
|
uSMART盈立智投港股交易服務盈立證券 uSMART系統預設低佣金低平台費計劃(每筆訂單佣金0.03% + 固定每筆訂單HK$12平台使用費),用戶可另選擇免平台費計劃(每筆訂單佣金0.08%,最低收費每筆訂單HK$8),特選用戶可選擇30天免佣計劃(港股交易30天HK$0佣金 + 固定每筆訂單HK$12平台使用費)💰MoneyHero獨家優惠 即日起至2024年3月31日,新客戶經MoneyHero成功開戶及存入金額HK$1萬,並存放30天,即可獲獨家送HK$400 Apple Store 禮品卡,連同盈立證券uSMART送HK$200 uSMART 佣金券,可獲總值HK$600 獎賞;以及價值HK$9,059 禮物 ,包括HK$400 Apple Store 禮品卡 / HK$200 uSMART 佣金券 / 總值HK$160現金券 / 認購基金額外送開戶獎賞 3% / 轉倉HK$6,000獎賞 / 專業期權課程 (每星期直播一堂,一年30堂 ,價值HK$1,999)。 🎁迎新優惠
|
華盛証券港股交易服務華盛証券是新浪微博旗下券商,網上交易佣金0.03%,最低HK$3;現有用戶存入HK$30萬資產,可永久豁免佣金收費。💰MoneyHero獨家優惠 即日起至3月15日,經MoneyHero成功線上申請並開立華盛証券戶口,及成功存入不少於HK$4萬,並留存60日可獲獨家送Philips Sonicare ProtectiveClean 6100聲波電動牙刷 (價值HK$1,688;顏色隨機) 或;HK$1,300 Apple Store禮品卡 或;HK$1,300 惠康購物現金券 。成功存入不少於HK$1萬,並留存60日可獲獨家送BRUNO BAK801 即熱飲水機 (價值HK$998) 或;HK$800 Apple Store禮品卡 或;HK$800 惠康購物現金券。 🎁迎新優惠
|
微牛證券港股交易服務微牛證券港股網上交易免佣,平台使用費每單HK$13。💰MoneyHero獨家優惠 即日起至2024年3月29日下午3時59分,新客戶開戶並入金HK$1萬可享MoneyHero獨家HK$200 Apple Store禮品卡/惠康現金券!存入資金HK$1萬 並留存60日再拎HK$1,200 Apple Store禮品卡/惠康現金券;或 BRUNO BOE065-PKK 電陶爐炆燒鍋(價值HK$1,098;顏色隨機);或 Bowers & Wilkins Pi5 S2 真無線入耳式降噪耳機(價值HK$2,398;顏色隨機)。 🎁迎新優惠
|
老虎證券港股交易服務老虎證券港股交易永久免佣,活動期內免平台費,新開戶可享本網獨家優惠及高達HK$1,600獎賞。💰MoneyHero獨家優惠 即日起至2024年4月2日下午6時前,經MoneyHero成功開立有效的老虎證券賬戶並成功存入資金HK$1萬(單筆計算),可獲 HK$500 Apple Store 禮品卡 / 惠康現金券;存入HK$1萬或以上及維持資金至少90日,可獲Nespresso C61 Pixie 膠囊咖啡機 (價值HK$ 1,488) 或 Bang & Olufsen Beoplay H8i 耳罩式耳機(顏色隨機)(價值HK$2,698) 或 HK$1,200 Apple Store 禮品卡 / 惠康現金券。另外,現在開戶更可獲得價值高達HK$4,018獨家獎賞。 🎁迎新優惠 即日起至3月15日下午11時,合資格用戶只要完成以下條件即可獲開戶獎賞 :
|
華泰國際漲樂全球通華泰國際漲樂全球通支援港股、美股、A股交易之外,還可買賣新加坡、英國、澳洲和日本等多地股票,新開戶可享本網獨家優惠。 💰MoneyHero獨家優惠
|
分期貸款買股票:需衡量預算投資回報及還款利息之差距
不少人都會想盡快入市以賺取更多回報,所以不會如月供股票般分段買入,亦即是不會達到平均成本法的效果,回報率高低非常視乎投資眼光。當現金不足之時,不少人就會借錢買股票,相比起向證券行借孖展,借私人分期貸款來買股票相對較低風險。分期貸款買股票的原理就是先借取一筆私人貸款,然後利用這筆資金來買股票,還款年期和每月利息支出一早已經定好,可以早有打算。要提提大家,但凡借貸都涉及利息開支,亦會查詢信貸評級TU,所以切記「借定唔借,還得到先好借」,借貸前要計算清楚還款能力,量力而為。
如打算借錢買股票,更要仔細衡量預期投資回報可否彌補貸款利息支出。舉例你預期股票投資回報高於3%,便可考慮申請實際年利率低於2%或3%的私人貸款來買股票,如下表的貸款產品:
財務公司及銀行低息貸款 (P loan)利息比較
私人貸款產品 | 最低APR | 取得最低息條件 | 迎新優惠 |
---|---|---|---|
WeLend私人貸款 |
1.88% | 貸款額達HK$700,001 還款期24個月 |
總值高達HK$20,000獎賞 WeLend迎新優惠 + MoneyHero獨家優惠HK$19,000現金獎 及 批唔批都送HK$1,000 Apple Gift Card或惠康現金券 |
邦民特快低息貸款 |
1.12% | 未有列明 | 高達HK$1萬現金獎賞 |
安信定額私人貸款 |
1.18% | 未有列明 | 總值高達HK$19,800 HK$12,000現金獎+ MoneyHero獨家獎賞HK$6,800 Apple Gift Card 及 批唔批都送HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券 |
信銀國際$mart Plus稅季貸款 |
1.65% | 貸款額達HK$200萬 還款期12個月 |
MoneyHero獨家優惠高達iPad Pro Wi‑Fi 256GB(價值HK$7,299)、HK$9,000 Apple Gift Card或超市現金券 及 批唔批都送HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券 |
UA「NO SHOW」免文件私人貸款 |
1.68% | 未有列明 | 總值高達HK$18,800 HK$18,000現金回贈 + MoneyHero獨家優惠批唔批都送HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券 |
Citi稅季貸款 |
1.78% | 貸款額達HK$350萬 還款期12個月 |
總值高達HK$16,300 HK$8,000現金券 + MoneyHero獨家優惠HK$7,500 Apple Gift Card或超市現金券 及 批唔批都送HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券 |
渣打銀行稅季貸款 |
1.85% | 貸款額達HK$150萬 還款期12個月 |
總值高達HK$18,199 HK$8,000現金回贈 + MoneyHero獨家優惠iPhone 15 Pro 256GB(價值HK$9,399)、HK$8,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券 及 批唔批都送HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券 |
建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款 |
1.85% | 貸款額達HK$300萬 還款期12個月 |
總值高達HK$13,300獎賞 HK$9,500現金回贈 + MoneyHero獨家優惠HK$3,000 Apple Gift Card或惠康現金券 及 批唔批都送HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券 |
CreFIT 卡卡貸現金提現 |
1.98% | 未有列明 | MoneyHero獨家優惠高達20%全期利息回贈 及 批唔批都送HK$600 Apple Gift Card或惠康現金券 |
部分優惠適用於特選客戶
註:本圖表資料只供參考,因銀行和財務公司貸款條件及息率等會因應市場變動而不時調整,詳細資料以財務機構最新公布為準。
MoneyHero或本網站關於證券、投資、稅務,會計或法律意見的內容,都不會構成任何買賣投資要約、招攬、建議或意見,亦不涉及任何公司、證券或基金的產品代言、推許或贊助。MoneyHero.com.hk之內容僅屬一般參考,並非個人化的投資建議,也不構成買賣證券的誘因。
MoneyHero Global Limited及/或其分支機構不能,亦不會對任何資訊、特定投資項目之回報與可持續性,或資料來源的潛在價值,作出評估、驗證或保證其適當性、準確性或完整性。MoneyHero.com.hk可能透過本網站所提及的品牌或服務收取報酬。
延伸閱讀:【股票開戶攻略】銀行及證券行投資戶口佣金收費大比拼
延伸閱讀:【黃金投資】幾千蚊低價投資黃金方法 教你睇明金價走勢
延伸閱讀:【投資入門攻略】新手投資理財前必睇教學
想知道最新嘅理財貼士,就要留意 MoneyHero Blog,同埋緊貼我哋嘅 Facebook Page!