股票投資新手攻略: REIT – 唔係業主都有樓收租

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股票投資新手攻略: REIT - 唔係業主都有樓收租

「樓價太貴,買唔起!」呢句嘢除咗香港人,世界好多大城市居民都會掛響口邊。但係如果肥叔叔話俾你知,你可以唔駛花7位數銀碼嘅金額做業主,都可以有樓收租,你信唔信?

真係得㗎!因為世界上發明咗 REIT ──房地產地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust)!

甚麼是 REIT ?

REIT,中文叫產業信託。基本上就係投資響證券交易所上市信託基金旗下擁有同管理嘅收租物業,物業可以係住宅、商業物業、商場、舖位、寫字樓、工廠物業、酒店,甚至係泊車位、街市、貨倉、醫院(幢建築物),而美國就連私營監獄都有上市產業信託!

產業信託以收租作為收入,收返嚟嘅租金減返營運管理支出後,就要有最少9成作為股息分發俾投資者,所以股息利益率都幾高,而且相對穩定。最少9成股息分派比率呢個數係由香港證監會制訂,其他唔同地區嘅上市REIT股息分派都係咁上下,至於真係派出嚟嘅息就視乎產業信託持有嘅物業同營運開支高低而定喇

產業信託同傳統「地產股」嘅分別,在於產業信託係由信託基金(trust)形成,理論上要委任獨立受託人去監察基金運作同代表基金單位持有人保管資產,股息分派比率下限由香港證監會規定,成立時要訂明清晰嘅投資政策,投資對象就係可以賺錢嘅物業。另外,產業信託嘅借貸比率亦有限制,只係能夠佔成個信託嘅資產總值45%。

而「地產股」就係公司形成註冊組成,以董事會同行政人員監察同管理公司嘅運作,除咗持有物業收租外,亦都可以投地發展起樓、起咗可以賣、又或者起嚟唔賣用嚟收租亦得,再唔係踩過介做埋其他業務都仲可以。地產公司融資借錢時,個借貸比率由市場決定,唔似產業信託咁有規定限制。同時,地產公司派唔派息、派幾多息,都係由董事會同管理層決定。

REIT香港代表:領展(HKG:0823)

香港最「有名」嘅產業信託,就當然係舊稱「領匯」嘅領展房地產投資信託基金(HKG:0823)啦。當年嘅領匯係因為房委會財困,要將旗下物業出售私有化而組成,持有嘅物業包括商場、街市、停車場同寫字樓,應該唔少呢篇blog文嘅讀者都「交過租」俾領展㗎喇。而第一個由私人機構組成嘅產業信託,就係長實旗下主要持有商業同工貿物業嘅泓富產業信託(HKG:0808)。

現時,香港有10隻活躍響市場上嘅上市REIT,涵蓋香港同內地嘅住宅、商用及商業物業。相對其他地方嘅產業信託,數量可以話一啲都唔顯眼,但係拜香港樓價所賜,香港嘅產業信託原來都一度佔全球產業信託總市值近1.5%!

投資REIT有乜要注意?

響大家諗住投資產業信託,想唔做業主但係又有租可收之前,就要了解下產業信託本身有咩要注意。傳統股票基本分析方法,例如係每股盈利、市盈率之類響產業信託面前都未必適用,而現金流先係王道。產業信託係靠現有資產──物業去維持營運同派息,所以股價嘅增長唔會特別出眾,始終持有嘅物業即使係升值,都可能同時被折舊,再加上維護、管理之類營運成本抵銷,買新物業去收租就可能要靠有限嘅融資去達成。買得產業信託嘅話,就要明白買嚟係以收租之後派息為主。所以記得睇埋肥叔叔寫過嘅《股票投資新手攻略:賺盡股息,你識唔識?》,去睇下點樣收得最多股息而唔好蝕。

另一樣要注意嘅係,產業信託物業性質可以好受大市影響,例如大市寫字樓租跌,咁主要做商業物業嘅產業信託所受嘅影響就會大過其他REIT!

產業信託持有物業嘅質素同地點、樓齡同營運成本,租客係唔係準時交租、出租率(或者倒轉講空置率)有幾高等等都係影響盈利同資產淨值嘅因素。至於點做功課研究?不如去留意下心水嘅幾隻產業信託旗下有咩商場、寫字樓,再搭車去行個圈實地睇下環境同八下佢哋嘅租金同出租率先啦!

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