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【REITs 香港 2023】投資房地產信託基金股票有咩風險?

MoneyHero

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最後更新於 20 十月, 2023

「樓價太貴,買不起!」除了香港人,還有很多大城市的居民都會把這句說話掛在口邊。但如果告訴你,不用花7位數字的金額買樓做業主,都可以有樓收租,你信不信?是可以的!因為世界有一樣投資產品叫 REITs ── 房地產信託基金 ( 房託基金、Real Estate Investment Trust)!究竟REITs是甚麼?買REITs有沒有風險?MoneyHero即刻教教你。

 

 

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甚麼是 REITs ?

REITs,中文為房地產信託基金,基本上是投資於證券交易所上市信託基金旗下擁有和管理的收租物業,物業可以是住宅、商業物業、商場、舖位、寫字樓、工廠物業、酒店,甚至是泊車位、街市、貨倉、醫院。在美國,就連私營監獄都有上市產業信託!

房地產信託基金以收租作為收入,收回來的租金減去營運管理支出後,就要把最少9成作為股息分發給投資者,所以股息利益率都頗高,而且相對穩定。最少9成股息分派比率這個數字,是由香港證監會制訂,在其他地區上市的REITs,其股息分派比率都是差不多。至於最後派多少息,就視乎房地產信託基金持有的物業和營運開支高低而定。

相關閱讀:【股息計算教學】點揀藍籌股收息?股票投資食息必讀

 

REITs 股票同「地產股」有咩分別?

房地產信託基金與傳統「地產股」的分別,在於房地產信託基金是由信託基金 (Trust) 形成,理論上要委任獨立受託人去監察基金運作,以及代表基金單位持有人保管資產。股息分派比率的下限由香港證監會規定,成立時要訂明清晰的投資政策,投資對象就是可以賺錢的物業。另外,房地產信託基金的借貸比率亦有限制,只能夠佔整個信託資產總值的45%。

而「地產股」就是由公司註冊組成,以董事會和行政人員監察、管理公司的運作,除了持有物業收租外,亦可以投地發展起樓,建好後可以賣出、不賣出的話亦可以用來收租,甚至踩過界做其他業務亦可以。地產公司融資借錢時,借貸比率由市場決定,不像房地產信託基金有規定限制。同時,地產公司派不派息、派多少息,都是由董事會和管理層決定。

 

REITs香港代表:領展 (00823)

香港最「有名」的房地產信託基金,當然是舊稱「領匯」的領展房地產投資信託基金 (00823) 。當年房委會財困,要把旗下物業出售私有化,才組成了領匯,持有的物業包括商場、街市、停車場和寫字樓,應該不少讀者都曾「交租」給領展。而第一個由私人機構組成的房地產信託基金,就是長實旗下主要持有商業和工貿物業的泓富產業信託 (00808) 。

現時,香港有10隻活躍的上市REITs,涵蓋香港同內地的住宅、商用及商業物業。相對其他地方的產業信託,數量可以說一點也不顯眼,但是拜香港樓價所賜,香港的產業信託曾一度佔全球產業信託總市值近1.5%!

 

10隻活躍上市REITs

代號 名稱 市值 股息率
00823 領展房產基金 HK$1,290.97億 5.039%
02778 冠君產業信託 HK$195.90億 5.982%
00778 置富產業信託 HK$131.00億 6.730%
00405 越秀房產信託基金 HK$98.12億 6.296%
87001 匯賢產業信託 RMB$69.78億 7.446%
00435 陽光房地產基金 HK$52.67億 8.013%
01881 富豪產業信託 HK$38.76億 5.126%
01426 春泉產業信託 HK$36.04億 8.760%
00808 泓富產業信託 HK$29.67億 8.291%
01503 招商局商業房託 HK$22.56億 13.070%
註:按市值排序,資料截至2023年4月21日收市

 

 
 

投資REITs有乜要注意?

在大家打算投資房地產信託基金,想不是業主都有租可收之前,就要了解下REITs本身有甚麼要注意。傳統股票的基本分析方法,如每股盈利、市盈率之類,在房地產信託基金面前都未必適用,現金流才是王道。REITs是靠現有資產——物業去維持營運和派息,所以股價的增長不會特別出眾,始終持有的物業即使升值,都可能同時被折舊、維護、管理等營運成本抵銷。若要買新物業去收租,就可能要靠有限的融資達成。所以,買REITs的話,就要明白是以收租之後派息為主。

相關閱讀:何謂市盈率及市帳率?計算市盈率高低投資優質股票

另一樣要留意的是,產業信託的物業性質可以非常受大市影響,例如大市寫字樓租跌,那麼主要做商業物業的產業信託所受的影響就會比其他REITs大!

產業信託持有物業的質素、地點、樓齡、營運成本,租客是否準時交租、出租率(反過來是空置率)有多高等等,都是影響盈利和資產淨值的因素。如何做功課研究?不如去留意下心水的產業信託旗下有甚麼商場、寫字樓,再去實地看看環境,並了解租金同出租率!

相關閱讀:【經濟差買咩避險股?】逆市投資 房託股、公用股買得過?

 

 

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分期貸款買股票:需衡量預算投資回報及還款利息之差距

不少人都會想盡快入市以賺取更多回報,所以不會如月供股票般分段買入,亦即是不會達到平均成本法的效果,回報率高低非常視乎投資眼光。當現金不足之時,不少人就會借錢買股票,相比起向證券行借孖展,借私人分期貸款來買股票相對較低風險。

分期貸款買股票的原理就是先借取一筆私人貸款,然後利用這筆資金來買股票,還款年期和每月利息支出一早已經定好,可以早有打算。要提提大家,但凡借貸都涉及利息開支,亦會查詢信貸評級TU,所以切記「借定唔借,還得到先好借」,借貸前要計算清楚還款能力,量力而為。

如打算借錢買股票,更要仔細衡量預期投資回報可否彌補貸款利息支出。舉例你預期股票投資回報高於3%,便可考慮申請實際年利率低於2%或3%的私人貸款來買股票,如下表的貸款產品:

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註:本圖表資料只供參考,因銀行和財務公司貸款條件及息率等會因應市場變動而不時調整,詳細資料以財務機構最新公布為準。

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