股票投資新手攻略: REITs – 唔係業主都有樓收租

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股票投資新手攻略: REIT - 唔係業主都有樓收租

「樓價太貴,買不起!」除了香港人,還有很多大城市的居民都會把這句說話掛在口邊。但如果告訴你,不用花7位數字的金額買樓做業主,都可以有樓收租,你信不信?是可以的!因為世界有一樣投資產品叫 REITs ──房地產地產投資信託基金 (Real Estate Investment Trust)!MoneyHero即刻教教你。

甚麼是 REITs ?


REITs,中文為產業信託,基本上是投資於證券交易所上市信託基金旗下擁有和管理的收租物業,物業可以是住宅、商業物業、商場、舖位、寫字樓、工廠物業、酒店,甚至是泊車位、街市、貨倉、醫院。在美國,就連私營監獄都有上市產業信託!

產業信託以收租作為收入,收回來的租金減去營運管理支出後,就要把最少9成作為股息分發給投資者,所以股息利益率都頗高,而且相對穩定。最少9成股息分派比率這個數字,是由香港證監會制訂,在其他地區上市的REITs,其股息分派比率都是差不多。至於最後派多少息,就視乎產業信託持有的物業和營運開支高低而定。

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產業信託與傳統「地產股」的分別,在於產業信託是由信託基金 (Trust) 形成,理論上要委任獨立受託人去監察基金運作,以及代表基金單位持有人保管資產。股息分派比率的下限由香港證監會規定,成立時要訂明清晰的投資政策,投資對象就是可以賺錢的物業。另外,產業信託的借貸比率亦有限制,只能夠佔整個信託資產總值的45%。

而「地產股」就是由公司註冊組成,以董事會和行政人員監察、管理公司的運作,除了持有物業收租外,亦可以投地發展起樓,建好後可以賣出、不賣出的話亦可以用來收租,甚至踩過界做其他業務亦可以。地產公司融資借錢時,借貸比率由市場決定,不像產業信託有規定限制。同時,地產公司派不派息、派多少息,都是由董事會和管理層決定。

REITs香港代表:領展(HKG:0823)

香港最「有名」的產業信託,當然是舊稱「領匯」的領展房地產投資信託基金 (HKG:0823) 。當年房委會財困,要把旗下物業出售私有化,才組成了領匯,持有的物業包括商場、街市、停車場和寫字樓,應該不少讀者都曾「交租」給領展。而第一個由私人機構組成的產業信託,就是長實旗下主要持有商業和工貿物業的泓富產業信託 (HKG:0808) 。

現時,香港有10隻活躍的上市REITs,涵蓋香港同內地的住宅、商用及商業物業。相對其他地方的產業信託,數量可以說一點也不顯眼,但是拜香港樓價所賜,香港的產業信託曾一度佔全球產業信託總市值近1.5%!

投資REITs有乜要注意?

在大家打算投資產業信託,想不是業主都又有租可收之前,就要了解下產業信託本身有甚麼要注意。傳統股票的基本分析方法,如每股盈利、市盈率之類,在產業信託面前都未必適用,現金流才是王道。產業信託是靠現有資產——物業去維持營運和派息,所以股價的增長不會特別出眾,始終持有的物業即使升值,都可能同時被折舊、維護、管理等營運成本抵銷。若要買新物業去收租,就可能要靠有限的融資達成。所以,買產業信託的話,就要明白是以收租之後派息為主。

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另一樣要留意的是,產業信託的物業性質可以非常受大市影響,例如大市寫字樓租跌,那麼主要做商業物業的產業信託所受的影響就會比其他REITs大!

產業信託持有物業的質素、地點、樓齡、營運成本,租客是否準時交租、出租率(反過來是空置率)有多高等等,都是影響盈利和資產淨值的因素。如何做功課研究?不如去留意下心水的產業信託旗下有甚麼商場、寫字樓,再去實地看看環境,並了解租金同出租率!

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