【漏水、驗窗、開放式廚房】拆僭建注意事項 唔夠錢裝可以點做

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【漏水、驗窗、開放式廚房】拆僭建注意事項 唔夠錢裝可以點做

好多人一層樓一住就十幾廿年,同人一樣樓齡愈大,層樓慢慢會出現唔少問題,都要做小型工程去修理,最常見會是漏水,或是強制驗窗,更甚會收到屋宇署的信件,發現原來層樓多年前已有僭建地方要清拆。針對不同的家居小型工程,MoneyHero,同大家講有咩要注意,同萬一唔夠錢可以點做。

漏水

漏水聽起來似是小問題,但遇過就會知道是十分麻煩,業主會日日受漏水困擾,但要解決問題卻要一般長時間,修理價錢亦可大可小,可能要成十幾萬。

首先,處理漏水最難是找出漏水的來源,有時候是你單位漏水,影響到其他人,由其他人投訴你。漏水來源亦有很多種,可以來自天花,牆身或是地板,總之單位任何部份都有機會漏水。

發現漏水時候,就是先查明是自己單位的漏水,抑或是隔離單位?樓上樓下?還是大廈的公共設施出現問題。當然如果自己揾到漏水來源最好,之後就要找工程公司,或有小型工程牌照的師傅去找出漏水原因。

如果不確定漏水來源,最好先去管理處反映,再同懷疑滲水的樓上或隔離單位商討,要求調查滲水原因和進行維修工程。如果沒有相熟的公司,可以找公正行做滲水調查,而食環署網站亦有提供解決滲水問題的顧問公司名單,有關名單可按此

根據網上資料顯示,找尋漏水色水測試收費約HK$3,000起,水管壓力測試收費約HK$2,200起。

至於解決漏水收費,要視乎漏水的情況。如果是水管漏水導致的滲水,可能比較簡單,只要找到漏水的水管收理,收費應該不算太貴。

但如果是平台,或是天台滲水,而有關平台或天台是屬於自己,可能要重新做一次防水,收費是按呎計,可以數萬至十多萬,視乎漏水的原因,所使用的解決方法。如果是外牆滲水就可能要撘棚,不過就未必關業主事。

由於處理漏水的問題,可能花費不菲,所以大家會關心,到底保險會不會為修補漏水工程而賠償,不過大家要有心理準備,很多時修補漏水是不會獲得賠償。

首先考慮到常有的火險保障,火險只會保障樓宇結構如牆壁、窗戶、天花、地板。如果是天花板漏水,而天花板漏水要被視為不可預見的意外,又要在火險保障範圍內,同時業主未有就天花裝修,如果業主有自行裝修天花,漏水問題很大機會被認為人為所致。要符合以上條件,保險公司才有機會支付重新裝修天花的費用。

如果火險不保,家居保險又是否可行。基於家居保險,只會保障因意外引起的財物損失,即如果漏水令到屋企的電器損壞,才會賠償電器的損失,但處理漏水的費用主要由火險承保。雖然要得到賠償是有難度,但都最好在發現有漏水後,立即通知保險公司。

若未能找出滲水源頭,或是未能同有漏水問題業主達成協議,就要同屋宇署及食物環境衞生署的聯合辦事處作出漏水個案投訴,由政府職員會到現場視察,確認滲水源頭。

間房

層樓住耐了,家庭的人數可能愈來愈多,子女長大亦要有私人空間。未能換間大屋,就要考慮如何在現有單位間多間房。間房一般有三種,一是用磚間房,二是用木板,三是用玻璃趟門。

磚間房

先談用磚間房,磚牆用的材料可以再分三種,分別是輕磚、沙磚和紅磚。

紅磚:最重,密度高隔音好,但磚體積較細,鋪砌人工成本最高
沙磚:較輕,防潮、隔音、承重都不俗,防火能力就不如輕磚
輕磚:最大件、易砌,但砌輕磚的施工方法不同,因此價格由最平變最貴,隔音不俗,但承重較差,不能掛重物

用磚做間隔牆最為穏陣,防火,防潮,防蟲都有保證,但清拆時樓下垃圾房絕不容許你棄置磚頭在內,必須運到堆塡區,費用較貴。外觀上,配合油漆或是貼上牆紙,都做到美觀效果。

木板間房

要有特色以及節省空間,部份會選用木板間牆。木板與磚牆比較下,輕得多,而且有本身的顔色,不需要另行上色。甚至乎可以用木板的間隔,結合房間的木門顏色紋路,做成隱形門,將房門與木板間牆在視覺上成為一體。

而為慳位慳到盡,甚至可以用櫃間牆,這樣可以不用做牆之餘,亦直接令房間有個大衣櫃。但須留意「收口」(即填補櫃與牆身縫隙的工序) 的人工成本,因不同收口方法的費用相去甚遠。

木板間牆的收費會較磚間牆為平,但問題是隔音差,隨時廳的電視大聲點,在房間都會清楚聽到。

玻璃間房

想更有特色,以及增加單位採光,近年以玻璃間隔越來越受歡迎。玻璃間隔算是一種半開方式,保留視覺的空間感,亦可用隔音、磨砂玻璃或加裝窗簾,以增加私隱。當然玻璃間隔,可以配合不同的框架,趟門,做出不同效果。玻璃框架內亦可鋪電線,比起收埋牆更方便維修。

不過,要靚亦都有代價,玻璃間隔相對木板及磚牆間隔貴得多,因為手工多,收口複雜。

間隔材料價錢

間隔材料 價錢 單位
不銹鋼框玻璃間隔 $1,700 每直呎
輕磚間隔 $420 每直呎
紅磚間隔 $370 每直呎
沙磚間隔 $370  每直呎
木板間隔 $320  每直呎
 資料來源:EcHouse(資料更新至2019年1月1日)
製表:MoneyHero

改建開放式廚房

為了增加廳的空間感,新落成的細單位,都會採用開放式廚房,令到市場都接受開房式廚房的設計。甚至不少舊樓業主,都有打算將現有的獨立廚房改成開放式廚房。

開放式廚房優點好明顯,就係靚。可以將廳同廚房打通,不論,廳還是廚房都感覺上大咗,而且會更明亮,很適合細單位。甚至乎一些400多呎的單位,都採用開方式廚房。

同時,一般開房式廚房都是用電磁爐煮食,煮食時亦不會太熱,亦較少油煙。不過,要將獨立廚房改建成開放式廚房就要注意消防條列,有花灑頭灑水救火及煙霧探測器,並要定期檢查。若本身單位入則時並非開放式廚房時,須向屋宇署入則,並獲相關部門批准。如果無申請,發生火警而造成人命傷亡,業主須付上法律責任,同時保險亦不會作賠償。另外,改裝作開放式廚房後是否可明火煮食,需參考大廈公契規定。

所以,要改建成開放式廚房不是話改就改,要符合法例,不要一時貪靚,違反法例。

驗窗

屋宇署每年都會揀選目標樓宇,進行強制驗窗計劃,樓高過3層,樓齡又達10年或以上的私人樓宇都會成為目標。當收到屋宇署的通知時,就要在限期揾合資格人士驗窗,如有問題亦要自行修理好。屋宇署網站,有提供合資格人士名單,可按此查閱

驗窗最怕就是遇到黑店,原本只是幾千元可處理,但最後報價就要成幾萬元。要避免被人呃,要先了解驗窗的範圍:

  1. 窗的玻璃有沒有裂或者爛
  2. 窗框有沒有變形或者不穩
  3. 窗鉸有沒有變形,或嚴重生銹
  4. 螺絲有沒有變鬆,或生銹

至於窗有沒有防水膠邊,出現滲水問題反而不是強制驗窗計劃,業主可自行決定是否修理,但並非一定要更換。

價錢方面,由於驗窗算是一個標準的工程,不如全屋裝修按不同單位而訂,一般的驗窗公司都會就不同的驗窗項目列出價格,業主可先作比較,如發現最後報價有很大出入,可選擇第二間。

另外,部份業主可能不太了解整個驗窗過程。其實當收到強制驗窗通知時,需要找合資格人士檢測,之後由合資格人士與屋宇署聯絡,表示自己已獲業主委任做驗窗。及後就是驗窗過程,沒問題就直接同屋宇講問題,收大約幾百元。有問題就會修理,再同屋宇署講已經處理。最後屋宇署就會向業主發出通知書,確認真是沒問題。

僭建

到最後,亦是最令人感到害怕就是收到屋宇署的清拆令,表示單位涉及僭建。近年,屋宇署積極處理僭建個案,不少舊樓業主都收到清拆令。

其實不少業主於多年前買入物業,當時由於政府對調查僭建並不積極,所以亦沒有留意到單位有僭建物,或是忽視了有關問題,而有關僭建物亦可能不是上手業主而建,而是上上手,甚至上上上手。

當收到清拆令時,可能會發現僭建物可能包含單位的睡房或是客廳,如拆除需要重新裝修單位隔間,整個費用高昂。

同時僭建清拆亦不是簡簡單單拆走了事,整個過程有很多步驟。首先,要找有牌的小型工程承辦商,入紙屋宇署,屋宇署就會派人到單位影相,由他們檢查僭建物情況,再提出他們的要求,才可以開工拆除。

僭建物又會分為兩種,一種是涉及拆卸樓宇的的大型或重要部分,要找註冊專門承建商及註冊結構工程師進行有關工程。有「專門」兩個字,簡單即是,收費較高。

另一種,就不涉及拆卸樓宇的的大型或重要部分,找註冊承建商就可以,收費應該會較平。

如果清拆部份會影響到其他人,如建築物有石綿,又可能要再揾合資格的化學物料專家處理,收費又會再貴點。

到花了一大筆錢後,終於將僭建物拆除,事情仍未告一段落。再要揾有牌的工程師,簽名確認已經乎合屋宇署要求,再將報告給屋宇署,而屋宇署就派人到單位影相,確認沒有問題,先會發出完成工程證明信。如果單位因早前僭建而釘契,就要有這封信去解釘。

由於成個過拆僭建過程複雜,而且花費不菲,加上好有機會令自己居住空間減少,不少人都選擇拖得就拖,但單位有僭建物又不拆,始終都是犯法,刑事罪最高刑罰為監禁一年,以及罰款HK$200,000,屋宇署亦會代為清拆,並追討工程費。

唔夠錢可以點

政府貸款計劃

面對突如其來的清拆令,要用十多至幾十萬的工程費,對於不少家庭來說,是難以負擔。現時政府提供,樓宇安全貸款計劃,可提供最多36個月的貸款,貸款額最高100萬元,但就設有入息限制。60歳以下,夫婦每月收入,不高於HK$18,690,四人家庭則不高於HK$29,240。有關計劃資料可按此

私人貸款

相信不少家庭收入,都很容易超過政府貸款的收入上限,但是清拆費連同裝修費要成數十萬,對部份家庭來說可能一時週轉不到。現時,不少銀行有提供私人貸款,部份如渣打提供的分期貸款,實際年利率可能低至2.15%,最高貸款額達HK$200萬元,還款期最長為60個月。

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裝修貸款

除了清拆僭建外,不少舊樓業主都想順道再裝修屋企,增加空間感同實用率。中國建設銀行就推出了裝修貸,月平息劃一0.19%,最低實際年利率4.27%,借款HK$500,000以上,並在網上裝修服價平台「好師傅」上,進行超過HK$100,000的工程,就會送上「好師傅」旗下網上裝修用料平台CoComall的HK$10,000現金券,讓你到該平台買裝修用料。

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