【漏水、驗窗、開放式廚房】拆僭建注意事項　唔夠錢裝可以點做

好多人一層樓一住就十幾廿年，同人一樣樓齡愈大，層樓慢慢會出現唔少問題，都要做小型工程去修理，最常見會是漏水，或是強制驗窗，更甚會收到屋宇署的信件，發現原來層樓多年前已有僭建地方要清拆。針對不同的家居小型工程，MoneyHero同大家講有咩要注意，同萬一唔夠錢可以點做。

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漏水

漏水聽起來似是小問題，但遇過就會知道是十分麻煩，業主會日日受漏水困擾，但要解決問題卻要一段長時間，修理價錢亦可大可小，可能要成十幾萬。

首先，處理漏水最難是找出漏水的來源，有時候是你單位漏水，影響到其他人，由其他人投訴你。漏水來源亦有很多種，可以來自天花，牆身或是地板，總之單位任何部份都有機會漏水。

發現漏水時候，就是先查明是自己單位的漏水，抑或是隔離單位？樓上樓下？還是大廈的公共設施出現問題。當然如果自己揾到漏水來源最好，之後就要找工程公司，或有小型工程牌照的師傅去找出漏水原因。

如果不確定漏水來源，最好先去管理處反映，再與懷疑滲水的樓上或隔離單位商討，要求調查滲水原因和進行維修工程。如果沒有相熟的公司，可以找公正行做滲水調查，而食環署網站亦有提供解決滲水問題的顧問公司名單，有關名單可按此。

根據網上資料顯示，找尋漏水色水測試收費約HK$3,000起，水管壓力測試收費約HK$2,200起。

至於解決漏水收費，要視乎漏水的情況。如果是水管漏水導致的滲水，可能比較簡單，只要找到漏水的水管收理，收費應該不算太貴。

但如果是平台或天台滲水，而有關平台或天台是屬於自己，可能要重新做一次防水，收費是按呎計，可以數萬至十多萬，視乎漏水原因和解決方法。如果是外牆滲水就可能要撘棚，不過就未必關業主事。

由於處理漏水的問題，可能花費不菲，所以大家會關心，到底保險會不會為修補漏水工程而賠償，不過大家要有心理準備，很多時修補漏水是不會獲得賠償。

首先考慮到常有的火險保障，火險只會保障樓宇結構如牆壁、窗戶、天花、地板。如果是天花板漏水，而天花板漏水要被視為不可預見的意外，又要在火險保障範圍內，同時業主未有就天花裝修，如果業主有自行裝修天花，漏水問題很大機會被認為人為所致。要符合以上條件，保險公司才有機會支付重新裝修天花的費用。

如果火險不保，家居保險又是否可行。基於家居保險，只會保障因意外引起的財物損失，即如果漏水令到屋企的電器損壞，才會賠償電器的損失，但處理漏水的費用主要由火險承保。雖然要得到賠償是有難度，但都最好在發現有漏水後，立即通知保險公司。

若未能找出滲水源頭，或是未能同有漏水問題業主達成協議，就要同屋宇署及食物環境衞生署的聯合辦事處作出漏水個案投訴，由政府職員會到現場視察，確認滲水源頭。

間房

層樓住耐了，家庭的人數可能愈來愈多，子女長大亦要有私人空間。未能換間大屋，就要考慮如何在現有單位間多間房。間房一般有三種，一是用磚間房，二是用木板，三是用玻璃趟門。

磚間房

先談用磚間房，磚牆用的材料可以再分三種，分別是輕磚、沙磚和紅磚。

紅磚：最重，密度高隔音好，但磚體積較細，鋪砌人工成本最高

沙磚：較輕，防潮、隔音、承重都不俗，防火能力就不如輕磚

輕磚：最大件、易砌，但砌輕磚的施工方法不同，因此價格由最平變最貴，隔音不俗，但承重較差，不能掛重物

用磚做間隔牆最為穏陣，防火，防潮，防蟲都有保證，但清拆時樓下垃圾房絕不容許你棄置磚頭在內，必須運到堆塡區，費用較貴。外觀上，配合油漆或是貼上牆紙，都做到美觀效果。

木板間房

要有特色以及節省空間，部份會選用木板間牆。木板與磚牆比較下，輕得多，而且有本身的顔色，不需要另行上色。甚至乎可以用木板的間隔，結合房間的木門顏色紋路，做成隱形門，將房門與木板間牆在視覺上成為一體。

而為慳位慳到盡，甚至可以用櫃間牆，這樣可以不用做牆之餘，亦直接令房間有個大衣櫃。但須留意「收口」（即填補櫃與牆身縫隙的工序）的人工成本，因不同收口方法的費用相去甚遠。

木板間牆的收費會較磚間牆為平，但問題是隔音差，隨時廳的電視大聲點，在房間都會清楚聽到。

玻璃間房

想更有特色，以及增加單位採光，近年以玻璃間隔越來越受歡迎。玻璃間隔算是一種半開方式，保留視覺的空間感，亦可用隔音、磨砂玻璃或加裝窗簾，以增加私隱。當然玻璃間隔，可以配合不同的框架，趟門，做出不同效果。玻璃框架內亦可鋪電線，比起收埋牆更方便維修。

不過，要靚亦都有代價，玻璃間隔相對木板及磚牆間隔貴得多，因為手工多，收口複雜。

間隔材料價錢

改建開放式廚房

為了增加廳的空間感，新落成的細單位都會採用開放式廚房，令到市場都接受開放式廚房的設計。甚至不少舊樓業主，都有打算將現有的獨立廚房改成開放式廚房。

開放式廚房優點就是美觀。可以把廳同廚房打通，不論廳還是廚房都感覺上更寬敞，而且會更明亮，很適合細單位。甚至乎一些400多呎的單位，都採用開放式廚房。

同時，一般開房式廚房都是用電磁爐煮食，煮食時亦不會太熱，亦較少油煙。不過，要將獨立廚房改建成開放式廚房就要注意消防條列，有花灑頭灑水救火及煙霧探測器，並要定期檢查。若本身單位入則時並非開放式廚房時，須向屋宇署入則，並獲相關部門批准。如果無申請，發生火警而造成人命傷亡，業主須付上法律責任，同時保險亦不會作賠償。另外，改裝作開放式廚房後是否可明火煮食，需參考大廈公契規定。

所以，要改建成開放式廚房不是話改就改，要符合法例，不要一時貪靚，違反法例。

驗窗

屋宇署每年都會揀選目標樓宇，進行強制驗窗計劃，樓高過3層，樓齡又達10年或以上的私人樓宇都會成為目標。當收到屋宇署的通知時，就要在限期請合資格人士驗窗，如有問題亦要自行修理好。屋宇署網站，有提供合資格人士名單，可按此查閱。

驗窗最怕就是遇到黑店，原本只是幾千元可處理，但最後報價就要成幾萬元。要避免受騙，要先了解驗窗的範圍：

1. 窗的玻璃有沒有裂或者爛
2. 窗框有沒有變形或者不穩
3. 窗鉸有沒有變形，或嚴重生銹
4. 螺絲有沒有變鬆，或生銹

至於窗有沒有防水膠邊，出現滲水問題反而不在強制驗窗計劃內，業主可自行決定是否修理，但並非一定要更換。

價錢方面，由於驗窗算是一個標準的工程，不如全屋裝修按不同單位而訂，一般驗窗公司都會就不同的驗窗項目列出價格，業主可先作比較，如發現最後報價有很大出入，可選擇第二間。

另外，部份業主可能不太了解整個驗窗過程。其實當收到強制驗窗通知時，需要找合資格人士檢測，之後由合資格人士與屋宇署聯絡，表示自己已獲業主委任做驗窗。及後就是驗窗過程，沒問題就直接同屋宇署講問題，收大約幾百元。有問題就會修理，再同屋宇署講已經處理。最後屋宇署就會向業主發出通知書，確認真是沒問題。

僭建

到最後，亦是最令人感到害怕就是收到屋宇署的清拆令，表示單位涉及僭建。近年，屋宇署積極處理僭建個案，不少舊樓業主都收到清拆令。

其實不少業主於多年前買入物業，當時由於政府對調查僭建並不積極，所以亦沒有留意到單位有僭建物，或是忽視了有關問題，而有關僭建物亦可能不是上手業主而建，而是上上手，甚至上上上手。

當收到清拆令時，可能會發現僭建物可能包含單位的睡房或是客廳，如拆除需要重新裝修單位隔間，整個費用高昂。

同時僭建清拆亦不是簡簡單單拆走了事，整個過程有很多步驟。首先，要找有牌的小型工程承辦商，入紙屋宇署，屋宇署就會派人到單位影相，由他們檢查僭建物情況，再提出他們的要求，才可以開工拆除。

僭建物又會分為兩種，一種是涉及拆卸樓宇的的大型或重要部分，要找註冊專門承建商及註冊結構工程師進行有關工程，有「專門」兩個字，即是收費較高。

另一種，就不涉及拆卸樓宇的的大型或重要部分，找註冊承建商就可以，收費應該會較平。

如果清拆部份會影響到其他人，如建築物有石綿，又可能要再揾合資格的化學物料專家處理，收費又會再貴一點。

到花了一大筆錢後，終於將僭建物拆除，事情仍未告一段落。再要揾有牌的工程師，簽名確認已經乎合屋宇署要求，再將報告給屋宇署，而屋宇署就派人到單位影相，確認沒有問題，先會發出完成工程證明信。如果單位因早前僭建而釘契，就要有這封信去解釘。

由於成個過拆僭建過程複雜，而且花費不菲，加上好有機會令自己居住空間減少，不少人都選擇拖得就拖，但單位有僭建物又不拆，始終都是犯法，刑事罪最高刑罰為監禁一年，以及罰款HK$20萬，屋宇署亦會代為清拆，並追討工程費。

唔夠錢可以點

政府貸款計劃

面對突如其來的清拆令，要用十多至幾十萬的工程費，對於不少家庭來說，是難以負擔。現時政府提供樓宇安全貸款計劃，可提供最多36個月的貸款，貸款額最高HK$100萬，但就設有入息限制，60歳以下的申請人，夫婦每月收入不高於HK$18,690，四人家庭則不高於HK$29,240。有關計劃資料可按此。

私人貸款

相信不少家庭收入，都很容易超過政府貸款的收入上限，但是清拆費連同裝修費要成數十萬，對部份家庭來說可能一時週轉不到。除了清拆僭建外，不少舊樓業主都想順道再裝修屋企，增加空間感同實用率。現時，不少銀行有提供私人貸款，部份如渣打提供的分期貸款，實際年利率可能低至1.7%，最高貸款額達HK$200萬，還款期最長為60個月。

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