【漏水、驗窗、開放式廚房】拆僭建注意事項 唔夠錢裝可以點做

MoneyHero貸款專家
最後更新 Sep 16, 2022


【漏水、驗窗、開放式廚房】拆僭建注意事項 唔夠錢裝可以點做

好多人一層樓一住就十幾廿年,同人一樣樓齡愈大,層樓慢慢會出現唔少問題,都要做小型工程去修理,最常見會是漏水,或是強制驗窗,更甚會收到屋宇署的信件,發現原來層樓多年前已有僭建地方要清拆。針對不同的家居小型工程,MoneyHero同大家講有咩要注意,同萬一唔夠錢可以點做。

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另外,業主/ 租客常見問題:火險一定要買嗎家居保險邊間好慘遇租霸有得保颱風爆窗雨季滲水賠唔賠地台去水倒灌爆水喉包唔包冷氣機滴水點算好裝修保險是什麼

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圖表內資料以建築面積500呎的單位計算

漏水

漏水聽起來似是小問題,但遇過就會知道是十分麻煩,業主會日日受漏水困擾,但要解決問題卻要一段長時間,修理價錢亦可大可小,可能要成十幾萬。

首先,處理漏水最難是找出漏水的來源,有時候是你單位漏水,影響到其他人,由其他人投訴你。漏水來源亦有很多種,可以來自天花,牆身或是地板,總之單位任何部份都有機會漏水。

發現漏水時候,就是先查明是自己單位的漏水,抑或是隔離單位?樓上樓下?還是大廈的公共設施出現問題。當然如果自己揾到漏水來源最好,之後就要找工程公司,或有小型工程牌照的師傅去找出漏水原因。

如果不確定漏水來源,最好先去管理處反映,再與懷疑滲水的樓上或隔離單位商討,要求調查滲水原因和進行維修工程。如果沒有相熟的公司,可以找公正行做滲水調查,而食環署網站亦有提供解決滲水問題的顧問公司名單,有關名單可按此

根據網上資料顯示,找尋漏水色水測試收費約HK$3,000起,水管壓力測試收費約HK$2,200起。

至於解決漏水收費,要視乎漏水的情況。如果是水管漏水導致的滲水,可能比較簡單,只要找到漏水的水管收理,收費應該不算太貴。

但如果是平台或天台滲水,而有關平台或天台是屬於自己,可能要重新做一次防水,收費是按呎計,可以數萬至十多萬,視乎漏水原因和解決方法。如果是外牆滲水就可能要撘棚,不過就未必關業主事。

由於處理漏水的問題,可能花費不菲,所以大家會關心,到底保險會不會為修補漏水工程而賠償,不過大家要有心理準備,很多時修補漏水是不會獲得賠償。

首先考慮到常有的火險保障,火險只會保障樓宇結構如牆壁、窗戶、天花、地板。如果是天花板漏水,而天花板漏水要被視為不可預見的意外,又要在火險保障範圍內,同時業主未有就天花裝修,如果業主有自行裝修天花,漏水問題很大機會被認為人為所致。要符合以上條件,保險公司才有機會支付重新裝修天花的費用。

如果火險不保,家居保險又是否可行。基於家居保險,只會保障因意外引起的財物損失,即如果漏水令到屋企的電器損壞,才會賠償電器的損失,但處理漏水的費用主要由火險承保。雖然要得到賠償是有難度,但都最好在發現有漏水後,立即通知保險公司。

若未能找出滲水源頭,或是未能同有漏水問題業主達成協議,就要同屋宇署及食物環境衞生署的聯合辦事處作出漏水個案投訴,由政府職員會到現場視察,確認滲水源頭。


間房

層樓住耐了,家庭的人數可能愈來愈多,子女長大亦要有私人空間。未能換間大屋,就要考慮如何在現有單位間多間房。間房一般有三種,一是用磚間房,二是用木板,三是用玻璃趟門。

磚間房

先談用磚間房,磚牆用的材料可以再分三種,分別是輕磚、沙磚和紅磚。

紅磚:最重,密度高隔音好,但磚體積較細,鋪砌人工成本最高
沙磚:較輕,防潮、隔音、承重都不俗,防火能力就不如輕磚
輕磚:最大件、易砌,但砌輕磚的施工方法不同,因此價格由最平變最貴,隔音不俗,但承重較差,不能掛重物

用磚做間隔牆最為穏陣,防火,防潮,防蟲都有保證,但清拆時樓下垃圾房絕不容許你棄置磚頭在內,必須運到堆塡區,費用較貴。外觀上,配合油漆或是貼上牆紙,都做到美觀效果。

木板間房

要有特色以及節省空間,部份會選用木板間牆。木板與磚牆比較下,輕得多,而且有本身的顔色,不需要另行上色。甚至乎可以用木板的間隔,結合房間的木門顏色紋路,做成隱形門,將房門與木板間牆在視覺上成為一體。

而為慳位慳到盡,甚至可以用櫃間牆,這樣可以不用做牆之餘,亦直接令房間有個大衣櫃。但須留意「收口」(即填補櫃與牆身縫隙的工序)的人工成本,因不同收口方法的費用相去甚遠。

木板間牆的收費會較磚間牆為平,但問題是隔音差,隨時廳的電視大聲點,在房間都會清楚聽到。

玻璃間房

想更有特色,以及增加單位採光,近年以玻璃間隔越來越受歡迎。玻璃間隔算是一種半開方式,保留視覺的空間感,亦可用隔音、磨砂玻璃或加裝窗簾,以增加私隱。當然玻璃間隔,可以配合不同的框架,趟門,做出不同效果。玻璃框架內亦可鋪電線,比起收埋牆更方便維修。

不過,要靚亦都有代價,玻璃間隔相對木板及磚牆間隔貴得多,因為手工多,收口複雜。

間隔材料價錢

間隔材料 價錢 單位
不銹鋼框玻璃間隔 HK$1,700 每直呎
輕磚間隔 HK$420 每直呎
紅磚間隔 HK$370 每直呎
沙磚間隔 HK$370 每直呎
木板間隔 HK$320 每直呎
 資料來源:EcHouse(資料更新至2020年9月1日)
製表:MoneyHero

改建開放式廚房

為了增加廳的空間感,新落成的細單位都會採用開放式廚房,令到市場都接受開放式廚房的設計。甚至不少舊樓業主,都有打算將現有的獨立廚房改成開放式廚房。

開放式廚房優點就是美觀。可以把廳同廚房打通,不論廳還是廚房都感覺上更寬敞,而且會更明亮,很適合細單位。甚至乎一些400多呎的單位,都採用開放式廚房。

同時,一般開房式廚房都是用電磁爐煮食,煮食時亦不會太熱,亦較少油煙。不過,要將獨立廚房改建成開放式廚房就要注意消防條列,有花灑頭灑水救火及煙霧探測器,並要定期檢查。若本身單位入則時並非開放式廚房時,須向屋宇署入則,並獲相關部門批准。如果無申請,發生火警而造成人命傷亡,業主須付上法律責任,同時保險亦不會作賠償。另外,改裝作開放式廚房後是否可明火煮食,需參考大廈公契規定。

所以,要改建成開放式廚房不是話改就改,要符合法例,不要一時貪靚,違反法例。


驗窗

屋宇署每年都會揀選目標樓宇,進行強制驗窗計劃,樓高過3層,樓齡又達10年或以上的私人樓宇都會成為目標。當收到屋宇署的通知時,就要在限期請合資格人士驗窗,如有問題亦要自行修理好。屋宇署網站,有提供合資格人士名單,可按此查閱

驗窗最怕就是遇到黑店,原本只是幾千元可處理,但最後報價就要成幾萬元。要避免受騙,要先了解驗窗的範圍:

  1. 窗的玻璃有沒有裂或者爛
  2. 窗框有沒有變形或者不穩
  3. 窗鉸有沒有變形,或嚴重生銹
  4. 螺絲有沒有變鬆,或生銹

至於窗有沒有防水膠邊,出現滲水問題反而不在強制驗窗計劃內,業主可自行決定是否修理,但並非一定要更換。

價錢方面,由於驗窗算是一個標準的工程,不如全屋裝修按不同單位而訂,一般驗窗公司都會就不同的驗窗項目列出價格,業主可先作比較,如發現最後報價有很大出入,可選擇第二間。

另外,部份業主可能不太了解整個驗窗過程。其實當收到強制驗窗通知時,需要找合資格人士檢測,之後由合資格人士與屋宇署聯絡,表示自己已獲業主委任做驗窗。及後就是驗窗過程,沒問題就直接同屋宇署講問題,收大約幾百元。有問題就會修理,再同屋宇署講已經處理。最後屋宇署就會向業主發出通知書,確認真是沒問題。


僭建

到最後,亦是最令人感到害怕就是收到屋宇署的清拆令,表示單位涉及僭建。近年,屋宇署積極處理僭建個案,不少舊樓業主都收到清拆令。

其實不少業主於多年前買入物業,當時由於政府對調查僭建並不積極,所以亦沒有留意到單位有僭建物,或是忽視了有關問題,而有關僭建物亦可能不是上手業主而建,而是上上手,甚至上上上手。

當收到清拆令時,可能會發現僭建物可能包含單位的睡房或是客廳,如拆除需要重新裝修單位隔間,整個費用高昂。

同時僭建清拆亦不是簡簡單單拆走了事,整個過程有很多步驟。首先,要找有牌的小型工程承辦商,入紙屋宇署,屋宇署就會派人到單位影相,由他們檢查僭建物情況,再提出他們的要求,才可以開工拆除。

僭建物又會分為兩種,一種是涉及拆卸樓宇的的大型或重要部分,要找註冊專門承建商及註冊結構工程師進行有關工程,有「專門」兩個字,即是收費較高。

另一種,就不涉及拆卸樓宇的的大型或重要部分,找註冊承建商就可以,收費應該會較平。

如果清拆部份會影響到其他人,如建築物有石綿,又可能要再揾合資格的化學物料專家處理,收費又會再貴一點。

到花了一大筆錢後,終於將僭建物拆除,事情仍未告一段落。再要揾有牌的工程師,簽名確認已經乎合屋宇署要求,再將報告給屋宇署,而屋宇署就派人到單位影相,確認沒有問題,先會發出完成工程證明信。如果單位因早前僭建而釘契,就要有這封信去解釘。

由於成個過拆僭建過程複雜,而且花費不菲,加上好有機會令自己居住空間減少,不少人都選擇拖得就拖,但單位有僭建物又不拆,始終都是犯法,刑事罪最高刑罰為監禁一年,以及罰款HK$20萬,屋宇署亦會代為清拆,並追討工程費。


唔夠錢可以點

政府貸款計劃

面對突如其來的清拆令,要用十多至幾十萬的工程費,對於不少家庭來說,是難以負擔。現時政府提供樓宇安全貸款計劃,可提供最多36個月的貸款,貸款額最高HK$100萬,但就設有入息限制,60歳以下的申請人,夫婦每月收入不高於HK$18,690,四人家庭則不高於HK$29,240。有關計劃資料可按此

私人貸款

相信不少家庭收入,都很容易超過政府貸款的收入上限,但是清拆費連同裝修費要成數十萬,對部份家庭來說可能一時週轉不到。除了清拆僭建外,不少舊樓業主都想順道再裝修屋企,增加空間感同實用率。現時,不少銀行有提供私人貸款,部份如渣打提供的分期貸款,實際年利率可能低至1.7%,最高貸款額達HK$200萬,還款期最長為60個月。

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MoneyHero貸款專家 16th September 2022 60900