海外物業:投資 日本樓 6大須知

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最後更新於 20 November, 2015

香港樓價貴,莫說炒樓,連一個蚊型自用單位也未必供得起。正當港元跟隨美元上升,日圓匯價卻從2011年的高位回落,這樣的此消彼長令不少港人有意在日本低價上車,或在日本旅行期間自住,或放租獲利。

香港人一向靈活多變,在樓價高企的今天,港人似乎越來越接受「隔山買牛」。但投資海外樓始終要格外留神,以下是買 日本樓 前需知道的6件事:

1)市況

要了解 日本樓 市風險,先要看看當地面對的困難。日本人口老化是眾所周知的,生產力下降,加上老人福利開支沉重,長遠或會拖累經濟。

另一方面,日本出生率不足,加上年輕人選擇不結婚,降低了房屋需求。一項調查顯示,2013年日本平均每5間屋就有1間無人居住,日本地產商積極尋找海外買家,也未必無因。順帶一提,日本遺產稅高昂,上一代人買樓留給下一代,不如香港普遍。

2)投資

日本樓 的投資價值,不能單看樓價的高低,還要看圓匯走勢。舉例,假如日圓跌近3成,而所持有的單位升值2成,最終也是「賺價蝕匯」,還未計海外買家須繳交的額外費用。

若打算買樓放租,可物色一些位置較好的優質二手樓盤。原因是一手與二手同區租金相約,但二手樓價有折讓,租金回報自然較高。

3)位置

其實要避免「隔山買牛」,最簡單的方法是親身到日本睇樓。日本與香港的距離不如歐美那麼遠,而且每天有多班航機飛返日本,機票也不算貴。

前往當地視察周邊環境,並且了解區內人口密度,以提高出租物業的機會。港人普遍在東京、大阪及福岡等熱點置業。2020年東京舉辦奧運,或可帶動區內樓價上升。

4)交易

跟日本人打交道,一定要講信用。聽說日本業主對香港買家印象不是很好,原因是港人不時在簽約、付錢前反價或取消交易。

按揭方面,日本銀行限制較多,買家多數向外資銀行承造按揭,或以現金直接付款。超過7成買家購買100萬以下的小型單位。簽約付錢後,日本法務院會向買家發地契,以取得物業產權。

(提提你:考慮購買日本樓前,因你未必能向日本銀行取得按揭,你或許需要一筆特別資金,私人貸款是其中一個選擇。想了解和比較更多私人貸款資訊,可即上我們的比較平台。)

5)稅項及費用

購買日本樓須繳付的稅項主要有不動產取得稅、印花稅及登記牌照稅。買樓後可委託當地公司代為放租。計算租金回報時要先扣除經紀及管理費用。另外如轉售物業,須繳付資產增值稅。

6)保險

由於日本時有地震發生,購買日本樓時,應同時購入地震及火災保險,一旦遇上天災,也可抵銷維修費用。另外要留意建築物料。以混凝土或鋼骨鋼筋混凝土建成的物業,價格雖較昂貴,抗災能力則相對較高,多加一份保障。

若你已決定買日本樓,但仍然擔心,可選擇當地較知名發展商的物業。一些日本地產代理公司在港加設示範單位,令投資者更加放心。日本一手樓多以現樓形式推售,個別樓盤針對投資者,提供保證租金收入。

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