【樓宇買賣須知】甚麼是補地價?公屋/居屋/資助出售房屋補地價計算指南

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【樓宇買賣須知】甚麼是補地價?公屋居屋資助出售房屋補地價計算指南

談及居屋二手市場,時常聽到補地價一詞。已補價及未補價的二手居屋、公屋單位市價相距甚大,究竟何謂「補地價」?「補地價」又如何計算?今次等MoneyHero為你講解!

甚麼是補地價?

在香港,發展商的建屋成本除了大廈及周邊設施的建築費外,還要支付地價。不過,為讓市民更易容易置業,政府在公營房屋方面則提供一定彈性。例如居屋、綠置居及早年的「租者置其屋」計劃*等資助出售房屋,在出售時政府會提供折扣額,換句話講是免除地價,讓市民更易「上車」。以居屋為例,一般會以7折出售;而2018年新居屋更以市價52折定價。

不過,免除地價也有相應條件限制。目前居屋及綠置居等資助出售房屋均設有轉讓限制,一般為5年。限期過後,單位業主必須先房委會繳補地價,才可以正式解除轉讓限制,將單位於公開市場出售、出租或以其他形式轉讓。

除非單位是轉讓予房委會認可之合資格人士,例如「綠表」客及「白居二」配額持有人;否則所有未補地價的公營房屋出售或出租均屬違法,最高可被判罰款50萬元及監禁1年,而有關的物業轉售或轉讓均屬無效。

*讓公屋租戶免補地價購買居住中的公屋單位


補地價如何計算?

補地價的計算其實並不複雜,看看以下公式就會明白:

補價 = 補價時之市值 x [(購入時之十足市值-購入時樓價) / 購入時之十足市值] x 100%

換句話講,

補價 = 補價時之市值 x 購入時政府提供之折扣率

假設居屋當時售價HK$245萬,當時以市價7折出售,即當時之十足市值為350萬元,目前該單位市值已升至HK$500萬,現時補價計算如下:

HK$500萬 x [(HK$350萬 – HK$245萬) / HK$250萬] x 100%

= HK$500萬 x 30%

= HK$150萬

要留意的是,補價時之市值並非你、我、買家或地產代理決定,要由房委會委託之估價行來評定。另外,居屋或其他資助出售房屋的折扣率不一定是30%,即使是同一屋苑或屋邨,不同單位的折扣率也有出入,完全是取決於房委會於不同時期的推售策略。


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補地價的時機?

知道如何計算補價後,你可能會問為何要補地價呢?如果是打算一直自住,當然未必需要補地價。即使原業主去世或因特別原因,亦可透過向房委會申請,未補價單位的業權亦可轉讓予其家人自住。不過,如果業主有計劃將資助出售房屋單位出售,在目前法律的要求下,便必須補地價,才可於公開市場轉讓或出租。

剛也談到補價的實際金額取決於單位目前的市值及購入時之折扣率。折扣率於購入時已成定局,無法更改,故能影響到補價金額的只有市值,而能左右市值的就是樓市市道。因此,如果有打算要補地價,在樓市有升值預期或樓市較低迷的情況下補價,便能支付較低的金額補價;日後單位市值上升時,出售亦可賺取較大利潤。


補價易貸款保險計劃

如果想出租未補價單位,手頭上現金或借蓄又不夠補價,仍有方法可行,就是透過按揭證券公司的「補價易貸款保險計劃」獲取資金補價。透過「補價易」,業主可將未補價單位作為抵押取得貸款,以向政府方面補繳地價,再於公開市場出租或轉讓。一般而言,只要不出售物業,業主便可以終身毋須還款,待其離世後由遺產繼承人還款贖樓。不過,要注意此計劃只針對50歲或以上的資助出售房屋業主。如果未夠50,但資金不足,便要考慮市面上其他貸款計劃。

「補價易」詳細資料


未補價單位能否加按?

不少業主需要現金時都會考慮將物業加按。不過,一般情況下,未補價的公營房屋,不論是居屋還是公屋,都不能加按套現,只能轉按。如有急切需要借助有關物業套現,必須先向房委會申請,但房委會只會就十分極端的情況作考慮,例如是親屬離世、緊急醫療費用、無力償還高利貸利息等情況。即使獲當局批准,加按套現的金額亦受到嚴格限制,只能套取有關情況所需的金額。另外,在此特殊情況下,加按的按揭利率會根據申請人的信貸評分及入息等財務背景而定,一般較新造按揭為高,實際年利率或達5%以上。

如果持有未補價的資助房屋,有事急須套現,但不符合房委會的要求,可考慮利用市面上一些相關的業主貸款,在不涉及按揭性質下提取現金周轉,惟需要注意有關利息水平及個人的財政能力。


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