【按息上升】 壓力測試 標準應否改變?

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【按息上升】壓力測試標準應否改變?

美息緩慢而穩定上調,本地銀行至今暫未上調最優惠利率。但聯儲局官員已預期,未來2、3年美息將持續正常化,一般估計香港最優惠利率難免跟加。加息除了影響小業主供樓支出外,亦引起另一個有趣的問題:申請按揭的 壓力測試 要不要調整?

對於未持有或擔保其他按揭物業的申請人來說,為自用住宅物業申請按揭,供款與入息比率上限為50%;假設利率上升3厘的話,供款與入息比率上限為60%。2010年金管局當初推出壓力測試,曾提及原因是利率處於特低水平,樓價持續上升令各項負擔指標上升,銀行風險增加。在利率特低情況下推出壓力測試,可說是提醒置業人士,利率不會永遠低企,並為借款人預留一定的緩衝空間,應對日後利率正常化。

一旦港息上升,便代表利率離「正常」水平愈來愈近;那麼,壓測的標準應否相應降低?例如最優惠利率上升半厘後,是否應把壓測標準相應調整至現行利率上升2.5厘,供款與入息比率上限升至60%?

原則上,如果認定按息5厘是正常水平,當市場按息逐步上升後,壓力測試的標準應該相對放寬。問題是又有誰可以斷定按息不會在另一個方向上偏離正常?

偏高按息可能來臨

當我們經歷過按息持續近10年維持不正常的偏低日子,如何保證他日按息長期偏高的日子不會來臨?在監管機構角度考慮,似乎維持壓測標準不變會較為保險。

如果壓力測試的標準不隨利率上升修訂,一個明顯的影響是借取同額按揭要求的收入會愈來愈高。以借取400萬元,還款期30年為例,如現在利率為2.15厘,通過壓力測試的收入要求是36,402元。如按息升至5厘時,而壓力測試完全取
消,只要求供款不逾月入一半的話,月入43,486元即可;相反,如果壓測在+3厘後,供款不逾月入6成的要求不變,月入要48,918元才可通過要求。

持平而言,隨港息上升,按揭壓力測試標準放寬與否都不難找到理據支持。但以風險管理角度看,壓力測試標準不放寬的機會似乎較大一點。樂觀看,此意味未來實際取用按揭的借款人,供款負擔會維持在4成多的水平,應對樓價及經濟波動的能力較高。但悲觀而言,如果加息後壓測標準不變,樓價又未見明顯回落,便意味上車、換樓的門檻更高,更多家庭會望樓興嘆。

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作者簡介︰

葉敬誠
任職按計劃聯席董事,現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。

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