【置業慳稅】買樓落名有咩要注意?

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最後更新於 27 November, 2017

傳統上,直系親屬買樓,多數會以聯名的方式持有物業;但近年出於稅務及按揭原因,越來越多家庭在置業時選擇以單人持有物業;甚至是原來多人聯名持有物業的家庭,亦會以轉讓方式將單位改以一人持有。

過去一般家庭置業,多用聯權共有(Joint Tenancy)(俗稱「長命契」)持有業權,特色是一名業主去世,其他聯名業主自動繼承業權,方便家庭成員不必為物業繼承問題訂立遺囑,傳統上是多名親人入市持有物業的主流方法。

但近年政府多次出招,令傳統開始改變。例如夫婦二人置業,聯名持有單位,往後他們如另行購買單位收租,第二個單位便需支付樓價15%印花稅;如果他們的自住單位按揭未供滿,第二個按揭住宅的貸款成數亦會被調低一成、供款與入息比率及壓力測試的要求亦會更嚴格。

物業落一人名旨在慳稅

因此,近年新入市的家庭,多會選擇由一人單名持有物業、單一業主申請按揭。而過去以聯名方式持有物業的家庭,如有意再購買單位,往往亦會先行以家屬轉讓方式,將物業改以一人持有。據了解,近期有業主先將原來以聯權擁有的物業,先改為分權擁有,再行轉讓,以進一步節省稅費支出。據稅務局統計,10宗「二手成交」中,便有一宗其實是家庭內部轉讓。

須留意單名業主收入能否過壓測

如業主計劃以內部轉讓方式慳稅,在按揭方面也有地方需要留意。原有的物業未供滿按揭,家屬轉讓時也需償還貸款;如轉名交易需要按揭融資,較理想的情況是轉名後單名業主收入已可通過壓力測試。如此,除名的另一人便再無按

揭負擔,再入市借取按揭時,貸款成數、壓力測試的標準都會較寬鬆。

較不理想的情況是在除名後,單名業主收入未能通過壓力測試,仍需被除名的原業主作擔保,此時除名業主再入市雖然可付較低的印花稅,但按揭成數及供款負擔比率亦會受較大限制。即使二人互相擔保對方物業按揭,可獲得的總貸款

額亦會較二人單名不需擔保、各自借貸為低。

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作者簡介︰

葉敬誠

任職按計劃聯席董事,現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。

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