Subscription Modal Banner
Weekly newsletter subscription
Get MoneyHero’s top tips and deals, plus an exclusive free guide to investing, sent straight to your inbox.

I agree to the terms and conditions and agree to receive relevant marketing content according to the privacy policy.

Success Tick Icon
Congratulations on successfully joining MoneyHero Newsletter

【新盤熱】一手樓 按揭優惠 吸引?小心供款震盪!

MoneyHero

MoneyHero

最後更新於 13 September, 2017

一手樓 按揭優惠 吸引?小心供款震盪!

一手樓市場暢旺,不少分析都指出原因在於發展商的財務安排,為買家提供按揭成數8成或以上的按揭計劃,吸納大批有能力供樓,但欠缺首期的買家入市。此類按揭組合的供款初期往往以低息供款吸引買家,但隱藏的問題卻會在優惠期後慢慢浮現。

現時多家發展商都有為旗下新盤提供按揭安排:主流的包括由指定發展商關連財務公司提供整筆一按,按揭成數可達8成以上;特點是批核標準較寬鬆,甚至出現所謂「呼吸PLAN」,意指「有呼吸」的買家即批,根本不考慮借款人還款能力。不過,礙於利息成本,此類安排的利息會較銀行按揭為高;為免高息趕客,通常供款初期的三、五年會有利率優惠;例如首3年供款是P-2.75厘,之後恢復至P。

另一種是由指定公司在銀行一按之外,再提供二按。由於一按的利率較相宜,平均下來,一、二按的實際利息支出會低於財務公司整體一按。不過,由於涉及銀行,一定要銀行同意,而且一、二按供款要合乎壓力測試的要求。同樣地,為吸引買家,此類按揭組合的二按部分,亦往往設有為期數年的利率優惠。

小心優惠期後供款急增

不論是哪一種安排,目的都是令買家以低成數入市。在初期利率優惠的配合下,最初還款可能甚為輕鬆。不過,一旦優惠期完結,又碰上市場按揭息上升(例如最優惠利率回升),供款便可能出現急速上升,稱之為供款震盪(Payment Shock)。

以一個樓價800萬元,發展商提供8成一按,即640萬元個案為例。還款期25年,利率首3年為P-2.75%(“細P,現為5厘,P-2.75即2.25厘), 其後為P。供款初期,月供為27,912元。

如利率不變,3年後優惠完結,月供會上升至36,316元,較初期上升30%。如果期內最優惠利率上升1.5厘,3年後供款大概會增至41,407元,較初期上升48%。此種供款震盪並非每個供款人都可處之泰然,可能對日常財政帶來重大衝擊。

相對而言,市面上其實有全期利率貼近一般銀行一按的高成數按揭產品,適用於多數一手樓盤,可以避免出現上述衝擊。同樣以借取8成按揭,3年內最優惠利率上升1.5厘計,供款只會較初期上升約17%,相信會是較適合要求較穩定供款的長線用家需要。

「初期低息」按揭的供款震盪效果

借款額HK$6,400,000
還款期25年
首3年利率P-2.75%(現為2.25厘)
其後利率P(現為5厘)
首3年每月供款HK$27,912
如利率不變,首37個月起供款HK$36,316(上升30%)
如3年內加息1.5厘,第37個月供款HK$41,407(上升48%)

註︰上表以9月11日之利率作為假設

上表顯示,設有初期利率優惠的計劃,如遇上市場按息上升,供款會急升,選用前要留意相關風險。

如想比較埋各大財務機構的按揭貸款利息差別,立即前往MoneyHero.com.hk按揭比較平台,或者直接睇睇匯豐HSBC東亞BEA中銀渣打宏亞大眾等機構嘅按揭計劃。

延伸閱讀︰【低息攻略】想借高成數按揭?唔一定要幫襯發展商!

相關文章︰按揭想借足9成?你要知道何謂 按揭保險 !

相關文章︰【準備做業主必讀】 新盤、二手樓 驗樓 須知

——

作者簡介︰

葉敬誠

任職按計劃聯席董事,現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。

——

想知道最新嘅理財貼士,就要留意 MoneyHero.com.hk Blog!同埋緊貼我哋嘅 Facebook Page