【新盤熱】一手樓 按揭優惠 吸引?小心供款震盪!

【新盤熱】一手樓 按揭優惠 吸引?小心供款震盪!

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一手樓 按揭優惠 吸引?小心供款震盪!

一手樓市場暢旺,不少分析都指出原因在於發展商的財務安排,為買家提供按揭成數8成或以上的按揭計劃,吸納大批有能力供樓,但欠缺首期的買家入市。此類按揭組合的供款初期往往以低息供款吸引買家,但隱藏的問題卻會在優惠期後慢慢浮現。

現時多家發展商都有為旗下新盤提供按揭安排:主流的包括由指定發展商關連財務公司提供整筆一按,按揭成數可達8成以上;特點是批核標準較寬鬆,甚至出現所謂「呼吸PLAN」,意指「有呼吸」的買家即批,根本不考慮借款人還款能力。不過,礙於利息成本,此類安排的利息會較銀行按揭為高;為免高息趕客,通常供款初期的三、五年會有利率優惠;例如首3年供款是P-2.75厘,之後恢復至P。

另一種是由指定公司在銀行一按之外,再提供二按。由於一按的利率較相宜,平均下來,一、二按的實際利息支出會低於財務公司整體一按。不過,由於涉及銀行,一定要銀行同意,而且一、二按供款要合乎壓力測試的要求。同樣地,為吸引買家,此類按揭組合的二按部分,亦往往設有為期數年的利率優惠。

小心優惠期後供款急增

不論是哪一種安排,目的都是令買家以低成數入市。在初期利率優惠的配合下,最初還款可能甚為輕鬆。不過,一旦優惠期完結,又碰上市場按揭息上升(例如最優惠利率回升),供款便可能出現急速上升,稱之為供款震盪(Payment Shock)。

以一個樓價800萬元,發展商提供8成一按,即640萬元個案為例。還款期25年,利率首3年為P-2.75%(“細P,現為5厘,P-2.75即2.25厘), 其後為P。供款初期,月供為27,912元。

如利率不變,3年後優惠完結,月供會上升至36,316元,較初期上升30%。如果期內最優惠利率上升1.5厘,3年後供款大概會增至41,407元,較初期上升48%。此種供款震盪並非每個供款人都可處之泰然,可能對日常財政帶來重大衝擊。

相對而言,市面上其實有全期利率貼近一般銀行一按的高成數按揭產品,適用於多數一手樓盤,可以避免出現上述衝擊。同樣以借取8成按揭,3年內最優惠利率上升1.5厘計,供款只會較初期上升約17%,相信會是較適合要求較穩定供款的長線用家需要。

「初期低息」按揭的供款震盪效果

借款額 HK$6,400,000
還款期 25年
首3年利率 P-2.75%(現為2.25厘)
其後利率 P(現為5厘)
首3年每月供款 HK$27,912
如利率不變,首37個月起供款 HK$36,316(上升30%)
如3年內加息1.5厘,第37個月供款 HK$41,407(上升48%)

註︰上表以9月11日之利率作為假設

上表顯示,設有初期利率優惠的計劃,如遇上市場按息上升,供款會急升,選用前要留意相關風險。

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作者簡介︰

葉敬誠
任職按計劃聯席董事,現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。

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