美國加息 可留意H按計劃

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聯儲局由「保持耐性」到近期聯儲局副主席費舍爾放風表示,今年內加息似乎是「可以肯定的事」。如果是次政策真的落實,將是9年來美國首次進行加息。屆時,本港息口亦會出現調整,樓市恐怕亦受影響。


根據外電報導,是次聯儲局會議議題將圍繞利率指引和通脹前景不確定性的討論,聯儲局是次會認真考慮放棄在採取行動前「保持耐心」的承諾,並且為最早於6月的加息鋪路。如果是次政策真的落實,將是9年來美國首次進行加息。分析指,如果儲局放風最快六月加息,本港樓市恐怕也有調整。

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外圍因素不容忽視

事實上,本港樓市長期處於完全瘋狂狀態,就以最近一次二月尾,金管局已出招收緊細價樓的按揭成數。縱然屢出辣招,市場初期的確對辣度出現狀況,但日子長了,都已逐漸適應,市場照舊趕買樓,地產商趕出貨。如果聯儲局加息,香港樓價或未必有變動,最先有影響的,恐怕是一班剛買樓(買一手樓的,更是高危)的上樓人仕。假如有人仕在今一兩年內購入一手樓,上樓時因為有發展商協助例如提供買樓優惠以及為買家提供更高成數按(9成),雖然可以過渡上車第一關,但如果一旦加息,將會加重他們日後償還買樓分期付款的能力。所以往後打算上樓人仕,切記要同時衡量本港以及外圍風險。

現階段美國仍未公布議息結果,但周一就已有本地銀行紛紛出手自保,繼星展,上海商業銀行後,再有銀行停做H 按。明報報導,集友銀行憂慮加息,最近已停做H按,有個別銀行雖然繼續推H按,但在按息率以及貸款額上限亦見到有明顯收緊。如大眾銀行要貸款額300萬元或以上才可做H按,東亞則將按息率加至2.2厘等等。

預期加息 趕尾班車 揀Citi H按計劃

本港銀行停止H按計劃的舉動,但在此時期,對某些有上樓實力與決心的人仕來說,如果能趕尾班車,申請到某些舊有H按計劃的話,便會是一個良機。因為,綜觀目前大部份銀行,Citi的H按截至今日仍未更改息率及貸款額,舊有計劃突然便變得異常吸引。Citi按息率依舊維持在H+1.7厘,而取得H按的條件貸款額亦僅維持在100萬以上。所以,如果有興趣一次過比較全城按揭最新利率,可到: http://tinyurl.com/qf6nll6

H按計劃 有效減低加息風險

以目前按揭嘅最低息H+1.7厘(即系1.94厘)計算,假設HIBOR跟隨美國加息0.75厘。若280萬按揭貸款額,25年還款期,每期還款額則由11,786元增加8.9%(1,045元)至12,831元;若加息1.25厘,每月還款額增加2,898元,增幅約24.6%。

要應對加息導致按揭支出陡增嘅風險,可以選擇有封頂嘅HIBOR計劃,例如Citibank同業拆息按揭計劃(H),其封頂為(P-3.1%),以目前P 按(港元最優惠利率為5.25%)為2.15%計,即係鎖定加息幅度最高為0.21厘。同樣以280萬按揭貸款額計算,25年還款期,每期還款額最多增加為287元,增幅只約2.4%。

但P按唔會隨着美國加息而上升嗎?當然會,但時間通常會滯後。回顧上一次加息週期,由04年至06年,聯邦基金利率加息達4.25厘,本港HIBOR(同期按揭利率)增長約為1.18厘(由04年5月0.09厘升至05年2月1.27厘),而P rate(港元最優惠利率)加息由05年3月先至開始,由5厘增長至06年4月嘅8厘。

因此估計即使今年美國今年開始加息,P rate的增長最快都係一年之後,選擇有封頂嘅HIBOR計劃好大機會可以鎖定一個增幅較低嘅利率按揭約一年。想了解多D關於Citibank同業拆息按揭計劃(H)的資料,

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資源來源:Squarefoot.com.hk
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