負資產意思
所謂「負資產」,即是資不抵債的意思。凡是持有物業的市值,跌穿按揭貸款額,就淪為負資產。舉例說,物業買入價為HK$1,000萬,做8成按揭,貸款額即是HK$800萬元,假使該物業現時估值跌至HK$800萬以下,便屬於負資產。
負資產原因
負資產通常在樓價大跌後發生,物業市值升跌與借貸額高低是會否淪為負資產的關鍵因素。若業主借入高成數按揭後,遇到樓市大跌,就大機會導致資不抵債。
負資產宗數
金管局最新數據顯示,2023年第4季末負資產宗數增至25,163宗,按季增1.26倍,創近20年新高;負資產個案涉及的未償還貸款餘額亦由2023年第三季末的HK$593億,倍增至第四季末的HK$1,313億。
延伸閱讀:【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款
97負資產
1997年為樓市高峰期,社會買樓氣氛高漲,市場憧憬樓價有升無跌,加上當年銀行並未有壓力測試,故不少買家以高成數按揭入市。及後香港捲入亞洲金融風暴、加上2000年科網股爆破、2003年爆發沙士,令樓市泡沫爆破。
由1997年至2003年間,樓價累跌達7成,2003高峰期的負資產高達10萬宗,當中天水圍嘉湖山莊、深井浪翠園、青衣灝景灣和荃灣愉景新城等都是重災區。物業資不抵債加上經濟環境慘淡,令不少業主不堪壓力,被迫走上末路。
負資產影響
如果物業成為負資產,放貸銀行有機會為保障自身利益,要求業主提早償還按揭貸款額,亦即「call loan」。不過,銀行不會一見到物業成為負資產,就立即call loan收樓,業主只要繼續準時供款便可。
一般而言,拖欠供款超過60天,銀行便會懷疑業主出現財務問題,將其列入重點觀察名單。若斷供超過6個月,銀行才會call loan追數及收樓拍賣。
另一種有機會被call loan的情況,是業主偷偷出租高成數按揭單位,因為根據香港按揭規例,出租物業只可承造六成按揭,要做高成數按揭必須為自住物業。
因此,只要樓價沒有繼續急跌,業主準時供款,尚欠銀行按揭金額隨時間減少,負資產就可自然消失。而且業主繼續供得起樓,銀行也絕少會要求買家補差價。
如何避免負資產
足夠現金流準時供樓
業主需要預備充足現金流,每月準時供款,留下良好還款記錄,即使樓價大跌,也不會是第一個被銀行call loan收樓。此外,平時也要準備一筆後備資金,萬一經濟環境轉差或失業,仍可以存款供樓。
減低借貸水平
大多負資產個案都是與高成數按揭有關,故避免資不抵債的最直接方法就是減低借貸水平。現時發展商的按揭門檻低,甚至毋須入息證明及壓力測試,但低息期一般只限首2至3年,「蜜月期」過後,業主分分鐘要挨貴息。
部份新盤更提供「供息不供本」按揭吸客,雖然頭幾年不用供本金,幾年後就要本金與利息一齊供,對還款能力有一定要求。萬一不幸遇上大跌市,或難抵供款壓力、容易斷供。
保持良好信貸記錄
除了準時還按揭貸款外,亦要準時清還其他債務,如不同銀行和財務機構的私人貸款及信用卡數,以保持良好的信貸評級,以免按揭銀行在翻查個人信貸報告時發現有大量負面還款記錄,錄入較高風險違約客戶名單。
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貸款額 | DBS現金券 | 額外「一扣即享」金額 |
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渣打銀行私人貸款:總值高達HK$16,698獎賞
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還款期12至24個月 | |
HK$150萬或以上 | HK$3,000 |
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還款期36至60個月 | |
HK$150萬或以上 | HK$7,000 |
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Citi特快現金稅季貸款:總值高達HK$9,399獎賞
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富邦「合您意」私人貸款︰高達HK$18,800獎賞(用推廣碼「MHRL09」)
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貸款額 | 超市現金券 |
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貸款額 | MoneyHero獨家優惠 |
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HK$80萬或以上 | HK$1萬Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券 |
HK$50萬 至 HK$799,999 | Samsung Galaxy S24+ (12+256GB) (價值HK$7,598)、HK$6,500Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券 |
HK$15萬 至 HK$499,999 | HK$1,200Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券 |
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獲批核貸款額 | 現金回贈 |
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HK$199萬或以上 | HK$11,800 |
HK$100萬 至 HK$1,989,999 | HK$5,000 |
HK$50萬 至 HK$999,999 | HK$1,000 |
HK$20萬 至 HK$499,999 | HK$500 |
HK$5萬 至 HK$199,999 | HK$100 |
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即日起至2024年10月31日下午6時,經MoneyHero成功申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」,並於2024年10月31日或以前成功提取貸款,可享HK$1,200 Apple Store 禮品卡 或 惠康購物現金券。
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建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款︰高達HK$15,798獎賞
💡貸款特點
- 最低實際年利率︰1.85%(以貸款HK$300萬及還款期12個月計算)
- 貸款HK$10萬以下免入息及住址證明
- 最快即時批核及即日放款至指定銀行戶口
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即日起至2024年10月15日下午11:59,成功申請及提取建行(亞洲))「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須證明文件,可獲高達HK$8,000現金回贈。
貸款額 | 36個月或以上還款期 | 24個月還款期 |
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HK$300萬 | HK$8,000 | HK$4,000 |
HK$40萬 至 HK$2,999,999 | HK$4,000 | |
HK$100,001 至 HK$399,999 | 提取貸款額之1%(約至整數) |
此外,即日至2024年10月15日,成功申請貸款額達HK$200,000或以上之建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款 / 建行(亞洲) 「低息清」結餘轉戶計畫 / 「好現金」無抵押汽車貸款計畫並成功遞交所須的證明文件,可獲HK$500現金回贈
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即日起至2024年10月15日 下午11:59,經MoneyHero網上成功申請指定貸款,可獲贈以下其一MoneyHero獨家優惠,,此優惠不適用於手機銀行應用程式貸款申請。
貸款額 | MoneyHero獨家優惠 |
HK$250,001 或以上 | Samsung Galaxy S24+ (12+256GB)(價值HK$7,298); 或HK$6,000Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券 |
HK$10萬 至 HK$25萬 | HK$4,000Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券 |
Mox「即時借」:高達HK$2,000現金獎賞
💡貸款特點
- 最低實際年利率:2.57%(以貸款HK$75萬及還款期49個月計算,未包括現金回贈,包括現金回贈後實際年利率為1.98%)
- App內即時批核及過數,無需遞交額外文件
- 申請人必須是Mox Credit客戶,申請金額上限視乎信用限額
- 可於3至60個月內自選還款期
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即日起至2024年10月31日 下午11:59,新客戶憑邀請碼「MHCASH10」 開立Mox戶口並於60天內成功申請Mox Credit「即時借」貸款,選擇貸款額 HK$100,000或以上及還款期為12個月或以上(批核以銀行系統紀錄為準),可享以下獎賞:
還款期 | 貸款額 | 禮品/禮券選項 |
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12 個月或以上 | HK$100,000 以上 | HK$2,000 Apple Store 禮品卡/ HK$2,000 HKTVmall電子購物禮券/ HK$2,000 Trip.com電子禮券 |
(Mox Credit申請編號會在申請人完成簽賬要求後經電郵發出,客戶可以此編號填寫MoneyHero獎賞換領表格)
中銀分期「易達錢」︰MoneyHero獨家貸款代碼「AH」
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負資產常見問題
負資產補差價是甚麼意思?
當物業價值跌至低於按揭貸款額,銀行有機會要求業主補回兩者之間的差價,以減低自身風險。
負資產會立即call loan嗎?
只要業主繼續準時供款,就算物業跌至負資產,銀行都不會立即call loan。
銀行甚麼時候會收樓?
當物業跌至負資產,而業主又斷供多期按揭時,銀行就會更大機會call loan收樓。
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