負資產是甚麼意思?負資產原因及影響分析

MoneyHero貸款專家

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最後更新於 05 六月, 2024
負資產即資不抵債,所持物業價值低於按揭貸款額,但為甚麼會負資產?負資產後有甚麼影響?銀行是否會立即call loan?MoneyHero解構負資產的成因,以及提醒大家如何避免負資產。

負資產意思

所謂「負資產」,即是資不抵債的意思。凡是持有物業的市值,跌穿按揭貸款額,就淪為負資產。舉例說,物業買入價為HK$1,000萬,做8成按揭,貸款額即是HK$800萬元,假使該物業現時估值跌至HK$800萬以下,便屬於負資產。

延伸閱讀:【借錢買樓】借私貸買樓畀首期?銀行隨時唔批按揭


負資產原因

負資產通常在樓價大跌後發生,物業市值升跌與借貸額高低是會否淪為負資產的關鍵因素。若業主借入高成數按揭後,遇到樓市大跌,就大機會導致資不抵債。


負資產宗數

金管局最新數據顯示,2023年第4季末負資產宗數增至25,163宗,按季增1.26倍,創近20年新高;負資產個案涉及的未償還貸款餘額亦由2023年第三季末的HK$593億,倍增至第四季末的HK$1,313億。

延伸閱讀:【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款


97負資產

1997年為樓市高峰期,社會買樓氣氛高漲,市場憧憬樓價有升無跌,加上當年銀行並未有壓力測試,故不少買家以高成數按揭入市。及後香港捲入亞洲金融風暴、加上2000年科網股爆破、2003年爆發沙士,令樓市泡沫爆破。

由1997年至2003年間,樓價累跌達7成,2003高峰期的負資產高達10萬宗,當中天水圍嘉湖山莊、深井浪翠園、青衣灝景灣和荃灣愉景新城等都是重災區。物業資不抵債加上經濟環境慘淡,令不少業主不堪壓力,被迫走上末路。


負資產影響

如果物業成為負資產,放貸銀行有機會為保障自身利益,要求業主提早償還按揭貸款額,亦即「call loan」。不過,銀行不會一見到物業成為負資產,就立即call loan收樓,業主只要繼續準時供款便可。

一般而言,拖欠供款超過60天,銀行便會懷疑業主出現財務問題,將其列入重點觀察名單。若斷供超過6個月,銀行才會call loan追數及收樓拍賣。

另一種有機會被call loan的情況,是業主偷偷出租高成數按揭單位,因為根據香港按揭規例,出租物業只可承造六成按揭,要做高成數按揭必須為自住物業。

因此,只要樓價沒有繼續急跌,業主準時供款,尚欠銀行按揭金額隨時間減少,負資產就可自然消失。而且業主繼續供得起樓,銀行也絕少會要求買家補差價。


如何避免負資產

足夠現金流準時供樓

業主需要預備充足現金流,每月準時供款,留下良好還款記錄,即使樓價大跌,也不會是第一個被銀行call loan收樓。此外,平時也要準備一筆後備資金,萬一經濟環境轉差或失業,仍可以存款供樓。

減低借貸水平

大多負資產個案都是與高成數按揭有關,故避免資不抵債的最直接方法就是減低借貸水平。現時發展商的按揭門檻低,甚至毋須入息證明及壓力測試,但低息期一般只限首2至3年,「蜜月期」過後,業主分分鐘要挨貴息。

部份新盤更提供「供息不供本」按揭吸客,雖然頭幾年不用供本金,幾年後就要本金與利息一齊供,對還款能力有一定要求。萬一不幸遇上大跌市,或難抵供款壓力、容易斷供。

保持良好信貸記錄

除了準時還按揭貸款外,亦要準時清還其他債務,如不同銀行和財務機構的私人貸款及信用卡數,以保持良好的信貸評級,以免按揭銀行在翻查個人信貸報告時發現有大量負面還款記錄,錄入較高風險違約客戶名單。


精選銀行貸款

【MoneyHero獨家產品】WeLend「銀行用戶尊享貸款」:高達HK$31,199獎賞

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HK$500,001 至 HK$60萬 HK$17,800
HK$400,001 至 HK$50萬 HK$13,800
HK$300,001 至 HK$40萬 HK$13,800
HK$200,001 至 HK$30萬 HK$9,800
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華僑銀行私人貸款︰高達HK$19,399獎賞

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HK$150萬或以上 HK$1萬 HK$9,000 HK$9,000
HK$100萬 至 HK$1,499,999 HK$6,000 HK$5,000
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星展銀行定額私人貸款:總值高達HK$22,800獎賞

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💡貸款特點
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貸款額 DBS現金券 額外「一扣即享」金額
還款期36個月以上
HK$100萬或以上 HK$11,700超市現金券 HK$300
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$3,200超市現金券
HK$30萬 至 HK$499,999 HK$1,200超市現金券

貸款額 DBS現金券 額外「一扣即享」金額
還款期12至36個月
HK$100萬或以上 HK$3,200超市現金券 HK$300
HK$30萬 至 HK$499,999 HK$1,200超市現金券
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$800超市現金券

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即日起至2024年10月31日,經本網成功申請星展銀行定額私人貸款達指定貸款額,並於2024年10月21日或之前成功提取貸款,全新客戶可獲獨家優惠高達HK$10,800超市現金券或Apple Gift Card,現有客戶亦可獲高達HK$8,000超市現金券或Apple Gift Card!
貸款額 MoneyHero獨家優惠(超市現金券/Apple Gift Card)
全新客戶 現有客戶
HK$150萬或以上 HK$10,800 HK$8,000
HK$100萬至HK$1,499,999 HK$7,000 HK$5,500
HK$50萬至HK$999,999 HK$5,500 HK$4,500
HK$30萬至HK$499,999 HK$3,500 HK$3,000
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渣打銀行私人貸款:總值高達HK$16,698獎賞

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💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.85%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 網上申請特快服務承諾:於任何辦公日中午前遞交網上申請,將有專人於當日跟進
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即日起至2024年10月31日,於網上成功申請及提取渣打分期貸款可享高達HK$7,000現金回贈
貸款金額 現金回贈
還款期12至24個月
HK$150萬或以上 HK$3,000
HK$80萬 至 HK$1,499,999 HK$1,500
HK$30萬 至 HK$799,999 HK$1,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$500

貸款金額 現金回贈
還款期36至60個月
HK$150萬或以上 HK$7,000
HK$60萬 至 HK$1,499,999 HK$3,000
HK$40萬 至 HK$599,999 HK$2,000
HK$20萬 至 HK$399,999 HK$1,500
HK$10萬 至 HK$199,999 HK$500

💰MoneyHero獨家優惠
由即日至2024年10月31日下午6時期間,經MoneyHero成功申請及批核貸款HK$200,000或以上,並於三個月内提取貸款,可獲以下獨家優惠:
貸款金額 MoneyHero獨家優惠
HK$80萬或以上 Samsung Galaxy Z Flip6(512GB | 12GB)(價值HK$9,698)、HK$9,200 Trip.com電子禮券、HK$8,800 Apple Gift Card或惠康購物現金券
HK$30萬 至 HK$799,999 Samsung Galaxy S24+ (12+256GB)(價值HK$7,598)、HK$7,200 Trip.com電子禮券、HK$7,000 Apple Gift Card或惠康購物現金券
HK$20萬 至 HK$299,999 Marshall Woburn II(價值HK$4,999)、HK$3,500 Apple Gift Card或惠康購物現金券

 

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Citi特快現金稅季貸款:總值高達HK$9,399獎賞

Citi特快現金私人貸款 
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.78%(以貸款HK$350萬及還款期12個月計算)
  • 貸款額高達HK$350萬
  • 貸款即日批核,現金即日到手
💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年10月31日下午6時期間經MoneyHero成功申請Citi 特快現金私人貸款或Citi 卡數結餘轉戶,選擇還款期為12個月或以上,並於1個月內提取貸款,即可享MoneyHero獨家優惠:
貸款額 MoneyHero獨家優惠
HK$200萬或以上 iPhone 16 Pro (128GB;顏色隨機); (價值HK$8,599)、HK$8,500 Apple Gift Card或惠康現金券
HK$80萬 至 HK$1,999,999 Samsung Galaxy Book 4 (16GB | 512GB|15.6”|i7|銀色) (價值$8,180)、HK$7,000 Apple Gift Card或惠康現金券
HK$30萬 至 HK$799,999 11" iPad Air Wi‑Fi 256GB(價值HK$5,399)、HK$5,000 Apple Gift Card或惠康現金券
HK$20萬 至 HK$299,999 LG 29L 變頻式離子殺菌智能抽濕機(價值HK$6,990)、HK$4,000 Apple Gift Card或惠康現金券
HK$10萬 至 HK$199,999 HK$1,500 Apple Gift Card或惠康現金券


即日起至2024年10月31日下午6時,經MoneyHero申請Citi特快現金稅季貸款或Citi 卡數結餘轉戶,無論批核與否都可得HK$800 Apple Store禮品卡 / 惠康購物現金券。

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富邦「合您意」私人貸款︰高達HK$18,800獎賞(用推廣碼「MHRL09」)

MH- PL infographic_富邦「合您意」私人貸款-1
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.88%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算)
  • 申請後30分鐘內有專人電話跟進,獲得初步批核
  • 最快即日收到款項
  • 還款期長達60個月
  • HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2024年10月31日下午11:59,成功申請及提取富邦「合您意」私人貸款達指定金額,還款期達24個月或以上,可獲高達HK$8,500超市現金券,透過富邦銀行網頁或Fubon GO流動應用程式申請及成功提取貸款可獲額外HK$300超市現金券。
貸款額 超市現金券
HK$120萬或以上 HK$8,500
HK$60萬 至 HK$1,199,999 HK$4,500
HK$30萬 至 HK$599,999 HK$2,000
HK$10萬 至 HK$299,999 HK$500

💰MoneyHero獨家優惠

即日起至2024年10月31日下午6時,經MoneyHero成功申請富邦「合您意」私人貸款,於1個月內成功提取指定貸款額,還款期達12個月或以上,並輸入推廣碼「MHRL09」,可享獨家優惠高達13" Macbook Air (M3) (512GB)(價值HK$10,499)、HK$1萬 Apple Gift Card或惠康現金券。
貸款額 MoneyHero獨家優惠
HK$80萬或以上 HK$1萬Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券
HK$50萬 至 HK$799,999 Samsung Galaxy S24+ (12+256GB) (價值HK$7,598)、HK$6,500Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券
HK$15萬 至 HK$499,999 HK$1,200Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券

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大新銀行分期「快應錢」︰高達HK$13,500獎賞

大新銀行分期「快應錢」 
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.99%(以貸款HK$199萬及還款期12個月計算,未包括現金回贈,包括現金回贈後實際年利率為1.88%)
  • 只需身份證,免入息及住址證明
  • 最快即時批核及提取貸款,最快15分鐘現金到手
  • 還款期長達60個月
  • HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2024年10月31日 下午6:00,成功申請及提取大新分期「快應錢」,還款期12個月或以上,並同時持有或成功申請大新ONE+信用卡,可獲高達HK$11,800現金回贈
獲批核貸款額 現金回贈
HK$199萬或以上 HK$11,800
HK$100萬 至 HK$1,989,999 HK$5,000
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$1,000
HK$20萬 至 HK$499,999 HK$500
HK$5萬 至 HK$199,999 HK$100
HK$5,000 至 HK$49,999 HK$50
*合資格客戶必須於提取貸款後至大新銀行存入現金回贈獎賞當日,仍然持有有效之貸款戶口、還款戶口、大新 ONE+ 信用卡戶口及相關大新儲蓄或往來戶口,並一直維持良好之還款記錄及正常運作。

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年10月31日下午6時,經MoneyHero成功申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」,並於2024年10月31日或以前成功提取貸款,可享HK$1,200 Apple Store 禮品卡 或 惠康購物現金券。

此外,即日起至2024年10月31日下午6時,成功經MoneyHero申請大新分期「快應錢」 / 大新清卡數「快應錢」,並同時向大新銀行交齊所有文件,不論貸款額及是否獲批核,可享HK$500 Apple Store禮品卡 / 惠康購物現金券

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建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款︰高達HK$15,798獎賞

建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.85%(以貸款HK$300萬及還款期12個月計算)
  • 貸款HK$10萬以下免入息及住址證明
  • 最快即時批核及即日放款至指定銀行戶口
  • 還款期長達60個月
  • HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2024年10月15日下午11:59,成功申請及提取建行(亞洲))「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須證明文件,可獲高達HK$8,000現金回贈。
貸款額 36個月或以上還款期 24個月還款期
HK$300萬 HK$8,000 HK$4,000
HK$40萬 至 HK$2,999,999 HK$4,000
HK$100,001 至 HK$399,999 提取貸款額之1%(約至整數)

此外,即日至2024年10月15日,成功申請貸款額達HK$200,000或以上之建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款 / 建行(亞洲) 「低息清」結餘轉戶計畫 / 「好現金」無抵押汽車貸款計畫並成功遞交所須的證明文件,可獲HK$500現金回贈

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年10月15日 下午11:59,經MoneyHero網上成功申請指定貸款,可獲贈以下其一MoneyHero獨家優惠,,此優惠不適用於手機銀行應用程式貸款申請。

貸款額 MoneyHero獨家優惠
HK$250,001 或以上 Samsung Galaxy S24+ (12+256GB)(價值HK$7,298); 或HK$6,000Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券
HK$10萬 至 HK$25萬 HK$4,000Apple Gift Card或惠康現金券或Trip.com電子禮券

 

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Mox「即時借」:高達HK$2,000現金獎賞

MH- PL infographic_Mox「即時借」-3
💡貸款特點
  • 最低實際年利率:2.57%(以貸款HK$75萬及還款期49個月計算,未包括現金回贈,包括現金回贈後實際年利率為1.98%)
  • App內即時批核及過數,無需遞交額外文件
  • 申請人必須是Mox Credit客戶,申請金額上限視乎信用限額
  • 可於3至60個月內自選還款期

💰MoneyHero獨家優惠:
即日起至2024年10月31日 下午11:59,新客戶憑邀請碼「MHCASH10」 開立Mox戶口並於60天內成功申請Mox Credit「即時借」貸款,選擇貸款額 HK$100,000或以上及還款期為12個月或以上(批核以銀行系統紀錄為準),可享以下獎賞:

還款期 貸款額 禮品/禮券選項
12 個月或以上 HK$100,000 以上 HK$2,000 Apple Store 禮品卡/
HK$2,000 HKTVmall電子購物禮券/
HK$2,000 Trip.com電子禮券

 (Mox Credit申請編號會在申請人完成簽賬要求後經電郵發出,客戶可以此編號填寫MoneyHero獎賞換領表格)

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中銀分期「易達錢」︰MoneyHero獨家貸款代碼「AH」

中銀分期「易達錢」 
💡貸款特點
  • MoneyHero獨家貸款代碼「AH」
  • 最低實際年利率︰1.85%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算,豁免全期手續費)
  • 貸款額高達HK$400萬
  • 中銀出糧客戶可豁免遞交文件
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滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$8,300獎賞

MH- PL infographic_滙豐分期「萬應錢」
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰2.7%(以貸款HK$150萬及還款期12個月計算,未包括現金回贈,包括現金回贈後最低實際年利率為2.38%)
  • 最快1分鐘內批核及放款
  • 透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上,申請時可免入息證明
  • 可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
  • 設有30天冷靜期,豁免提早償還手續費

🎁迎新優惠
即日起至2024年10月7日下午11:59,成功申請滙豐分期「萬應錢」可獲高達HK$8,000現金回贈,成功遞交證明文件並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額,可獲額外HK$300現金回贈。

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WeLab Bank私人分期貸款:高達HK$23,800獎賞

MH- PL infographic_WeLab Bank私人分期貸款-1 
💡貸款特點
  • 最低實際年利率︰1.68%(以貸款HK$70萬及還款期24個月計算,未包括現金回贈,包括現金回贈後的最低實際年利率為1.27%)
  • 貸款額高達HK$150萬
  • 還款期由6個月至60個月
  • HK$0手續費
🎁迎新優惠
即日起至2024年10月31日,使用MoneyHero優惠碼「NLHERO」成功申請及提取WeLab Bank私人分期貸款達指定貸款額,可享高達HK$12,000現金回贈
貸款額 還款期24個月或以上
HK$100萬 至 HK$150萬 HK$12,000
HK$50萬 至 HK$999,999 HK$3,000
HK$20萬 至 HK$499,999 HK$1,500
HK$10萬 至 HK$199,999 HK$500


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即日起至2024年10月31日下午6時,成功經MoneyHero優惠碼「NLHERO」申請WeLab Bank 私人分期貸款 HK$500,000 或以上,並於2024年10月31日或之前向銀行交齊所有文件,可享HK$800 Apple Store禮品卡 / 惠康現金券 / Trip.com電子禮券。

另外,即日至2024年10月31日客戶完成以下條件可享高達HK$11,000 Apple Store 禮品卡 或 惠康購物現金券 或 Trip.com電子禮券,使用MoneyHero優惠碼「NLHERO」成功申請及提取WeLab Bank私人分期貸款可享

貸款額 還款期 獎賞項目
HK$1,000,000 至 HK$1,500,000 24 個月或以上 HK$11,000 Apple Store 禮品卡; 或 HK$11,000 惠康購物現金券; 或 HK$11,000 Trip.com電子禮券
HK$500,000 至 HK$999,999 HK$4,000 Apple Store 禮品卡; 或 HK$4,000 惠康超市現金券; 或 HK$4,000 Trip.com電子禮券
HK$200,000 至 HK$499,999 HK$1,000 Apple Store禮品卡; 或 HK$1,000 惠康購物現金券; 或 HK$1,000 Trip.com電子禮券

 

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負資產常見問題

負資產補差價是甚麼意思?

當物業價值跌至低於按揭貸款額,銀行有機會要求業主補回兩者之間的差價,以減低自身風險。

負資產會立即call loan嗎?

只要業主繼續準時供款,就算物業跌至負資產,銀行都不會立即call loan。

銀行甚麼時候會收樓?

當物業跌至負資產,而業主又斷供多期按揭時,銀行就會更大機會call loan收樓。


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