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負資產是甚麼意思?負資產原因及影響分析

MoneyHero貸款專家

MoneyHero貸款專家

最後更新於 08 二月, 2024
負資產即資不抵債,所持物業價值低於按揭貸款額,但為甚麼會負資產?負資產後有甚麼影響?銀行是否會立即call loan?MoneyHero解構負資產的成因,以及提醒大家如何避免負資產。

負資產意思

所謂「負資產」,即是資不抵債的意思。凡是持有物業的市值,跌穿按揭貸款額,就淪為負資產。舉例說,物業買入價為HK$1,000萬,做8成按揭,貸款額即是HK$800萬元,假使該物業現時估值跌至HK$800萬以下,便屬於負資產。


負資產原因

負資產通常在樓價大跌後發生,物業市值升跌與借貸額高低是會否淪為負資產的關鍵因素。若業主借入高成數按揭後,遇到樓市大跌,就大機會導致資不抵債。

延伸閱讀:【借錢買樓】借私貸買樓畀首期?銀行隨時唔批按揭


負資產宗數

金管局最新數據顯示,2023年第4季末負資產宗數增至25,163宗,按季增1.26倍,創近20年新高;負資產個案涉及的未償還貸款餘額亦由2023年第三季末的HK$593億,倍增至第四季末的HK$1,313億。

延伸閱讀:【加按套現?】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款


97負資產

1997年為樓市高峰期,社會買樓氣氛高漲,市場憧憬樓價有升無跌,加上當年銀行並未有壓力測試,故不少買家以高成數按揭入市。及後香港捲入亞洲金融風暴、加上2000年科網股爆破、2003年爆發沙士,令樓市泡沫爆破。

由1997年至2003年間,樓價累跌達7成,2003高峰期的負資產高達10萬宗,當中天水圍嘉湖山莊、深井浪翠園、青衣灝景灣和荃灣「愉景新城等都是重災區。物業資不抵債加上經濟環境慘淡,令不少業主不堪壓力,被迫走上末路。


負資產影響

如果物業成為負資產,放貸銀行有機會為保障自身利益,要求業主提早償還按揭貸款額,亦即「call loan」。不過,銀行不會一見到物業成為負資產,就立即call loan收樓,業主只要繼續準時供款便可。

一般而言,拖欠供款超過60天,銀行便會懷疑業主出現財務問題,將其列入重點觀察名單。若斷供超過6個月,銀行才會call loan追數及收樓拍賣。

另一種有機會被call loan的情況,是業主偷偷出租高成數按揭單位,因為根據香港按揭規例,出租物業只可承造五成按揭,要做高成數按揭必須為自住物業。

因此,只要樓價沒有繼續急跌,業主準時供款,尚欠銀行按揭金額隨時間減少,負資產就可自然消失。而且業主繼續供得起樓,銀行也絕少會要求買家補差價。


如何避免負資產

足夠現金流準時供樓

業主需要預備充足現金流,每月準時供款,留下良好還款記錄,即使樓價大跌,也不會是第一個被銀行call loan收樓。此外,平時也要準備一筆後備資金,萬一經濟環境轉差或失業,仍可以存款供樓。

減低借貸水平

大多負資產個案都是與高成數按揭有關,故避免資不抵債的最直接方法就是減低借貸水平。現時發展商的按揭門檻低,甚至毋須入息證明及壓力測試,但低息期一般只限首2至3年,「蜜月期」過後,業主分分鐘要挨貴息。

部份新盤更提供「供息不供本」按揭吸客,雖然頭幾年不用供本金,幾年後就要本金與利息一齊供,對還款能力有一定要求。萬一不幸遇上大跌市,或難抵供款壓力、容易斷供。

保持良好信貸記錄

除了準時還按揭貸款外,亦要準時清還其他債務,如不同銀行和財務機構的私人貸款及信用卡數,以保持良好的信貸評級,以免按揭銀行在翻查個人信貸報告時發現有大量負面還款記錄,錄入較高風險違約客戶名單。


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負資產常見問題

負資產補差價是甚麼意思?

當物業價值跌至低於按揭貸款額,銀行有機會要求業主補回兩者之間的差價,以減低自身風險。

負資產會立即call loan嗎?

只要業主繼續準時供款,就算物業跌至負資產,銀行都不會立即call loan。

銀行甚麼時候會收樓?

當物業跌至負資產,而業主又斷供多期按揭時,銀行就會更大機會call loan收樓。


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