負資產是甚麼意思？負資產原因及影響分析

負資產即資不抵債，所持物業價值低於按揭貸款額，但為甚麼會負資產？負資產後有甚麼影響？銀行是否會立即call loan？MoneyHero解構負資產的成因，以及提醒大家如何避免負資產。

負資產意思

所謂「負資產」，即是資不抵債的意思。凡是持有物業的市值，跌穿按揭貸款額，就淪為負資產。舉例說，物業買入價為HK$1,000萬，做8成按揭，貸款額即是HK$800萬元，假使該物業現時估值跌至HK$800萬以下，便屬於負資產。

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負資產原因

負資產通常在樓價大跌後發生，物業市值升跌與借貸額高低是會否淪為負資產的關鍵因素。若業主借入高成數按揭後，遇到樓市大跌，就大機會導致資不抵債。

負資產宗數

金管局最新數據顯示，2023年第4季末負資產宗數增至25,163宗，按季增1.26倍，創近20年新高；負資產個案涉及的未償還貸款餘額亦由2023年第三季末的HK$593億，倍增至第四季末的HK$1,313億。

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97負資產

1997年為樓市高峰期，社會買樓氣氛高漲，市場憧憬樓價有升無跌，加上當年銀行並未有壓力測試，故不少買家以高成數按揭入市。及後香港捲入亞洲金融風暴、加上2000年科網股爆破、2003年爆發沙士，令樓市泡沫爆破。

由1997年至2003年間，樓價累跌達7成，2003高峰期的負資產高達10萬宗，當中天水圍嘉湖山莊、深井浪翠園、青衣灝景灣和荃灣愉景新城等都是重災區。物業資不抵債加上經濟環境慘淡，令不少業主不堪壓力，被迫走上末路。

負資產影響

如果物業成為負資產，放貸銀行有機會為保障自身利益，要求業主提早償還按揭貸款額，亦即「call loan」。不過，銀行不會一見到物業成為負資產，就立即call loan收樓，業主只要繼續準時供款便可。

一般而言，拖欠供款超過60天，銀行便會懷疑業主出現財務問題，將其列入重點觀察名單。若斷供超過6個月，銀行才會call loan追數及收樓拍賣。

另一種有機會被call loan的情況，是業主偷偷出租高成數按揭單位，因為根據香港按揭規例，出租物業只可承造六成按揭，要做高成數按揭必須為自住物業。

因此，只要樓價沒有繼續急跌，業主準時供款，尚欠銀行按揭金額隨時間減少，負資產就可自然消失。而且業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價。

如何避免負資產

足夠現金流準時供樓

業主需要預備充足現金流，每月準時供款，留下良好還款記錄，即使樓價大跌，也不會是第一個被銀行call loan收樓。此外，平時也要準備一筆後備資金，萬一經濟環境轉差或失業，仍可以存款供樓。

減低借貸水平

大多負資產個案都是與高成數按揭有關，故避免資不抵債的最直接方法就是減低借貸水平。現時發展商的按揭門檻低，甚至毋須入息證明及壓力測試，但低息期一般只限首2至3年，「蜜月期」過後，業主分分鐘要挨貴息。

部份新盤更提供「供息不供本」按揭吸客，雖然頭幾年不用供本金，幾年後就要本金與利息一齊供，對還款能力有一定要求。萬一不幸遇上大跌市，或難抵供款壓力、容易斷供。

保持良好信貸記錄

除了準時還按揭貸款外，亦要準時清還其他債務，如不同銀行和財務機構的私人貸款及信用卡數，以保持良好的信貸評級，以免按揭銀行在翻查個人信貸報告時發現有大量負面還款記錄，錄入較高風險違約客戶名單。

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華僑銀行私人貸款︰高達HK$17,300獎賞

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貸款額	48個月或以上還款期	24個月或以上還款期	12個月或以上還款期
HK$150萬或以上	HK$1萬	HK$9,000	HK$9,000
HK$100萬至 HK$1,499,999	HK$6,000	HK$5,000	／
HK$50萬至 HK$999,999	HK$3,000	HK$2,000	／
HK$30萬至 HK$499,999	HK$2,000	HK$1,000	／
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貸款額	MoneyHero獨家優惠
HK$50萬或以上	HK$6,000 Apple Gift Card或惠康現金券
HK$30萬至 HK$499,999	HK$4,000 Apple Gift Card或惠康現金券
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富邦「合您意」私人貸款︰高達HK$15,900獎賞

💡貸款特點

最低實際年利率︰2.38%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算）
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最快即日收到款項
還款期長達60個月
HK$0手續費

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即日起至2024年4月30日，成功申請及提取富邦「合您意」私人貸款達指定金額，還款期達36個月或以上，可獲高達HK$4,800超市現金券，透過富邦銀行網頁或Fubon GO流動應用程式申請及成功提取貸款可獲額外HK$300超市現金券

貸款額	超市現金券
HK$100萬或以上	HK$4,800
HK$50萬至 HK$999,999	HK$2,500
HK$20萬至 HK$499,999	HK$1,200
HK$10萬至 HK$199,999	HK$500

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即日起至2024年4月30日下午6時，經MoneyHero成功申請富邦「合您意」私人貸款及輸入推廣碼「MHRL03」，並於填寫申請表格時向銀行上載所須文件（包括身份證，住址證明及入息證明），不論貸款額及是否獲批核，均可享獨家優惠HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券

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貸款額	Apple Gift Card或惠康現金券
HK$100萬或以上	HK$1萬
HK$60萬至 HK$999,999	HK$8,000
HK$30萬至 HK$599,999	HK$4,000
HK$15萬至 HK$299,999	HK$2,500
HK$5萬至 HK$149,999	HK$2,000

建行(亞洲) 「好現金」私人分期貸款︰高達HK$13,300獎賞

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最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$300萬及還款期12個月計算）
貸款HK$10萬以下免入息及住址證明
最快即時批核及即日放款至指定銀行戶口
還款期長達60個月
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即日起至2024年4月25日，成功申請及提取建行（亞洲)）「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須證明文件，可獲高達HK$8,000現金回贈

貸款額	36個月或以上還款期	24個月還款期
HK$300萬	HK$8,000	HK$4,000
HK$40萬至 HK$2,999,999	HK$4,000
HK$100,001 至 HK$399,999	提取貸款額之1%（約至整數）

此外，即日至2024年4月25日，建行（亞洲）客戶成功經建行（亞洲）應用程式申請建行（亞洲）「好現金」私人分期貸款並成功遞交所須的證明文件，可獲額外優惠HK$1,500現金回贈，經網上申請亦可享HK$500現金回贈

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即日起至2024年4月25日，成功經MoneyHero申請建行（亞洲)）「好現金」私人分期貸款，並於2024年4月25日或之前向銀行交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批，可享獨家優惠HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券

此外，即日起至2024年4月25日，經MoneyHero成功申請建行（亞洲)）「好現金」私人分期貸款，可額外獲贈HK$3,000 Apple Gift Card或惠康現金券

大新銀行分期「快應錢」︰高達HK$12,000獎賞

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最低實際年利率︰3.70%（以貸款HK$199萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後實際年利率為2.75%）
只需身份證，免入息及住址證明
最快即時批核及提取貸款，最快15分鐘現金到手
還款期長達60個月
HK$0手續費

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即日起至2024年4月30日，成功申請及提取大新分期「快應錢」，還款期12個月或以上，並同時持有或成功申請大新ONE+信用卡，可獲高達HK$1萬現金回贈

獲批核貸款額	現金回贈
HK$199萬或以上	HK$1萬*
HK$100萬至 HK$1,989,999	HK$5,000
HK$50萬至 HK$999,999	HK$1,000
HK$20萬至 HK$499,999	HK$500
HK$5萬至 HK$199,999	HK$100
HK$5,000 至 HK$49,999	HK$50

*只適用於符合以上條件並於2024年4月30日或之前，成功登記或持有大新銀行之360°「易出糧」服務之客戶，並於存入現金回贈獎賞當日仍然維持合資格出糧交易

💰MoneyHero獨家優惠
即日起至2024年4月30日下午6時，成功經MoneyHero申請大新分期「快應錢」，並向銀行交齊所有文件，不論貸款額及是否獲批，可享獨家優惠HK$800 Apple Gift Card或惠康現金券

此外，即日起至2024年4月30日下午6時，經MoneyHero成功申請大新分期「快應錢」，並於2024年5月31日或以前成功提取貸款，可獲HK$1,200 Apple Gift Card或惠康現金券

信銀國際$mart Plus分期貸款︰獨家獎賞價值高達HK$10,471

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最低實際年利率︰1.9%（以貸款HK$200萬及還款期12個月計算，已包括每年1%手續費）
長達60個月還款期
貸款額高達HK$200萬
最快即日放款至信銀國際戶口
可申請循環提取已償還之本金

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此外，即日起至2024年4月30日下午6時，經MoneyHero成功申請及提取信銀國際$mart Plus分期貸款達指定貸款額，還款期12個月或以上，並於一個月內提取貸款，可獲獨家優惠高達iPhone 15 256GB（價值HK$9,399）、HK$9,000 Apple Gift Card或超市現金券

貸款額	MoneyHero獨家優惠
HK$150萬或以上	iPhone 15 256GB（價值HK$9,399）、HK$9,000 Apple Gift Card或超市現金券
HK$80萬至 HK$1,499,999	HK$8,000 Apple Gift Card或超市現金券
HK$30萬至 HK$799,999	HK$5,000 Apple Gift Card或超市現金券
HK$10萬至 HK$299,999	HK$1,500 Apple Gift Card或超市現金券

中銀分期「易達錢」︰高達HK$7,300獎賞

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最低實際年利率︰1.85%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，豁免全期手續費）
貸款額高達HK$400萬
中銀出糧客戶可豁免遞交文件

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即日起至2024年7月2日，成功申請及提取中銀分期「易達錢」達指定貸款額，還款期24個月或以上，並於2024年7月31日或之前成功提取批核貸款，可獲高達HK$6,800現金回贈

貸款額	36個月或以上還款期	24個月還款期
HK$300萬或以上	HK$6,800	HK$2,000
HK$150萬至 HK$2,999,999	HK$3,800	HK$1,500
HK$100萬至 HK$1,499,999	HK$2,500	HK$1,000
HK$50萬至 HK$999,999	HK$2,000	HK$800
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HK$10萬至 HK$199,999	HK$800	／
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即日起至2024年7月2日，符合上述要求的客戶，經MoneyHero網站申請中銀分期「易達錢」，並輸入貸款代碼「AH」，可享額外HK$500現金回贈

滙豐分期「萬應錢」︰高達HK$6,300獎賞

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最低實際年利率︰2.47%（以貸款HK$150萬及還款期12個月計算，未包括現金回贈，包括現金回贈後最低實際年利率為2.28%）
最快1分鐘內批核及放款
透過滙豐自動轉賬出糧達一個月以上，申請時可免入息證明
可於全港超過1,000部滙豐櫃員機及分行提款
設有30天冷靜期，豁免提早償還手續費

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即日起至2024年5月7日，成功申請滙豐分期「萬應錢」可獲高達HK$6,000現金回贈，成功遞交證明文件並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額，可獲額外HK$300現金回贈

貸款額	60個月還款期	25個月至59個月還款期	24個月還款期	12個月至23個月還款期
HK$150萬或以上	HK$6,000	HK$2,500	HK$1,500
HK$100萬至 HK$1,499,999	HK$2,500		HK$1,500
HK$30萬至 HK$999,999	HK$2,000		HK$800	／
HK$20萬至 HK$299,999	HK$1,000		HK$500	／
HK$10萬至 HK$199,999	HK$500		HK$300	／

*於推廣期內成功遞交所須的證明文件，並獲批核達HK$10萬或以上的貸款額，可獲享HK$300現金回贈

負資產常見問題

負資產補差價是甚麼意思？

當物業價值跌至低於按揭貸款額，銀行有機會要求業主補回兩者之間的差價，以減低自身風險。

負資產會立即call loan嗎？

只要業主繼續準時供款，就算物業跌至負資產，銀行都不會立即call loan。

銀行甚麼時候會收樓？

當物業跌至負資產，而業主又斷供多期按揭時，銀行就會更大機會call loan收樓。

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負資產是甚麼意思？負資產原因及影響分析

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