【 MALIBU 獨家按揭優惠】點樣可以慳$100萬利息?

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【MALIBU新盤按揭攻略】點樣可以慳$100萬利息?

近幾年新盤旺、二手靜,主要原因是二手樓受制於按揭成數限制,反而新盤按揭安排令買家首期支出減少,因此銷情維持暢旺。不過有時個別新盤的二按安排未必吸引,此時買家又有沒有其他選擇?MoneyHero借用會德豐將軍澳新盤 —  MALIBU 日出康城5期作為例子,幫你搵咗個慳息方案!


「會德豐 MALIBU 日出康城5期」基本資料

  • 首批出售單位數量︰320伙
  • 實用面積︰367至801呎
  • 價單售價︰HK$682.9萬至1587.3萬
  • 折實售價︰HK$536.1萬至1246.1萬

以將軍澳最近推出的新盤 — 「會德豐MALIBU 日出康城5期為例,發展商提供的120日即供付款方案,基本折扣為8%,如選用二按,折扣只有1%。而且發展商只為3、4房單位提供二按;而此二按的利率不算吸引:

-首年利率︰P-1

-第二年︰P

-第三年之後︰P+1.5%(P現為5厘)

而且,申請二按另需支付$5,000元費用。

當然,如單位折實價低於600萬(首張價單有約30伙合乎條件),買家可考慮申請按揭保險,成數可達樓價8成,利率可低至H+1.3%,代價是支付貸款額數個百分點的保費。

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並非一定要選擇發展商計劃

如折實樓價在600萬以上又如何?由於已超出按保適用範圍,買家無從申請按保,但坊間其實有金融機構提供按揭成數高達樓價8成的一按計劃,而且全期利率可低至P-3.1%(P為5.25厘),代價是支付相當於貸款額數個百分點的參與費。但由於不涉及發展商,樓價折扣反而較大,而且現金回贈更可抵銷部分參與費。

以下3表詳細計算了供款及利息開支,比較後,你可以更清楚兩種計劃的分別︰

單位定價  $1,000萬 
最高8成一按組合  發展商二按計劃 
折實價 $785萬 $855萬
銀行貸款成數 60% 銀行一按貸款成數 58%
Top-up LTV 20% 二按成數 20%
銀行按揭貸款 $471萬 一按貸款 $500萬
Top-up按揭貸款 $157萬 二按貸款 $171萬
首期 $157萬 $184萬
印花稅 $29.4萬 $32.1萬
現金回贈 $62,800 $50,000

其他費用比較

單位定價  $1,000萬 
最高8成一按組合  發展商二按計劃 
參與費(5.58%) 35萬 不可退回申請費 $5,000
加借參與費(4.08%) $25.6萬
自付參與費(1.5%) $94,200

供款及利息支出比較

單位定價  $1,000萬 
最高8成一按組合  發展商二按計劃 
30年期每月供款(利率2.15%) $24,653 一按30年每月供款(利率2%) $18,481
二按首年每月供款(利率4%) $9,027
首年一、二按每月供款 $27,508
二按第2年供款(利率5%) $9,965
二按第3至20年供款(利率6.5%) $11,412
第2年一、二按每月供款 $28,426
第3至20年一、二按每月供款 $29,893
全期利息支出(扣除回贈) $227.6萬 $327萬

以一個定價1,000萬元單位為例,選用發展商二按安排,折實價為855萬元。發展商一、二按組合首年每月供款27,508元,而第三年起月供為29,893元。

相反,如選用上文提及的高成數一按,選用120天即供,折實價為785萬元,按揭成數可達8成,以利率P-3.1%(P為5.25厘),30年供款計,每月供款24,653元。無論在樓價折扣、每月供款、利息支出上,此計劃對買家較為吸引。

不過,有關按揭組合批核標準跟足銀行要求,以上文折實價785萬元,按揭成數8成,即借628萬元為例,對無其他按揭負擔、無其他債務人士,要求收入在6萬元左右,才可通過壓力測試。

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